某網友（以下簡稱A君）上週諮詢有關房屋轉增貸整合問題（如圖一），直覺認為A君的房貸與二胎核貸時間都未滿二年，如果現在還清兩筆房貸、勢必會產生違約金；A君回覆“違約金的部分自己有了解過，兩筆加起來差不多6~7萬（其實也算是蠻多的）”。
以個人經驗、由於二胎剛核貸，房屋本身殘餘可貸額度（扣除一胎房貸餘款）通常會被二胎貸款給佔掉（換言之、二胎就是貸出房屋剩餘的殘值）；加上繳款僅半年、本金沒還多少，我會對轉增貸的空間採保守觀望。我向A君表示『欲再進行房屋轉增貸，必須先檢視房屋的擔保價值是否足夠』，他回覆“主要是希望可以把二胎的部分解決掉，或是至少可降低利率或是月付金，看是否有機會。”既然A君有初步想法，我隨即請他提供權狀資料以利初估與分析。【擔保品屋況與抵押借款現況】：
坐落門牌地址：台中市神岡區xx街xx巷xx弄x號六樓
建築完成日期：85年02月02日
登記所有權人：A君持完整持份
建物型式：華廈六樓（總樓層七樓）
屋齡：29年
建材：鋼筋混凝土造
建物坪數：42,23坪（主建物23.61坪／陽台3.96坪／公設14.66坪）
土地坪數：約6.92坪（地目：建）
車位：一個／位地下室一樓（坡道平面）
登記用途：住家用（實際用途：自住、具一般裝潢）
*A銀行房屋貸款：核貸時間113年04月／貸款金額531萬（拆成兩筆）
(1)、貸款金額299萬／利率2.55%／分37年8個月攤還／月付金10,169元
(2)、貸款金額232萬／利率2.5%／分30年攤還／月付金9,131元
兩筆貸款合計月付19,300元／餘額約5,165,079／綁約三年（提前清償違約金約2.5萬）
*B銀行二胎貸款：核貸時間114年02月／貸款金額94萬／分15年攤還／月付金8,602元（利率7.3%）／餘額約924,450元／綁約二年（提前清償違約金第一年5%，第二年4.75%）
【借款人工作職業收入現況】：現職單位資本額三仟萬，擔任工作研發工程師；年資到目前七個多月，最近六個月薪資平均數約為37,573元，勞保投保薪資38,200元；除房貸與二胎兩筆貸款外無其它債務。
經過約3~4天對擔保品的縝密評估，與五家銀行個別討論，分析數據彙整意見後、分兩部分跟A君初步報告。
擔保品部份：
一、因為各家銀行對於神岡區房屋貸款授信承作成數規定不一，範圍落在60%~80%之間、會有明顯落差（該行政區在銀行房貸授信中屬於B~C區），成數仍須取決以下實際情況：
*房屋實際座落位置、屋齡屋況、目前是否自住，週遭有無嫌惡設施
*借款人是否能夠提供明確財力證明、負債與信用往來是否正常
二、初估數據落在720萬~840萬，主要關鍵在『二胎房屋貸款是114年2月核貸』~屬於近期增貸、影響到各銀行內部評分遭負面減項，連帶影響本次貸款將有高可能性會被銀行授信修正額度、導致無法轉貸。
借款人部份：
一、假設整合兩筆房貸餘額5,165,079+924,450=6,089.529元，另外還須加上違約金A銀約2.5萬+B銀約4.6萬=7.1萬，等於還清轉貸到新銀行、貸款額度至少須要620萬（取整數計）。
二、假設原本房貸516萬、分30年攤還，增貸104萬還二胎餘額、分20年攤還，月付金各為2.1萬、5,800元，兩筆合計26,800元。
三、以近六個月平均薪資算轉貸整合後的支出比71%~已明顯有爆高之虞，勢必新銀行會要求申請人須主動提供一位財力保證人。假使無法提供、就必須檢視借款人名下是否有其它輔助財力（譬如定存單、股票集保庫存、或具保價金之保單等）。
四、若也無輔助財力可提供，建議可尋兼職賺取額外收入補強財力（最好是有『薪轉』的兼職、且須六次完整薪轉明細）。
有趣的是、我們針對『整合前後的月付金變化、與能省下多少利息』進行分析；以現況一、二胎合計月付金27,902元，假設今天能整合完成、月付金則降至26,800元，前後僅差1千多元。
而二胎房貸分15年攤還、假設利率不變動的前提下，借94萬的總繳利息將高達609,258元（如圖二），
扣除已繳納的6期剩餘仍有575,214元待繳；整合後以增貸104萬、分20年攤還，利率假設2.9%不變動計算，總繳利息則為縮減至331,773元（如圖三）。
所以本案重點在於『省下利息總支出』，而月付金降幅則有限。所以整合後是否合乎A君的期待（月付金負擔沒降多少）？就見仁見智。
至於原本一順位房貸，經詳細計算整合前後的總繳利息、差距不算太高（相差約10多萬）；畢竟『房屋轉增貸』是借款人本身有『多額度之需求』，加上轉貸是再以一個『新攤還年限』去還款，另外『增貸』屬於週轉金性質，利率就一定比原本購置不動產授信用途來得略高。
總結：審慎評估後、我建議A君先暫時維持現狀，等二胎房貸繳款滿一年後再重新規劃整合事宜；也因為A君無法提供輔助財力與保證人，趁這段緩衝時間、也可兼職賺取額外收入，以利檢附兼職財力降低房屋轉增貸的支出比。
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