看過一些專業包租公的租賃心得分享，提到約帶看的時候就是房東唯一一個可以好好觀察租客的時機。一個租賃契約會不會順風順水，九成以上在房東決定出租的時候就已經註定了。
老師有教，太龜毛的不租，問題太多的不租，太挑剔的不租，要求押金晚一點給的也不租，約帶看的時候無正當理由遲到的也不租。好，那麼問題來了，帶看的時候沒有遲到，當場就決定承租，租金也不囉嗦不殺價，當場二押一租給好給滿的租客，是好租客嗎？究竟是命運的糾纏，金錢的誘惑，還是利益的衝突，讓我們繼續看下去...
這是一對年輕的情侶，我目測應該就20出頭歲不超過25歲。這麼阿莎力的簽下去了我也覺得有點訝異，不過我大概是被高於我預期的租金租出去這件事情沖昏了頭太開心，所以就想快快把簽約程序走完當個開心的房東。然後呢，開心不過三個月，第二個月過完就出問題了...
「房東先生你好，跟你告知一下，我跟我女朋友分手了，所以我會搬走。」
『噢...才兩個多月，你們不是才好好的，怎麼說分就分呢？』唉，年輕人就是年輕人，太衝動了。
「反正就合不來，不過她會繼續住，之後有問題你就找她吧。」
事已至此，也許我該慶幸，至少不是兩個人分手搞出甚麼社會新聞，我可不想很無辜的被曝光，然後又很無辜的被罵說一定是遇到惡房東才會#%@^#%~。順手要了那位小妹妹的LINE加了她，先口頭關心一下。
『嗨您好，我是房東，妳還好嗎？』男的拍拍屁股走了，女的還在裡面，也是要關心一下有沒有甚麼情緒不穩的問題。
「我還好，沒事啊。」嗯，看起來好像語氣還蠻平靜的...
『那好吧，沒事就好。有甚麼事情或是困難都歡迎找我聊聊。』我發誓我只是不想上社會新聞而已，沒有其它的非分之想。不過總覺得不太對勁，心裡有點不踏實，想說還是親自過去探望一下好了。
『哈囉在嗎？我是房東，妳還好嗎？』到了現場我敲敲門，先出個聲致意一下。
「我沒事啊，房東你真沒必要跑一趟的。」
這位小妹妹半掩著門，探出頭露出臉，看起來臉上也沒淚痕甚麼的，就像個沒事人一樣。是我大驚小怪了嗎？現代年輕人談個戀愛快進快出的沒甚麼大不了？是我年紀大了自己疑神疑鬼，或是高估了愛情對於現代人的重要性了嗎？
眼神飄進房間裡，有限的空間看起來也是乾乾淨淨，沒有堆滿了雜物垃圾之類的，好像從頭到尾就是這個小妹妹自己住在裡面，沒甚麼異常的樣子。
『好吧，妳沒事就好，那我走了，想找人聊聊歡迎找我。』
大概真的是我多心了吧。
然後我盼望的歲月靜好並沒有陪我太久，到下個月該收房租的時候，租金就像是一個夜晚無光時的影子，悄無聲息。我傳了訊息問這位小妹妹，看她怎麼說。
「房東先生，很抱歉，我還在找工作，可以讓我遲一些再給你嗎？」
『嗯，好吧。我知道了。』
我有點無奈，原來我以為的天使租客其實不怎麼天使。原本的租金大概都是她男友負擔的吧，分手了人家需要一點時間找工作，好像也蠻合理的。到了第二個月底，驚雷一響，這位小姐告訴我她要搬走了，拖欠的租金就從押金扣除，所以她不用給我，我也不用退她押金了。
很好，我想我大概是上當了，這應該是早就計畫好的吧？待好待滿之後拍拍屁股走路，要是我的房子有個甚麼萬一，我想扣也沒得扣了。長嘆一聲，只好去跟這位大小姐點交，並且祈禱狀況不要太差吧。
到了現場，一進門看到的是尚算整齊乾淨的房間，地上拋光石英磚依舊光滑明亮，唯一一個令我皺眉的地方就是牆壁上釘了一個鏢靶，鏢靶周圍一堆被飛鏢刺破的小洞，看來需要批土油漆修復了。
『電費的部分妳尚欠我6,487元，麻煩你了。』
我知道她沒打算給我的牆壁甚麼交待，想說電費能要回來就算了。哪知她故作驚訝說，「房東先生，不好意思，我身上沒有那麼多現金耶，我先轉帳1,000元給你，然後你給我帳號，我之後再匯給你可以嗎？」
