全球大經濟不景氣，如今單靠一份薪水只能勉強維持收支平衡，很難以存到錢！
投資房地產的人眾多，且不只是買賣房子夯，現在買農地投資也成為另一個收入來源，因此也有一部分人專門鎖定投資農地，雖然買來只能作為農用，不過一來可以節稅，二來當作置產，未來增值的幅度大。不論是放著等重劃還是置產，未來只要有機會能夠成交，想必都是一筆可觀收入。不過現在市區多數農地都已經重劃，基本上只剩下山坡地，但跟現在天價的建地一比，在投資客眼裡就是一塊又一塊的黃金寶地。現在也有地主有意釋出，看準時機再轉投資。
現在買賣農地，也不須具備農民資格，多數人購買來，蓋農舍或是出租佃農，甚至近年來流行種電。雖然就是只是一塊土地，但也要注意買賣細節。因此買農地貸款也成為大家都會需要接觸到的學習資訊。
農地的定義？
農地通常指用於農業生產的土地，它是種植農作物、飼養牲畜、漁業和相關活動的場所。農地的定義可能會因國家或地區而有所不同，但通常包括耕地、牧地、果樹園、蔬菜園、水田和牧場等。這些土地用於種植糧食、蔬菜、水果、草地等農作物，或者用於飼養牛、豬、雞、羊等牲畜。
『農地』泛指廣義的農業用地，根據農業發展條例第3條第10款定義，農業用地指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內，依法供下列使用之土地：
- 供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。
- 供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之 土地。
- 農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍（藏）庫、農機中心、蠶種製造（繁殖）場、集貨場、檢驗場等用地。
農地的特點包括具有農業生產潛力、土壤質量適合農作物生長、具有灌溉設施、適當的氣候條件和農業相關的基礎設施。這些土地通常需要進行適當的管理和維護，以確保農作物的生長和產量。
農地買賣好處有哪些？
買農地的好處有以下幾項：
- 多項免稅，免課徵土地增值稅（需農地農用證明）、房地合一稅（需農地農用證明）、贈與稅、遺產稅、所得稅等。
- 所有不動產投資商品中，唯一沒有納入房地合一稅的項目，但需有農地農用證明。
- 未來買農地因為綠環保種樹可申請國家補助，以及做碳權交易買賣。
- 一般農業區的農地可申請變更為特別目的事業用地，例如安養院、交通用地、幼稚園、加油站、廟宇…等。
- 農地若劃入都市計劃內，未來可能變為住宅區、工業地與商業地。
農地買賣規定要留意？
- 2年內進行農地買賣，基本上，農地隨時可以買賣，但若想在2年內進行農地買賣，需要提出農用證明，以避免被課徵奢侈稅。
- 有農舍是否取得執照並符合年限，若農地上有興建農舍，農舍需取得使用執照後滿5年才可以進行買賣。
- 是否有興建農舍且符合規定，注意農地上是否有興建農舍，且符合規定：農地面積必須超過0.25公頃，且在該農地縣市設籍滿2年以上，才能興建農舍。
農地買賣稅怎麼計算？
- 土地增值稅：若是符合農地農用的農地，賣給自然人，則可申請免除土地增值稅。若是賣給法人，則需課徵土地增值稅。
- 房地合一稅：105年度以後取得之農地，符合不課徵土地增值稅之農業用地，免徵房地合一所得稅。
- 所得稅：若是符合農地農用的農地，則免徵所得稅，但若是買賣農舍的財產交易所得，必須計入個人綜所稅課稅。
農地買賣注意事項
- 是否提供農用證明，需有農用證明才能免除土地增值稅，如果農地有蓋過廠房，或做其他非農用途，就無法取得農用證明，未來就要繳交土地增值稅。
- 農地建蔽率是否有被移轉，注意地主是否有多筆農地、分散各地，且在其中一地興建農舍，如果有此情形，就會用掉新屋的建蔽率，購買人未來恐怕會無法興建農舍。
- 過戶失敗，如果農地上有蓋農舍，購買人就必須連農舍一起買，否則無法過戶。許多人以為可以只買農地，但地主住在農舍裡，導致過戶失敗，最終農地買賣破局。
農地買賣查詢管道有哪些？
進行農地買賣前，想要查詢農地價格、小坪數農地買賣價格，可以至以下網站及實體機構查詢：
- 內政部的「不動產交易實價查詢」服務網。
- 縣市政府地政局的實價登錄專區，查詢農地買賣資料及價格。
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買農地貸款條件
向銀行或農會辦理買農地貸款，條件限制較為嚴苛！除了借款人需年滿20歲且無不良信用瑕疵者之外，申請者需為實際從事農、林、漁、牧、養殖業、休閒農業及農業發展事業等之法人或個人農務。
- 農民身分：向金融機構貸款，身分限定為農民或農業相關人員，如是向地方農會申請農地貸款，還須成為農會會員才可。此外，金融機構還會調閱貸款人的信用報告，檢視是否有還款能力。
- 使用分區：土地謄本上的使用分區須為「農」才可申貸，農地定義就像我們前面提到的一樣。
- 資金用途：貸款的金額必須用在農業發展上，例如購買農具、興蓋農舍等。
