【暖姐房產稅務教室】房東沒有修繕發票怎麼辦？很多人其實都搞錯了！很多房東一談到報稅就會說：「我沒有留收據啦…」 「之前修水電都付現金…」 「家具是很久以前買的，發票早不見了…」結果最後乾脆：❌ 不敢申報 ❌ 亂申報 ❌ 或直接漏報但其實，房東報租賃所得，不是只有「有發票才能報」這麼簡單。今天暖姐幫大家一次講清楚：👉 沒有費用收據時，到底怎麼處理？ 👉 國稅局怎麼看？ 👉 哪些可以合法節稅？ 👉 哪些反而容易被查稅？ 一、房東租金所得怎麼計算？很多人以為：「收到多少租金，就全部課稅」其實不是。真正課稅的是：📌「租賃所得」公式概念是：租金收入 － 必要成本費用 ＝ 課稅所得也就是說：你可以扣掉與出租有關的合理成本。 二、沒有收據時，還能扣費用嗎？重點來了。其實台灣目前租賃所得報稅， 一般常見有兩種方式： 方式①：使用「財政部標準費用率」這是最多房東使用的方法。簡單講就是：👉 國稅局直接認定你有固定成本即使：❌ 沒保留發票 ❌ 沒有修繕單據 ❌ 沒有家具收據仍然可以直接扣除一定比例費用。對很多老房東來說， 這是最簡單的做法。 適合哪些人？✔ 沒保存收據 ✔ 長期收現金 ✔ 老屋出租 ✔ 小額修繕很多 ✔ 不想整理帳務這種方式最大的優點：✅ 簡單 ✅ 風險低 ✅ 不容易被要求補資料 三、那什麼情況適合「列舉成本」？如果你有：✔ 大量裝潢 ✔ 高額修繕 ✔ 冷氣家具汰換 ✔ 房貸利息 ✔ 管理費支出而且：📌 都有保存證明那麼使用「列舉成本」， 有時反而能比標準扣除更省稅。 四、很多房東最危險的是這種情況⚠ 有出租 ⚠ 有收租 ⚠ 但完全沒申報以前可能比較難查。但現在：✅ 房客申請租金補貼 ✅ 租約實價登錄 ✅ 包租代管資料 ✅ 銀行轉帳金流 ✅ 房客列舉租金支出國稅局其實很容易交叉比對。很多房東都是：原本想省小錢， 最後變成：❌ 被補稅 ❌ 加計利息 ❌ 被罰鍰 五、沒有收據，至少要留這些資料！即使沒有正式發票， 暖姐還是很建議房東保留：📌 租約 📌 匯款紀錄 📌 LINE對話 📌 維修照片 📌 工班估價單 📌 家具購買截圖 📌 管理費紀錄因為未來若真的需要說明， 至少還有基本佐證。很多房東以為：「沒發票＝完全不能證明」其實不是。只是：👉 能證明越完整，風險越低。 六、現在最值得注意的是「公益出租人」很多房東其實不知道：如果房客有申請租金補貼， 有些情況下房東會自動成為：📌 公益出租人而公益出租人有機會享有：✅ 房屋稅優惠 ✅ 地價稅優惠 ✅ 所得稅優惠這反而可能比你原本想像更划算。很多人過去怕申報， 現在反而開始重新研究合法節稅。 七、暖姐最後提醒：真正聰明的房東，不是逃稅，而是懂規則現在租屋市場跟以前真的不一樣了。真正安全的方式不是：❌ 完全不報而是：✅ 知道怎麼合法申報 ✅ 知道怎麼保留資料 ✅ 知道哪些可以扣除 ✅ 提前做好節稅規劃尤其現在很多人：退休靠租金 資產靠收租 未來靠現金流越早建立正確觀念， 其實越安心。—👩‍💼 暖姐聊房地｜海線看屋誌 📞 0931-539-558 💬 LINE ID：@070kzfdq

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▋扣繳憑單到底是做什麼用的？很多人對於這件事情難以理解，其實你就簡單這樣想就好了。 公司平常營運的支出，應該都要取得廠商開給你的發票，當你拿到這張發票，如果是可以扣抵營業稅的發票，你就會將這張發票拿去申報扣抵營業稅。 而廠商也會將這張發票拿去申報營業稅，因此同一張發票的買方與賣方都申報了，國稅局就能掌握這筆交易。 所以簡單說，發票就是一種勾稽的機制，只要發票開出來，買賣雙方都逃不掉。 ▋接下來試想一個情況，當你付薪水給員工的時候，他們會開發票給你嗎？或是你付房租給房東(個人)的時候，他們會開發票給你嗎？應該都不會，對嗎？ 所以國稅局就無法掌握這些員工、房東賺了哪些錢，那不就無法向他們課稅了嗎？怎麼解決這個問題呢？ 沒錯！就是運用扣繳憑單的制度。 ▋只要公司將員工的薪水、房東的租金，申報扣繳憑單，國稅局就能掌握他們的所得，當然就能課稅囉！<a href="https://youtu.be/E_kHk1MbMTI" target="_blank" rel="noreferrer noopener">按此看更多</a>

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扣繳憑單到底是什麼？

房東不給你報稅？這是很多創業者會遇到的麻煩事。 房東不給房客報稅，對房客很不公平，因為房東因此不用繳稅，而房客因此不能抵稅。這邊說的房客不只是個人房客，包括向房東租房子的公司行號，也是房客。 問題來了，難道國稅局不知道，很多房東不給房客報稅，因此逃漏稅嗎？國稅局當然知道，只是根本抓不完，而且國稅局也沒有這麼多人力去做這種吃力不討好的事。 而且大家也知道，房客報稅會讓房東的個人所得稅增加。重點是，到底會增加房東多少稅金呢？ 簡單算的話，報稅會增加房東57%租賃所得，例如全年租金收入100萬，當中的57萬計入房東的所得，至於房東會因此要繳多少稅，就要看他個人的課稅級距的％。 另外，如果房客是公司行號的話，可能還要幫房東扣繳10%租賃稅以及2.11%二代健保補充保費，這些也都會增加房東的支出。 至於具體上應該怎麼計算？怎麼申報？有什麼注意事項？<a href="https://youtu.be/RlSwizkJoBI" target="_blank" rel="noreferrer noopener">按此看更多</a>