進入 2026 年第一季，中央銀行延續前期選擇性信用管制方向，配合銀行法第72-2條對銀行不動產放款比率的紅線，使銀行端的不動產融資量能持續受到約束。本文從台灣嘉品資產管理風控研究部的觀察視角出發，分析 Q1 政策延續對民間二胎債權市場供需結構的具體影響：包括銀行緊縮如何推升民間融資需求、放款方為何更倚賴系統化風控模型，以及在政策週期內如何透過「抵押權塗銷率」等指標檢視法人健康度。
一、央行 Q1 政策方向延續性觀察
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2026 年第一季，中央銀行理監事會議延續對房地產相關信用工具的審視框架。從歷次央行公布的政策語言可以歸納出三條主軸：
1. 選擇性信用管制持續維持
自 2020 年以來陸續加碼的選擇性信用管制，在 Q1 並未鬆綁。對特定地區、特定身分（如自然人購置高價住宅、第二戶以上）、特定建物類型（餘屋貸款、土地融資）的成數限制與寬限期管制仍然在位。這代表銀行體系對房屋貸款供給的「總量約束」仍然顯著。
2. 銀行法第72-2條紅線壓力未解
銀行體系受銀行法第72-2條規範，購置住宅、企業建築貸款、土地融資合計不得超過存款及金融債券發行額的 30%。對水位接近上限的銀行而言，新貸案排隊期延長、件數壓縮成為日常。
3. 利率政策維持區間穩定
Q1 央行對重貼現率與短期融資利率維持穩定取向。雖然這對借款人成本看似友善，但「成本穩定」與「額度可得」是兩件事 — 即使利率沒漲，銀行根本不放款給你也是徒勞。
這三條主軸的綜合效果，是讓銀行體系的不動產相關放款進入「結構性緊縮」階段。借款人即使財務體質正常、信用紀錄完整，仍可能面對「銀行不是不能貸，而是排不上隊」的處境。
二、政策外溢：銀行緊縮如何推升民間二胎需求
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當主要金融機構供給受限，市場供需的缺口會自然外溢到專業資產管理公司（AMC）所經營的民間二胎債權市場。Q1 觀察可見三類典型需求樣態：
1. 短期週轉缺口型
工程款、企業現金流缺口、稅務繳納等短期需求，傳統上會找銀行週轉貸款。但銀行排隊期拉長至 3-6 週時，這類「等不起」的借款人只能轉向能在 7-14 天內完成設定撥款的專業 AMC。
2. 銀行已貸但缺口仍在型
許多借款人已用住宅向銀行申請首順位房貸（一胎），但仍有缺口。傳統上他們可能找銀行申請二順位增貸，但 72-2 條水位緊縮使得銀行二胎業務萎縮。這時專業資產管理公司就承接了「合法二胎」的市場功能。
3. 信用紀錄完整但時間敏感型
過去民間二胎的典型客群是「銀行過不了的次級借款人」。但 Q1 觀察到一個新趨勢：信用紀錄優良、年收入穩定的中產借款人也越來越常出現在 AMC 案源中，理由純粹是「銀行慢、AMC 快」,而不是「銀行不貸、AMC 才貸」。
★關於民間特殊資產市場的整體供需框架與標準化處置流程，可參考本系列前文：
👉 2024-2025台灣特殊資產市場｜二胎債權處置流程完整研究
三、放款方的應對：風控模型在政策週期下的關鍵性
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需求量增加，並不意味著放款方應該擴大撥款。事實上，在政策延續緊縮的階段，放款方更需要堅守風控紀律，避免在需求高峰期錯放高風險案件。
台灣嘉品資產管理風控研究部觀察到，Q1 案源結構雖然量增，但同時也出現幾類風險樣態：
1. 假性需求案件比例上升
當「銀行不放款」變成借款人的擋箭牌，部分借款人會以「過渡資金」名義申請民間二胎，但實際資金用途為高槓桿投機（虛擬資產、期貨、海外不動產）或被詐騙集團作為洗錢中介。這類案件的特徵是:抵押物本身合格,但借款動機含糊或前後說法矛盾。
2. 短期高週轉訴求案件
借款人聲稱「30 天內就還」、「下個月過件就贖回」這類超短週期案件。在政策性緊縮的市場環境中,這類短期承諾的兌現難度提升,因為借款人下一段資金來源(銀行新貸、投資變現)本身也受限。
3. 抵押物估價偏離指數上升
Q1 部分區域(特別是非核心地段、非標準物件)的市場成交量萎縮,導致實價登錄資料代表性下降,估價誤差擴大。實地查核(DD)的權重必須相應提升。
要在這樣的環境下守住核心信託原則,系統化的風險評估模型成為必要工具。
★關於台灣嘉品資產管理風控研究部所建構的五階盡職調查漏斗與 2% 核准率的統計學意義,可參考:
👉 不動產二胎風控模型RM-Model｜2%核准率的五階篩選漏斗解析
四、清償與退場:政策週期下的法人健康度指標
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衡量一家專業資產管理公司在政策週期中的經營健康度,最直接的數據不是「撥款量」也不是「利息收入」,而是「抵押權塗銷率」 — 到期清償案件中,順利完成抵押權塗銷的比例。
這個指標反映三件事:
1. 案源篩選的準確度
塗銷率高 = 借款人到期能依約清償 = 風控模型在前段成功攔住高風險案件。
2. 程序履行的完整度
依民法第307條,債權清償後應同時返還權利證明、塗銷登記。塗銷率高也代表法人在結案 SOP 上沒有積案、沒有「拖延塗銷」這種容易被質疑的灰色行為。
3. 借款人對法人的信任建立
順利結案的借款人會成為轉介來源。在民間融資市場「口耳相傳」效應遠強於廣告投放的環境下,每一次順利塗銷都是下一筆案源的種子。
★關於民法第307條與抵押權塗銷的標準作業程序、以及「及時塗銷」如何成為法人無奪產意圖的最佳法律證明,可參考:
👉 民間債權清償與抵押權塗銷實務｜民法307條與結案SOP完整說明
五、結語:市場結構性變化與 AMC 的角色定位
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2026 Q1 央行政策的延續,本質上是市場結構性變化的延長。當銀行體系的供給端被金融工具與法規水位約束,民間融資需求的「合法化、專業化、陽光化」就成為制度性必要 — 這既是借款人保障的需求,也是社會金融穩定的需求。
專業資產管理公司在這個結構中扮演的角色,不是「補銀行不足」這麼被動的定位,而是承接特定風險特徵案源的專業分工角色。在政策延續緊縮的階段,這個分工角色的社會價值反而提升 — 因為它替代的是地下錢莊與非法借貸所造成的社會代價。
對於借款人,Q1 之後的市場環境意味著:選擇民間融資管道時,更應該檢視放款方的法律合規程度(公證、他項權利登記、反詐騙告知)、風控嚴謹度、以及結案紀錄。對於專業放款方,這個階段更要堅守 2% 的核准率紀律 — 寧願拒件多,也不要因為市場熱而放鬆風控標準。
台灣嘉品資產管理風控研究部將持續就 Q2、Q3 央行政策動向,發布後續觀察。