如果不具備農會會員身分，就只能尋求銀行及民間的協助，但銀行申辦條件嚴苛、過件率低、貸款成數也不高。如果還有有信用瑕疵問題，請建議找民間貸款，不只可進行農地貸款試算，還能因應個人條件打造最適合的農地貸款方案。
若是向鉅軒代書辦理買農地貸款條件非常寬鬆，只要名下有農地，即便有：信用不良、聯徵紀錄多查、信用卡遲繳、銀行信用空白、信用評分過低、或有銀行呆帳紀錄等皆可辦理。
來鉅軒申辦農地貸款可享有月利率最低1%起的優惠，再加上還款彈性，隨借隨還輕鬆還款無負擔。
如何提高銀行農地貸款額度？
其實多數銀行並不接受農地貸款與持分土地貸款，目前僅有台灣銀行、合作金庫、國泰世華、土地銀行可接受辦理。
但申貸條件較為嚴謹，像是要求申貸者需為農民身份或是具從事農業相關工作，也會限制農地貸款資金只能用於限定用途，或者要求申貸者填寫貸款資金使用計畫書。
在嚴謹的把關下，銀行提供的農地貸款最高可貸成數為5至7成。農地貸款利率約2.5% ~ 5%之間，如為農用土地有農用證明利率會更低。林地、山坡地貸款利率約3%起。若土地屬保育區或保護區，銀行則不會辦理此筆申貸。
重要的是要記住，提高貸款額度並不保證成功，每家貸款機構的政策和要求都不同。建議親自與當地的金融機構聯繫，瞭解他們的具體要求，並尋求專業的財務建議，以制定最合適的策略。
各銀行農地貸款方案比較
銀行額度年限資格 / 擔保品合作金庫不得超逾所需成本之七成，週轉資金則依借戶所需資金核貸設備資金：10年
購地貸款：15年
週轉金：3年農地台灣銀行農地價值五成週轉金：短期1年，中期5年（寬限期１年）
資本性支出：15年（寬限期3年）建地、建物或田、旱、林、牧、養等經本行認可之農業用地土地銀行上限600萬元3~15年能出具災害證明的農漁民國泰世華上限300萬元15年購買農地、建農舍、農業設備、週轉金
買農地貸款成數可貸幾成？
買農地貸款可貸成數會隨著所選擇的管道，以及借款人的本身條件而定，以下成數僅供參考：
- 銀行：最高可貸 5 ~ 6 成。
- 農會：最高可貸 5 成。
- 民間借款機構：最高可貸 7 ~ 9 成。
- 鉅軒代書：最高可核貸土地價值的 110%
農地貸款利率成數比較
金融機構利率貸款成數銀行機構年利率約 2.5% ~ 8%約五成農會機構年利率約 1.5% ~ 5%約五成民間借款月利率約 2.5% ~ 6%約八成
而鉅軒代書買農地貸款月利率最低 1% 起，讓您用最少的資金負擔來辦理貸款！
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向民間買農地貸款可以幾成呢？
一般最高可達鑑價金額9成，要是符合以下任一情形，貸款金額還有機會提高。
要提高民間農地貸款額度，可以考慮以下一些方法：
- 是否有臨近道路（至少需4米以上、四輪可過）
- 農地面積越大、農地格局方正、價值越高
- 目前有實際使用（耕作、果樹園、蔬菜園、牧場）
- 財力條件、聯徵信用評級高
- 周圍開發情況佳（商業規劃、便利商店）
- 位於都市計畫區（劃定住宅、商業、工業等）
目前全省農地平均每分地價格約在新台幣150萬元之譜，以0.25公頃計算，需花375萬元，購買者除非有相當財力或從銀行取得貸款，否則應非一般農民可負擔的。
農地貸款申請資格
銀行農地貨款申請資格：
向銀行申請農地貸款，其資格必須為年滿 20 歲之本國國民、無信用不良、土地謄本使用分區為「農」，且為非持分農地。並且須為實際從事農、林、漁、牧、養殖業之生產、加工、運銷、倉儲、休閒農業及農業發展事業之法人或個人。且貸款用途限定為農業發展。
農會農地貨款申請資格：
全台各地農會的農地貸款申辦資格不盡相同，但有幾個共通點，如年滿 20 歲之本國國民、無信用不良、有穩定收入已證還款能力佳，且申貸者須為農會正會員，或農民保險被保險人。農地有實際耕作或土地鄰近道路，土地產權完整、有農用產銷，且為非持份農地。
農地貸款申請文件
想辦理買農地貸款，首先需要備妥以下資料才可進行後續流程：
- 農地所有權狀正本。
- 農地所有權人身份證正本。
- 農地所有權人印鑑證明。
- 農地所有權人原印鑑章。
買農地貸款申辦流程
- 申請：請撥打24H專線：0908-927682 或加入 LINE ，向專員提出申請買農地貸款。
- 評估：提供相關資料，為你的土地做評估，審核你的土地價值與條件並決定核貸的金額與利率。
- 額度：核對二胎貸款資料，借貸雙方確認無誤後就可以簽訂合約。
- 設定：由專員與國家合格代書陪同貸款人一起到地政事務所做抵押權的設定。
- 撥款：設定手續完成後，將核貸的金額撥款至指定帳戶內，讓貸款人能馬上運用資金。
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鉅軒代書在地經營10多年，成功核貸款不計其數，申辦貸款經驗多，不論是二胎土地貸款、持分土地、民間二胎房貸，不分地目，林地、建地貸款、農地、持分地皆可辦理。
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