北士科園區的概況
根據最新新聞資料，關於新光人壽在北投士林科技園區（簡稱北士科）中位於T17、T18地上權基地（取得50年地上權）之規畫興建內容，整理如下：
這兩塊基地合計面積約為3.9公頃，規畫總樓地板面積約為55,000坪，規劃方向為「綠色、低碳、人本」的永續商辦園區，並導入節能、智慧建築、健康環境理念，中庭規劃有「森林樹海」環境，長100 公尺、寬50 公尺，作為公共綠地與人本空間。所以對於台北市政府而言，簽訂契約時當然會在契約約定新光人壽必須在登記後5年內先完成建物並取得使用執照，才能轉讓地上權，否則嘴巴講講要蓋得如何如何，就把地上權權利拿走並轉讓，純粹就是買空賣空，現在的台北市政府不強硬起來依據契約、法律辦理，才真是圖利。
取得地上權需要支付那些費用或成本
在我國土地設定地上權，通常會有支付權利金及每年地租的付費方式：
權利金(一次性)
於簽訂地上權契約時，由地上權人一次支付予土地所有權人（例如地方政府）。此筆權利金不予退還，即使地上權期間屆滿、提前終止或契約期滿，也不得要求返還。
定期支付地租
除了權利金外，地上權人還須依契約約定，按月或按年支付一定比例或金額的地租，並可能每隔一段期間進行調整。
權利金與地租的年化收益概念
權利金通常會以貸款常數(MC)攤提至地上權年限，再加上每年支付的地租，即構成土地所有權人台北市政府每年實質可取得的總收益，這也是評估是否合理反映土地價值、以及是否涉及低價設定的重要依據。
以T17、T18是50年地上權期間，權利金33億為例：
權利金：一次繳納33億元（不退還）。
以資本收利率5%計算，攤提後每年等於180,763,227元權利金收益。
每年租金：假設100,000,000元。
台北市政府每年實際可得180,763,227+100,000,000=280,763,227元的收益。
換言之，台北市政府50年共可收14,038,161,350元，這也是新光人壽要支付的成本之一，也大約是傳聞中新光人壽要求的140億元。
地上權權利轉讓時，市場租金與地上權人支付的地租額是地上權權利轉讓的估價重點
依據不動產估價技術規則第116條規定地上權估價，應考慮其用途、權利存續期間、支付地租之有無、權利讓與之限制及地上權設定之空間位置等因素估計之。
但重點來了，新光人壽蓋房子需要錢跟時間啊，以上述這樣豪華的興建計畫跟建坪，一定花不少時間，沒改好就不可能出租，新光人壽就沒有租金收入，更何況新光人壽目前有無具體的興建計畫?有取得主體的建造執照嗎?
在地上權權利轉讓時，市場租金與地上權人契約租金的差額將會形成地上權權利轉讓的估價重點，這就是地上權人是否願意轉讓的主要原因，而當地上權轉讓時，不動產估價師必須根據前述第116條估算勘估標的剩餘權利價值，但目前建築物還不存在，會有多少建坪?每坪市場租金是多少? 剩餘權利價值是多少?都還是個未知數，所以如果新光人壽可以如期興建完工，收取到租金再扣除需支付給台北市政府的成本後，才是新光人壽比較正確的評估金額，但在現階段連建築物的樣子或計劃都沒有的情況下，估算地上權轉讓價格將有很大的不確定因素。
也就是說地上權轉讓價格=剩餘期間的權利金+地租變動的差額折現值，而地租差額折現值白話說就是將新光人壽這50年期間每年的租金收益折現成現在的價值，例如第一年租金收益共2億，第2年的租金收益也是2億，但是第2年的租金原本必須經過2年才能取得，所以把2年後的2億租金收益換算成現在要取得的話，可能只剩下1億9千5百萬，同樣地計算第3年到第50年的每年折現額，通通加總計來就是地租的差額折現值，再將上述的剩餘期間權利金與地租的差額折現值相加，就是地上權轉讓價格。
地上權權利存續期間的估價會受法律上的地上權契約要否繼續履行而影響估價的價格
就算估價師有辦法估出來地上權轉讓價格，在法律層面上的問題是本案的地上權設定契約中約定新光人壽合併需要經過台北市政府同意，就算台北市政府不能故意刁難而不同意，但未依照約定在5年內完成興建計畫，台北市政府如果沒有依據契約或法律規定向對方主張違約的違約金或甚至解約，反而還與之和解，並且允諾退還不合理的金額，如何跟市民交代或萬一被告發時如何向司法機關說明，所以除了上述地上權估價的問題外，在台北市政府與新光人壽間的契約中，就新光人壽無法在5年期限內興建完成並取得使用執照，合約內的約定賠償責任，也是新光人壽的成本之一，在新光人壽提出協商金額時，也應該考量自身在履行地上權設定契約時的疏失或延宕責任，否則雙方可以接受的金額恐怕是一人一把號，各吹各的調。
