政府公報、租金數據與第三方排名，揭示了柔佛這個超級項目的真實面貌
曾幾何時，「鬼城」這個標籤被牢牢貼在馬來西亞森林城市身上。 但如今，這一說法事實上已經過時。以下是最新數據所揭示的情況。在東南亞房地產界，很少有標籤像「鬼城」這樣，既根深蒂固，又充滿爭議。 這個投資千億美元的巨型項目，坐落在馬來西亞柔佛州的土地上。 從BBC到YouTube上的熱門紀錄片，國際媒體曾反覆播放空曠的林蔭大道和空置大樓的畫面，讓這個標籤多年來揮之不去。
但情況已經發生了實質性的變化。2024年，馬來西亞政府正式設立森林城市特別金融區（SFZ），並將其納入更大範圍的柔佛-新加坡經濟特區（JSSEZ）框架。 此後，關鍵指標開始顯著轉向。
商務工作及機遇正紛紛入局。目前，森林城市已有近兩萬名居民。森林城市高爾夫度假村的「經典球場」已連續七年（2020-2026）入選「亞洲百佳高爾夫球場」，而由高爾夫傳奇人物傑克·尼克勞斯與其子設計的「傳奇球場」，則在「2024-2025亞太百佳高爾夫球場」榜單中位列第49名。 此外，涵蓋海灘走廊、紅樹林生態遊、海釣、合法執照的煙花攤點等新型配套設施，正吸引著日益擴大的遊客群體。
早期報導捕捉了那個特定時刻的畫面。但如今的數據、實地觀察與獨立排名，呈現的是一幅持續活躍的圖景。 本文將追溯「鬼城」標籤的由來，分析哪些方面已經改變，並用數據還原森林城市的真實狀況。
「鬼城」標籤從何而來？
這個標籤並非憑空出現。 它反映了森林城市在特定發展階段的真實狀況——政策調整、疫情衝擊、國際媒體報導的時機，共同塑造了那個形象。
- 2014年至2018年： 森林城市項目啟動，初期面向中國大陸買家，並進行大規模跨境行銷。 建設尚處於早期階段，住宅大樓和核心配套設施分期投入使用。
- 2018年至2020年： 時任總理馬哈蒂爾·穆罕默德收緊外國人購房政策，導致中國需求降溫，原有的銷售節奏受到影響。
- 2020年至2022年： 新冠疫情導致的邊境關閉，切斷了主要買家和遊客來源。 入住率偏低，但建設仍在繼續，國際媒體正是藉助這個「空窗期」拍攝了大量特定畫面。
- 2023年至2024年： 總理安瓦爾·易卜拉欣將森林城市作為國家金融特區戰略的一部分予以支援，並與柔佛—新加坡經濟特區掛鉤。 政策正式推動從以住宅為主的項目轉型為綜合功能區，向金融服務、家族辦公室提供服務，和激勵專業人才。 這是一個真正的轉捩點。
那麼，如果拋開2020年的舊影像，用當下的數據來看，森林城市究竟是什麼樣子？
森林城市現在怎麼樣？
截至2026年，森林城市已發展為一個活躍、有充分入住率的社區，居民與遊客數據可查可核。 項目已建成2.6萬套住宅單位，約80%已售出，吸引了來自20多個國家的近兩萬名居民。 商務活動已經擴大，金融中心內有一個3萬平方米的購物中心，加上海岸邊的漁人碼頭商業街，已有超過100家零售店鋪在運營。 沿著4公里長的開發海岸線，日常遊客來這裡參觀紅樹林生態旅遊和海釣活動。 高爾夫仍然是一個核心亮點，近年來越來越多的高爾夫球手專程到訪森林城市備受讚譽的球場。
馬來西亞森林城市現狀。 住宅大樓已全面投入運營，直線距離新加坡僅2公里，居住著來自20多個國家的超過15,000名居民。
2024-2026年的關鍵活動指標顯示，實際情況與2018-2022年期間的媒體報導已截然不同：
這個曾經被貼上「鬼城」標籤的項目，如今已向馬來西亞政府累計繳稅超過7.9億令吉，為企業社會責任項目投入5300萬令吉，與190多家本地企業建立合作，併為紅樹林、海草保護等環境項目投入超過1.4億令吉。
發生了什麼變化了？ 特別金融區的效應