我心裡咒罵她祖宗八代幾十遍，我能說不行，沒付清不准離開嗎？要是她尖叫救命我看我就真的要上社會新聞了。於是我只好說，『希望妳說到做到，麻煩傳個訊息給我證明妳的確尚欠我5,487元電費尚未結清。』
於是這小妮子開心的說好呀，然後打電話給在樓下等她的一位男性友人，說可以走了。我心裡不禁又暗罵，還好我沒用強，否則要是對方報警，我大概要染上一身腥了。
想一想，兩個月電費高達快七千元，這兩個小王八蛋是冷氣開24小時外加冰箱門沒在關的嗎？這樣一搞我差不多等於半個多月被人白嫖了，看起來這女無賴根本就不會把電費還我，想想實在有夠不爽。為了五千多塊去打官司，好像又很划不來，這內傷外傷實在是傷勢有點重啊。坐在房裡想了一想放空一下，想到再巡巡看有沒有甚麼地方沒巡到的。
然後！我發現浴室的紗窗被揍破了一個洞，紗窗外面的鐵窗平台鋪了一個紙箱，紙板上還鋪了一層浴巾，看起來是個溫暖的貓窩或是狗窩！我怒極反笑，尼瑪的真的中招了。除了牆壁批土油漆，又多了一條補紗窗的費用。彷彿上天也在嘲笑我，連積欠的電費數字都在笑我是87，唉！
這大概是我排前三名的一個損失案件，令我印象深刻，由此可知篩選房客的重要，也給我上了一堂課，不要以為簽約時很阿沙力的租客就一定是好租客。唉，好歹也賣身抵個債嘛。
欸，我只是說著玩的。
法律小常識：
- 民法第72條規定，法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效。所以講到甚麼賣身抵債之類的約定，在法律上其實是無效的。換言之，就是欠債的還是欠債，賣身這件事情是否合意，都變成是爭議。不管是對房東還是租客，建議還是不要嘗試，以免讓單純的租金拖欠變成更大的官司糾紛。
- 民法對於租賃關係裡面租金積欠的規定，立法精神非常站在保護房客的立場。民法第440條第2項規定：租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。白話文懶人包就是，因為租賃契約成立之時，承租方有放兩個月的押金在房東處，所以拖欠兩個月租金還不足以構成終止租賃契約的要件；換言之就是要到拖欠了四個月的租金，房東才有權終止租賃契約。
- 不過後來租賃專法的規定，似乎又讓風向有點變了。107年6月27日，有「租賃專法」之稱的《租賃住宅市場發展及管理條例》正式施行。第3條規定有明確的定義「押金」：租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。由於租賃專法為特別法，施行日期當然晚於民法，根據特別法優先與新法優先原則，已經有法院見解（台灣高等法院109上易字第248號判決），一改過去認為要扣抵押金後，達兩個月租金才能終止租約的見解，而認為只要房客積欠兩個月租金，不管押金扣抵後剩多少，房東都可以終止租約。
心得筆記：
- 坦白說，如果這個租金的爭議是那種幾千塊一兩萬之類的，為此上法院還是非常不划算，還是建議透過契約上載明一定找的到人的「可靠連帶保證人」會來的容易一點。至於要怎麼確保契約上的保證人可靠？至少簽訂租約的時候打電話確認一下是不是真的有這個人而不是假資料吧。
- 站在房東的立場，為了保護自己的權益，原則上租客拖欠租金七天，就最好採取行動了。不要像我這個案例真的傻傻等兩個月，等到最後大概率就是租客拍拍屁股走人，自己只能吃了一個悶虧了。
- 不要以為約帶看的時候很阿莎力的人就是好租客。皮朋哥自己本身在外商電子業擔任採購，因此常常有必須簽署採購合約的經驗。合約談判是個漫長的過程，很有趣的是，剛開始簽約毫不討價還價的供應商，常常會是最後出事翻桌時直接把合約當垃圾的供應商。簽的時候隨便簽，之後有爭議的時候當然就直接無視合約精神，跟你來個魚死網破了。因此雖然說太龜毛要求太多的不租，但是簽約時太爽快，不殺價不細看合約內容的，也未必就是天使租客噢。
