圖文編輯 ：九回房地
虛坪改革後公設比縮水後，這些健身房還會這麼豪華嗎? @9return
政府正規劃「虛坪改革」，聽說分兩階段推進，這讓九回人想起以下情境：
阿九：這個建案看起來不錯，公設比才 28%！新聞不是說改革後公設比會下降嗎？
經理：我們是第一批適用新制送審的建案，電梯免計容積，車道也獨立產權了，公設比確實漂亮很多。
小回： 可是…這個室內實際使用坪數才 20 坪？總價一樣是兩千萬，以前隔壁的中古屋總坪數有 35 坪耶，雖然公設比高。
經理：小回您看的是「實質」使用面積變大了，以前您買 35 坪，室內可能也才 20 幾坪。雖然現在帳面坪數變小，但單價看起來高了點，您買到的可是紮紮實實的室內空間！
阿九：可是這單價一坪快 80 萬，我們預算有點緊繃啊。感覺改革後房價也沒有比較便宜，只是算法變了。
經理：房價核心因素還是土地成本和利率，改革主要是提升透明度，不保證降價。不過您看我們的管理室，雖然只有法規最低保障的 6 坪，但我們隔壁還有一個社區圖書室可以當會議空間。
小回：6 坪的管理室，以後包裹放得下嗎？會不會影響社區運作？
阿九：新舊制並存，比價真的好困難，未來中古屋市場會不會因為公設比高而被淘汰?
經理：......
這也許是未來買賣會常遇到的對話與情境之一，
虛坪改革擬分兩階段推進
政府推動虛坪改革，想要減少購屋時公設比過高、不實用公設等問題，讓房屋坪數標示更透明、實際使用空間更紮實。 主要改革方向包括：將一般電梯納入「免計容積」項目、限制管理委員會空間面積、以及將停車空間改為「專有部分」並讓未購車位者免負擔車道公設面積。 此政策預計能降低公設比約5%，但專家也擔憂可能推升單價或引發其他管理問題，詳細上路時間仍視法案修訂及溝通進度。
虛坪改革主要改革內容
未來法定停車空間及其附屬車道調整為可獨立核發權狀的專有部分會成真嗎? @9return
電梯納入免計容積： 因應高齡化社會，將一般電梯納入免計容積項目，以減少公設面積。限制管委會空間： 修正《建築技術規則》，訂定管理委員會使用空間的合理標準與上限（基地容積1%上限，最低20平方公尺，最高100平方公尺），以避免浮誇、不實用的公設。停車空間改為專有部分：修正《公寓大廈管理條例》，將法定停車空間及其附屬車道調整為可獨立核發權狀的專有部分。 未購買車位的住戶不必再負擔車道公設面積，改由購買車位的住戶依持分比例負擔。
虛坪改革預期影響
- 公設比降低：: 預計可將公設比降低約5%，讓實坪比例增加。
- 坪數標示更透明：: 購屋者能更清楚了解實際可用空間，不再被「虛坪」誤導。
- 房價與實際坪數匹配：: 房屋定價將更準確地反映實際使用空間，有助於市場定價機制更加合理。
虛坪改革潛在疑慮與配套
- 專家擔憂：專家指出，總價可能不變，但單價可能因公設面積減少而提高。 有聲音擔心停車位獨立產權後，可能衍伸出管理、治安及都更整合等問題。
- 配套措施：將設置過渡條款，已申請建照的建案或都更案可維持舊制。 將無償提供未買車位住戶通行，但未買車位者仍需分擔基地持分。
虛坪改革修法進度
- 電梯與管委會空間的修正案屬《建築技術規則》修訂，可望先行上路，預計明年（2026年）實施。
- 停車空間納入專有部分則涉及《公寓大廈管理條例》修法，需送立法院審議，進度會較慢。
虛坪改革第一階段（較快實施）
修訂《建築技術規則》，重點包括：
- 電梯不計入容積：一般電梯不再算入容積，未來建案的公設比有望降低，但部分特殊電梯（如連通夾層）可能仍須計入。
- 管委會空間設上限：管委會使用的樓地板面積不得超過總容積的 1%，且最多僅能佔 100 平方公尺（約 30 坪）。
虛坪改革第二階段（未定）
修訂《公寓大廈管理條例》，涉及產權制度的重大調整（例如車位登記方式改變），須送立法院審議，並需凝聚社會共識。
改革重點整理
- 電梯免計容積：減少公設計算，讓房屋登記面積更貼近實際可使用空間。
- 管委會空間限制：以總容積 1% 為上限，並設 100 平方公尺的頂限；但若 1% 未達 20 平方公尺（約 6 坪）的小型建案，則允許以 20 平方公尺為基準設計。
- 差額設計放寬：超出管委會空間上限的容積，可轉為專有面積，增加室內實用坪數，且不受原有 10% 或 15% 的上限限制。
關於以上改革方向，你有甚麼想法?歡迎留言
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