大多數貸款買房子的人，假如手邊多出了一筆資金，該不該先拿去償還房貸呢？這個問題在許多房貸族群的心中，應該都曾經思考過。當然每個人的條件與狀況不同，適合的答案也會不一樣。本文將詳細分析，房貸提前還款的優缺點以及試算舉例，讓你可以依照自身的條件與規劃，選擇最適合還款的方式。
一、房貸提前清償的優缺點
房貸是否需要提前償還，有正反兩面的支持者。以下我們可以由這兩方面的說法，來瞭解房貸提前結清的優缺點：1.提前清償的優點
支持提前結清房貸的人，最終的目的就是不要背債過日子。具體的理由有以下2點：
- 減輕還款負擔：將多餘的資金拿來償還房貸，能立即減少每個月的還款負擔，讓日常生活可以更輕鬆一些。
- 增加可用資金：提前償還房貸本金，能讓要支付的房貸利息變少，增加可以運用的資金，怎麼看都是非常划算的一件事。
2.提前清償的缺點
反對房貸提前結清的人，則是提出以下3點相反的意見：
- 可能產生違約金：在綁約期內提前清償房貸，屬於違約情事之一，因此需繳交一筆違約金反而不划算。
- 結清後資金變少：提前清償房貸後，手上的資金已經不多，因此多少會影響日常生活的支出。
- 省下的利息不多：房貸的期限大多很長，就算提前償還房貸，省下的利息均攤在房貸還款期限上，其實並不如想像的多。
二、房貸提前結清試算
看完房貸提前結清的優缺點後，接下來以實際例子試算，房貸結清前後的差額，讓你可以更清楚的比較，自己適不適合提前結清房貸。
1.提前結清可以省多少
假設甲、乙二人貸款條件相同，房貸各有800萬，房貸利率3%，房貸期限20年。因為第6年，甲領到一筆50萬的年終獎金，他將這筆錢拿來償還房貸；乙還款條件不變，並且持續還款。就以上情境，試算二人的房貸情況。
房貸提前清償試算
房貸項目甲乙二人差距前5年每期月付金44,368元44,368元0第6年還50萬本金本金不變50萬剩餘貸款本金5,924,701元6,424,701元50萬第6年每期月付金40,915元44,368元3,453元20年房貸總利息2,526,751元2,648,274元121,523元
2.提前清償違約金試算
若在綁約期間內提前償還房貸，就會有違約金的產生。提醒你，違約金的計算基礎有2種，分別為提前償還本金與貸款餘額，試算結果如以下所列：
- 提前償還本金為基礎：以台灣銀行為例，房屋貸款800萬，若1年內提前清償，須加收提前還款本金的1%作為違約金。假設已提前還款100萬，那麼違約金需繳交100萬x1%＝1萬元。
- 貸款餘額為基礎：以農業金庫為例，房屋貸款800萬，若1年內提前清償，須加收貸款餘額的1%作為違約金。假設已提前還款100萬，那麼違約金需繳交（800萬–100萬）x1%＝7萬元。
小提醒
各銀行對於房貸提前結清的違約金，在計算方式上各有不同。建議在選擇房貸銀行前，應特別注意對於提前還款的違約金，在計算基礎上會是哪一種。
三、房貸提前還款的2種方式
若要提前結清房屋貸款，可以參考以下2種還款方式：
1.一次清償全部本金
將貸款剩餘的本金一次還完，主要可以節省利息的支出，較適合手頭寬裕的人。不過銀行通常會在合約內註明，須繳款滿一定期數後，才可以要求提前清償房貸本金，否則就屬於違約的情況。以下試算一次清償房貸，可以省下多少利息費用。
一次清償全部本金試算
小明房貸800萬，利率3%，貸款期限20年，每期月付金為44,368元，第5年本金還剩6,424,701元，提前結清剩餘貸款，剩下的15年他總共可以省下利息費用為1,561,504元。
2.償還房貸部份本金
將手上多餘的一筆資金，拿來償還房貸的部份本金，以減少貸款利息的支出。這樣的還款類型，有2種方式可以選擇。
- 方式一、還款年限不變：這種還款方式，在本金減少與還款年限不變的情形下，月付金將會減少，能夠減輕日常支出的負擔。
方式一試算
小明房貸800萬，利率3%，貸款期限20年，每期月付金為44,368元，第5年本金還剩6,424,701元，因為有多餘資金50萬元，所以拿來償還部分房貸。這時房貸餘額為：6,424,701–500,000＝5,924,701元，未來月付金降為40,915元。
