抵押權設定是什麼？
抵押權是什麼？
當要申辦不動產貸款(房屋、土地)時，必須將名下的不動產做為擔保品，抵押給債權人或公司，設定抵押權是為了保障債權人的權益。
延伸閱讀：【房屋貸款流程】完整7大步驟一次看懂，成功申貸關鍵！
抵押權設定
當不動產做為擔保品抵押後，就是做了『抵押權設定』，設定後的擔保品不得進行任何更動、變賣，在貸款清償後才能塗銷設定抵押。若是債務人無法償還時，債權人就可向法院申請拍賣不動產，拍賣後的金額就會優先償還給債權人。
假設定抵押權
是指在沒有借貸行為下，卻故意設定假的抵押權。
有些人想用來防止名下的不動產被拍賣，或想把房屋的設定提高債權比例，此舉雖然沒有合法與不合法的問題，但是未來若有要向銀行申辦不動產貸款，可能就會受到影響。
抵押權人是什麼？
通常是指『債權人』。
將錢借給別人的債主，有權向其催討債務，像是當不動產拍賣後，抵押權人能優先分配到金額。
※抵押權人通常是債權人；但債權人不一定擁有抵押權※
- 債務人是什麼？
向他人借款或是將名下擔保品拿去抵押借款的人。
不動產設定抵押權流程
- 向申辦貸款的金融機構提供擔保
- 簽訂抵押權設定契約書
- 攜帶契約書面資料至地政事務所申請登記
- 設定完成後，會收到他項抵押權同意書，表示完成登記
※抵押權設定契約書可以到地政事務所領取或是線上下載※
抵押權設定要多久？
辦理抵押權設定大約1~3天
抵押權設定申請方式
- 臨櫃申請：於不動產所屬地區的地政事務所申辦
- 跨縣市申請：至各縣市登記機關，送件抵押權設定跨縣市辦理，將申請書及相關文件郵寄給土地管轄所辦理
抵押權設定要準備哪些資料？
- 身分證正本、印章
- 戶籍謄本或戶口名簿影本
- 印鑑證明
- 抵押權登記申請書
- 不動產權狀
- 借款契約書
- 登記費收據
抵押權設定時間
抵押權設定期限通常會依照合約內容，假設借貸10年，抵押權設定期限就會註明是10年。
抵押權設定契約書範例
普通抵押權和最高限額抵押權有什麼不同？
抵押權時效性通常都為五年以內。
- 普通抵押權
依《民法》第880條規定：「以抵押權擔保之債權，其請求權已因時效而消滅，如抵押權人，於消滅時效完成後，五年間不實行其抵押權者，其抵押權消滅。」
意思就是，抵押權所擔保的債權，依法可於五年內實行抵押權，若是超過時間，此抵押權就會依法消滅，不得再行使。
- 最高限額抵押權
依《民法》第881條之15規定：「最高限額抵押權所擔保之債權，其請求權已因時效而消滅，如抵押權人於消滅時效完成後，五年間不實行其抵押權者，該債權不再屬於最高限額抵押權擔保之範圍。」
意思就是，抵押權所擔保的債權，就算因時效而消滅，最高限額抵押權人仍可行使抵押權；若是超過五年，此債權就不屬於最高限額抵押權擔保的範圍內，但最高限額抵押權仍然存在，因為其所擔保的債權還有再發生的可能。
抵押權設定有什麼影響？
- 保障債權人權益
當債務人無法還款時，債權人可向法院聲請拍賣抵押品，拍賣後的金額就會優先償還給債權人。
- 防止債務人變動擔保品
擔保品在抵押權設定時間內，債務人不得對擔保品進行任何變賣、轉送、更改，目的也是為了保障債權人的權益，萬一債務人無法還款，至少還有擔保品可拍賣兌現。
- 債權人順位
若是一個擔保品有好幾個債權人，那就會依照順序來償還其拍賣金額，此時就分成第一順位、第二順位、第三順位……以此類推，越後面順位，拿回貸款金額的機率就越低。
如何塗銷抵押權設定？
塗銷抵押權設定要向不動產所在的登記機關申請塗銷登記，分為兩種情形
- 金融機構
申請人攜帶以下四項文件，若是委託他人辦理，則委託人也需要攜帶身分證及印章
- 申請人身分證及印章
- 他項權利證明書
- 土地登記申請書及登記清冊
- 塗銷登記證明
- 私人
申請人攜帶以下五項文件，若是委託他人辦理，則委託人也需要攜帶身分證及印章
- 申請人身分證及印章
- 債權人身分證及印鑑證明
- 他項權利證明書
- 土地登記申請書及登記清冊
- 債務清償證明書
若是債權人親自辦理，只要攜帶自身的身分證、印鑑證明、他項權利證明書、債務清償證明書。
※債務清償後要記得申請塗銷抵押權，未來申請貸款時，才不會有一堆麻煩的程序或是無法申辦※
延伸閱讀：【清償證明塗銷】貸款還完後要清償塗銷？3分鐘了解如何申請
抵押權設定常見問題QA
- 抵押權設定自己辦可以嗎？
可以的！
優點：可以省下代書費
缺點：設定文件較複雜，需要自己跑流程、處理
所以可根據自身狀況選擇是否要請代書幫忙處理。
- 設定抵押權好嗎？
設定抵押權可以保障債權人的權益，所以是好的。
- 抵押權設定費用有哪些？
- 登記費：設定金額的千分之一
- 他項權利書狀費：一張80元
- 代書費：約4000~6000元
但銀行通常會將設定金額提高一些
例如：小新貸款1000萬，銀行就會設定1200萬，這樣抵押權設定的金額就是1200萬，登記費就會是12000元。
- 抵押權設定如何查詢？
可至地政事務所網站查詢，可了解是否有辦理抵押權設定
- 債權人如何執行抵押權？
當債務人無法還款時，債權人可向法院申請強制執行，將債務人名下不動產查封及拍賣，拍賣後的金額就會歸為債權人所有。
房屋貸款推薦
元滿貸房屋二胎貸款最高可超貸130%，利率1%起，審核快速、條件寬鬆、撥款快速，有大筆資金需求、需要短期周轉，或有其他貸款問題都可以免費諮詢。
我們擁有豐富的業務及貸款處理經驗，與多間銀行及融資貸款公司配合，將您的需求訴說出來，會依據您的條件替您評估適合的方案，以同理心與您一同面對，協助您一起解決財務問題，迎向美好生活！
立即免費諮詢：0800-009-577
