在申辦房貸時，會聽到銀行提出「前2～3年只繳利息」的方案，也就是所謂的房貸寬限期。表面上看起來月付金變低，卻忽略了寬限期背後的還款結構與總利息成本。
本篇將完整解析寬限期機制與常見陷阱，幫助你在貸款規劃前做出理性判斷。
房貸寬限期是什麼？銀行怎麼計算？
房貸寬限期指的是，在約定期間內「僅繳利息、不償還本金」，幫助借款人在環款初期減少月付壓力。常見多為1～3年，實際依各銀行方案與借款人條件而定。
舉例來說：- 貸款金額：1,000萬元
- 年利率：2%
- 貸款年限：30年
- 寬限期：3年
寬限期內每月僅需支付利息約為1,000萬 × 2% ÷ 12 = 16,667元，但本金仍維持1,000萬元不變。
💡關鍵在這裡：
寬限期不是減免利息，而是延後償還本金。
寬限期後月付金會發生什麼事？
由於寬限期結束後本金未減少，但還款年限縮短，因此月付金會明顯上升。
同樣沿用上述的範例，當3年寬限期結束後，剩下27年的還款期限，這27年為本息攤還。
- 貸款金額：1,000萬元（本金）
- 年利率：2%
- 月利率：2% ÷ 12 = 0.1667%（0.001667）
- 貸款年限：30年（360 期）
- 寬限期：3年（36 期）只繳利息
💡本息均攤月付金計算公式：
月付金 ＝ 本金 ×［月利率 × (1＋月利率)^期數］÷［(1＋月利率)^期數 − 1］
📌情境1：一開始就採 30 年本息攤還
10,000,000 ×［0.001667 × (1 + 0.001667)^360 ÷ (1 + 0.001667)^360 − 1］≈ 36,950 元
- 若採 30 年本息攤還，每月月付金約 36,950 元
📌情境2：前 3 年寬限期，剩 27 年本息攤還
寬限期內：月繳利息 ＝ 本金 × 月利率
10,000,000 × 0.001667 ≈ 16,667 元
- 寬限期期間（前3年）每月月付金約 16,667 元
- 寬限期3年結束後，本金仍是 1,000 萬元
寬限期結束後：
10,000,000 × ［0.001667 × (1 + 0.001667)^324 ÷ (1 + 0.001667)^324 − 1］≈ 39,960 元
- 寬限期結束後，每月月付金約39,960 元
💡雖然寬限期期間可以大幅降低月付金、減輕還款壓力，但寬限期結束後還款壓力將瞬間增大。
3大寬限期陷阱不能不知道！
1. 月付金暴增風險
由於寬限期期間只需要償還利息，本金金額並未變動，但還款期數卻減少，因此在寬限期結束後，月付金將大幅增加。
2. 總利息成本提高
寬限期期間本金並未減少，利息卻仍持續滾動，總利息支出通常會高於一開始即採本息攤還的還款方式。
3. 高估還款能力
還款初期較低的月付金，容易讓人高估自己的購屋預算。真正該評估的，應以「寬限期結束後的月付金」為基準，而非寬限期內的繳息金額，避免因收入波動導致還款壓力。
申請房貸寬限期前的關鍵評估重點
房貸寬限期並非好或不好，而是適不適合。真正的關鍵，在於申請之前是否已經做好完整評估，而不是只看到前幾年月付金較低的表面優勢。
在申請房貸寬限期前，務必做好房貸試算與現金流規劃，才能避免落入寬限期陷阱，造成財務壓力。