2024年，馬來西亞政府將森林城市指定為柔佛-新加坡經濟特區內的金融特區，使該項目從開發商主導的住宅項目，轉變為一個政府錨定、有雙邊背書的經濟戰略。 該指定明確了一系列激勵措施：
- 符合條件的家族辦公室投資收入，首10年享受0%稅率，符合條件可再延長10年。
- 金融、科技及其他特定行業的合格機構，可享受20年5%的企業稅率。
- 知識型工作者可享受15%的個人所得稅率。
- 家族辦公室的最低管理資產規模（AUM）為3,000萬令吉。
這些政策改變了行為模式。目前已有六個家族辦公室獲得批准，報告的資產管理規模合計達4億令吉。政府為金融特區設定的目標是，到2026年底資產管理規模達到20億令吉。 寫字樓租賃隨之活躍，租金要價從每平方英尺1.50令吉上漲至5.50令吉，漲幅達267%，首批5萬平方英尺的商業空間入駐率已達到59%。 這些數位表明的是市場驅動的定價，而非促銷性的定位。
雙邊層面的意義同樣不可忽視。 新加坡對柔佛-新加坡特別經濟區框架的正式認可，將政策信譽延伸至馬來西亞國內政治週期之外， 使森林城市成為一個處於估值正常化初期的跨境資產。 對於習慣於評估主權風險的投資者而言，兩國政府的聯合承諾代表著重要的去風險信號。
如今誰住在森林城市？
截至2026年的人口統計數據顯示，居民結構比項目早期聚焦中國市場的行銷所呈現的要更加多元化。 超過15,000名來自20多個國家的居民如今以森林城市為家，使其成為一個國際化社區，而非單一市場的聚居區。
日常生活基礎設施已經成熟，能夠支撐穩定的居住生活。 零售和餐飲門店已配備齊全，可滿足居民和遊客的日常需求，涵蓋從日用品、餐飲到醫療服務和傢俱等各個方面。 對大多數居民而言，晚上已無需再驅車25分鐘前往新山市中心商業區。
教育也成為吸引家庭落戶的主要因素。 森林城市國際學校成立於2018年，是CATS全球學校網路在馬來西亞的旗艦校區，一所著名的美式K12寄宿學校，提供從幼稚園到高中的教育。 超過一半的教學人員從海外招聘，均擁有五年以上教學經驗，其中60%擁有碩士或博士學位。森林城市國際學校2025屆畢業生取得優異成績，獲得包括倫敦大學學院（UCL）、南洋理工大學（NTU）、香港大學（HKU）、多倫多大學（U of T）、英屬哥倫比亞大學（UBC）、首爾大學（SNU）、高麗大學（KU）、延世大學（YU）、東京大學（UTokyo）、倫敦藝術大學（UAL）、薩凡納藝術與設計學院（SCAD）等17所名校的錄取。這指標反映的是教育成果，而不僅僅是招生宣傳。
這座城市的活力也體現在定期的節慶、運動會和多元文化聚會中，這些活動同時服務於外籍人士和馬來西亞本地家庭。 在CNA Insider的一期森林城市專題視頻中，受訪者尼扎姆指出：「以前關於森林城市有很多負面評價，我想現在人們知道了，他們親眼看到了實際情況是怎樣的。 這裡非常熱鬧。 」
這些變化大多是在金融特區落地後發生的，特區政策把人口增長，逐漸轉化成了更穩定、更有凝聚力的社區生活。
森林城市海濱的一場社區活動。 該處每年舉辦超過100場國際活動和賽事，包括定於2026年10月舉行的馬來西亞挑戰賽鐵人三項。
在森林城市到底有什麼做？
除了政策機制，森林城市現已建成並運營完善的旅遊休閒基礎設施。
目前已投入運營的設施和活動包括：
- 高爾夫度假村：「經典球場」連續七年（2020-2026）位列「亞洲百佳高爾夫球場」榜單; 由高爾夫傳奇人物傑克·尼克勞斯及其子傑克·尼克勞斯二世設計的「傳承球場」，在中國最大高爾夫平台「雲高」評選的「2024-2025亞太百佳高爾夫球場」榜單中位列第49名。
- 酒店：森林城市濱海酒店和森林城市高爾夫酒店，兩家五星級酒店，提供完善的度假設施，適合短期和長期入住，滿足休閒旅遊和與商務差旅需求。
