買房是人生大事 最怕遇到賣方裝傻
辛苦攢了一輩子的錢，好不容易簽約交屋，正準備入厝慶祝，結果一場大雨牆壁滲水，或是裝潢拆開才發現漏水嚴重。這時候，最氣的通常不是瑕疵本身，而是賣方在簽約時那副這房子保證沒問題的嘴臉，交屋後卻兩手一攤說那是現況交屋。
這種行為，法律上有明確的規範，就是民法第 148 條：誠實信用原則。權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。
行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。
誠信原則在實務上的三大功能
很多人以為誠信原則只是道德口號，但在游代書與法院眼中，它是處理不動產糾紛的帝王條款。誠信原則的實務功能其實有三種：
1 補充契約漏洞 不動產契約再詳細，也難以寫盡所有細節。當契約沒約定到某些隱藏瑕疵的處理時，誠信原則就跳出來擔任補充角色，要求雙方必須以合理、誠實的方式補足契約沒說的事。
2 限制權利濫用 即便賣方主張契約寫了現況交屋，這雖然是賣方的權利，但如果賣方明知有瑕疵卻故意利用這條款來規避責任，就屬於權利濫用，法律絕對不容許。
3 解釋契約條款 當買賣雙方對契約文字有爭執時，誠信原則是最高準則。法院會以誠信為標準，解釋契約真正的含意，而不是讓賣方鑽文字漏洞。
實際案例 某地方法院 110 年度漏水屋案件判決
案例背景 買方購買了一棟中古屋，交屋後才發現房屋多處漏水。調查後發現，賣方在出售前曾針對漏水處進行過初步的表面修補，卻在房屋現況說明書中勾選無漏水。
法院判決要點 法院認定，賣方既然曾請人修繕漏水，顯然對房屋存在瑕疵一事心知肚明。賣方明知有漏水卻在說明書上填寫無漏水，此種消極隱匿瑕疵的行為，嚴重違反了誠實信用原則。最終法院判決賣方應負瑕疵擔保責任，賠償買方包含修繕費、鑑定費等在內的損失。
這個案例除依民法第354條主張瑕疵擔保責任外，賣方之行為亦違反第148條誠信原則，即便賣方試圖用現況交屋來脫身，只要被證明知情不報，法律絕對不會站在賣方那邊。
如何利用第 148 條進行談判 存證信函要寫對重點
當你發現被騙了，第一步就是要回頭找賣方談判。這時候，誠信原則就是你談判桌上的重錘。
存證信函的寫法 有經驗的代書會建議你寫入：台端於簽約前明知建物有漏水瑕疵並曾進行修繕，卻於現況說明書中為不實之表示，顯悖於民法第 148 條誠實及信用方法之行使，利用資訊不對稱之優勢致買受人陷於錯誤。
爭取你的權利基礎：
- 減少價金：要求賣方退還因瑕疵造成的房價減損。
- 損害賠償：要求賣方負擔修繕費用與鑑定費用。
游代書叮嚀 簽約前的調查勝過簽約後的訴訟
雖然法律保護你，但訴訟勞民傷財。作為專業代書，我給買方的真心建議是：
- 仔細核對現況說明書：若發現有修繕痕跡但說明書卻勾選無修繕，這就是警訊。
- 保留對話紀錄與廣告：所有賣方宣稱沒問題的對話，都是日後主張誠信原則的證據。
- 訪談左鄰右舍：鄰居往往知道這間房子過去是否有過漏水或修繕史。
- 慎選房屋仲介：好的仲介會幫你嚴格把關屋況，而不負責任的仲介可能為了急於成交，對賣方的隱瞞視而不見，甚至誘導買方簽下不利的特約條款。
游代書執業多年，看過太多買賣雙方為了漏水糾紛鬧上法院，兩邊都心力交瘁。我常跟客戶說，權狀上的地號不會騙人，但人的心會。買賣房子是幾千萬的契約，不能只靠運氣，更要靠法律智慧。
民法第 148 條不是寫在書本上看漂亮的，它是用來保障老實人的。如果你是賣方，請記得誠實告知才是真正的免死金牌，別為了省那一點修繕費，最後賠掉商譽還要補償房價減損；如果你是買方，遇到了瑕疵也不要慌，只要對方不誠信，法理跟代書都會站在你這邊。
專業的事交給專業的來。這篇維權指南分享給正在買房路上的你，希望大家的入厝，都是歡喜圓滿，而不是官司的開始。
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