- 方式二、還款年限縮短：這種還款方式，在房貸本金減少一部份後，維持每期的月付金額不變，就可以縮短還款年限，盡早還完貸款。
方式二試算
小明以相同的貸款條件，先償還50萬後，在貸款月付金不變的情形下，可以讓房貸的還款期限：大約縮短將近2年左右。
小提醒
償還部分房貸本金，必須在繳交的貸款金額，還未超過本金的1/3時，才可以向銀行提出申請。
四、房貸提前還款流程
提前結清房貸的流程，主要會有以下5個流程：
- 通知銀行：主動通知銀行，要申請提前償還房貸。
- 銀行清算房貸：銀行收到申請後，清算名下房子的貸款餘額。
- 銀行通知繳款：銀行通知你需要繳交多少的金額。
- 申請塗銷抵押權：繳完剩餘房貸款項後，須向銀行申請抵押權塗銷。提出申請後3個工作天內，銀行就會將「抵押權塗銷同意書」等相關文件歸還給你。
- 辦理抵押權塗銷：攜帶身分證、印章與上述文件，到地政機關辦理塗銷，就完成房貸清償的所有程序。
房貸還完後，抵押權一定要塗銷嗎？
房貸還完時，建議要塗銷抵押權。因為在謄本資料上，會有上一次抵押權設定的紀錄，若是想再次申請房屋抵押貸款，銀行只要看到謄本上有抵押權設定的紀錄，就會婉拒房屋貸款的申請。
五、房貸提前結清常見Q&A
- 房貸提前結清一定會有違約金嗎？
- 要看有沒有在綁約期。假如在綁約期內申請提前結清房貸，就要依照合約內所載條款，支付一筆違約金給銀行。
- 房貸提前結清後，需要塗銷抵押權嗎？
- 建議要塗銷。抵押權塗銷表示上一筆貸款已經結清，房屋產權是較單純的情況；假如抵押權未塗銷，房子想要再次申請貸款，銀行婉拒的機率將大為提高。
由本文的說明，可以試算提前清償房貸，對於自己來說是否划算？假如提前清償房貸，會造成日常生活的壓力，反而建議需要再考慮。因此要不要提早結清房貸，並沒有一定的答案，只有在仔細考量個人的條件與狀況後，才能選擇最適合自己的還款方式。
附錄：銀行房貸提前結清違約金比較表
台灣銀行 提前清償者，收取本金0.5~1%違約金
合作金庫 提前清償者，收取本金0.5~1%違約金
土地銀行 提前清償者，收取本金0.5~1%違約金
兆豐銀行 提前清償者，收取本金0.5~1%違約金
富邦銀行 提前清償者，收取本金0.5~1%違約金
中國信託 提前清償者，收取本金0.5~1%違約金
台新銀行 提前清償者，收取本金0.5~1%違約金
上海商銀 提前清償者，收取本金0.5~1%違約金
聯邦銀行 提前清償者，收取本金0.5~1%違約金
新光銀行 提前清償者，收取本金0.5~1%違約金
台中銀行 提前清償者，收取本金0.5~1%違約金
高雄銀行 提前清償者，收取本金0.5~1%違約金
陽信銀行 提前清償者，收取本金0.5~1%違約金
安泰銀行 提前清償者，收取本金0.5~1%違約金
瑞興銀行 提前清償者，收取本金0.5~1%違約金
農業金庫 提前清償者，收取本金0.5~1%違約金
板信銀行 提前清償者，收取本金0.5~1%違約金
國泰世華 提前清償者，收取本金0.6~1%違約金
華南銀行 提前清償者，收取本金0.6~1%違約金
彰化銀行 提前清償者，收取本金0.6~1%違約金
中小企銀 提前清償者，收取本金0.6~1%違約金
三信銀行 提前清償者，收取本金0.75~1%違約金
第一銀行 提前清償者，收取本金0.8~1%違約金
京城銀行 提前清償者，收取本金0.8~1%違約金
華泰銀行 提前清償者，收取本金0.8~1%違約金
永豐銀行 提前清償者，收取本金0.5~1.5%違約金
渣打銀行 提前清償者，收取本金0.5~1.5%違約金
元大銀行 提前清償者，收取本金0.5~1.5%違約金
王道銀行 提前清償者，收取本金0.5~1.5%違約金
玉山銀行 提前清償者，收取本金0.5~2%違約金
匯豐銀行 提前清償者，收取本金1~2%違約金
凱基銀行 提前清償者，收取本金1.5~2%違約金
星展銀行 提前清償者，收取0~2期月付金
遠東銀行 提前清償者，收取若干比例違約金
將來銀行 提前清償者，收取本金0.4~0.8%違約金
樂天銀行 未承作
Line Bank 未承作
（以上資訊須以各大銀行官網公布資訊為準）