- 紅樹林生態遊： 在毗鄰的286萬平方米綠色走廊內，可由註冊的遊船公司提供導覽服務，帶領紅樹林遊覽。 該生態系統棲息並記錄著超過400種動植物。 海濱及近海區域提供休閒海釣活動。
- 海釣：沿海和近海均可進行休閒海釣，適合熱愛海洋、尋求刺激和深海探險的遊客。 提供靈活的雙人或四人套餐，部分含餐。
- 海岸線：約4公里長的已開發海灘，包括公共步道、海濱長廊和休閒設施，以及專門的婚禮場地。
- 毗鄰新加坡：森林城市距離新加坡直線距離約2公里，駕車前往新加坡中央商務區（CBD）約40分鐘，方便從新加坡出發的一日遊或週末短途旅行。
- 活動日程： 每年舉辦超過100場涵蓋高爾夫、休閒和文化類別的國際活動和賽事。 馬來西亞挑戰賽鐵人三項定於2026年10月舉行，為日益豐富的頂級賽事陣容再添活力。
對遊客而言，最直觀的變化是可以真正走進這片自然環境。 森林城市保留了286萬平方米的綠地，記錄有超過400種動植物。 此外，森林城市在城市規劃、可持續發展和酒店服務方面榮獲40多項國際獎項，其眾多建築已獲得LEED認證。 這些優勢為遊客打造了切實可行的遊覽路線。
森林城市高爾夫度假村。 經典球場連續七年（2020-2026）入選亞洲百佳高爾夫球場; 由傑克·尼克勞斯設計的傳承球場在2024-2025亞太百佳中位列第49名。 度假村每年舉辦超過100場國際賽事。
馬來西亞政府為何如此重視森林城市項目？
森林城市的發展軌跡體現了政策與企業之間日益顯著的契合，這種融合已將政治承諾轉化為立法頒布和實體基礎設施。
- 機構入駐傳遞出實地信號： 馬來西亞投資促進中心（IMFC）已在森林城市設立辦事處，十餘家政府機構在此辦公，這表明政府積極利用而非放棄該項目。
- 政府獲得的收益可量化： 已繳納超過7.9億令吉的稅款，創造了1萬個就業崗位，與超過190家本地企業建立了合作關係，投入5300萬令吉用於企業社會責任項目，並投入1.4億令吉用於環境保護工作。 這些數據表明，公私合作模式正在產生可審計的收益。
- 交通規劃與政策一致： 新山-新加坡快速交通系統（RTS）連接線計劃於2026年底完工。 吉隆坡-新加坡高速鐵路項目仍在持續推進中。 柔佛蘇丹提出的海上輕軌系統旨在緩解新柔長堤上長期存在的關卡擁堵問題。
結論
「鬼城」標籤捕捉的是2018年至2022年間的一個視窗期——當時建設佔據主導、邊境關閉、政策抑制了需求。
那個視窗期已經關閉。
對於遊客來說，一日遊和週末遊現在已是切實可行的選擇。 對於居民來說，宜居性可以根據現有的基礎設施來評估，而不必再被舊印象左右。 對於投資者而言，六個已獲批准的家族辦公室在已頒布的金融特區規則下營運，代表著該政策框架的早期驗證。
2026年的圖景已截然不同：一個已頒布立法的指定金融特區，機構租戶已經入駐，辦公空間正按市場價出租，近20,000名居民居住在26,000套已建成的住宅中，以及圍繞備受讚譽的高爾夫球場和4公里已開發海岸線建立的旅遊與活動生態系統。
數據已披露並記錄在案。 政府公報、第三方排名、稅收繳納數據、入駐率指標以及當前的實地情況，比當年媒體報導的建設階段畫面，更能全面展現現狀。
對於那些關注東南亞投資機會、尤其是聚焦柔佛—新加坡走廊的參與者來說，「鬼城」的歷史標籤與2026年的經濟現實之間，差距已經大到無法忽視。 當然，金融特區的基準數據和不斷上漲的租金回報率，提供了可靠的分析基礎; 但真正的盡職調查，仍然少不了一趟實地考察。 親眼看一看這座城市當前的運營狀況，是將過去的報導與特殊功能區切實的經濟發展勢頭進行對比的最佳途徑。
