一般人買房，起手式大概就是打開591 APP，輸入自己想要的條件，例如區域、幾房、要公寓還是電梯大樓、單價總價等等，然後一筆一筆的瀏覽，挑出自己有興趣的物件，打電話給仲介約帶看。
不知道有沒有人揣摩過仲介的心態？今天如果你是仲介，你每天起床眼睛張開想的第一件事情就是『成交』，這樣說應該不會有人有異議吧？好！那麼問題來了，要怎樣才能很快速的開心賀成交呢？
是找那種自住客，帶他們看幾實幾百間房子，聽著他們考慮東考慮西，然後自己來看帶老婆先生小孩爸爸媽媽風水師設計師一看再看；還是找個甚至連看房都不用的超殺投資客，直接下斡旋當天就出來見面談的投資客？
很多人應該都有聽說過一個名詞：APPLE件吧？
但是對於絕大多數來人來說，所謂的APPLE件就像一種奇妙的都市傳說一樣，有聽說過，但是從來沒看過。今天皮朋哥就來解析一下到底甚麼叫做APPLE件。
何謂APPLE件？
傳說中的APPLE件，指的究竟是甚麼呢？
APPLE件是房市買賣中的術語，基本上皮朋哥個人認為，就是價格明顯低於行情的案件。APPLE件是仲介和投資客快速獲利的不敗專武，一但出現會十分搶手。至於為什麼一般人都是有聽過沒看過，那是因為APPLE件通常都是秒殺件，仲介接到這種案件，第一個動作不是上廣告，而是趕快打電話給投資客，就像隨時都standby等著狩獵的野狼一樣，連上架廣告都還沒來得及，就收斡成交了。也因此可以反推，有上架廣告的物件，通常都不會是APPLE件，這就是為什麼APPLE件對於大多數人來說都是有聽過沒看過的都市傳說了。
甚麼情況下會出現所謂的APPLE件？
大家將心比心一下就會知道為何APPLE件會如此的可遇不可求。APPLE件的起源必然在於有屋主急著賣房子，所以願意讓利以求快速成交；也有可能是屋主對區域行情不瞭解所以不知道原來自己告訴仲介的開價和底價都低於當下的市場行情。
讓我們來看看一些例子。
這是江翠北側重劃區一個知名建商的建案，叫做潤泰文樺。
從圖中可以知道，272號的5樓和14樓，不管在坪數、主建物占比、有無車位等條件上都是一樣的，交易日期也非常接近，但是單價卻有巨大的差距，75萬 vs 64萬，導致總價價差高達430萬左右！
再看看292號的8樓和13樓，單價分別為52.9萬 vs 60.2萬，價差也超過10%。雖然8樓是沒有車位的，但這也導致了以主建物來看價差也高達約240萬。
所以292號8樓和272號5樓，都『疑似』為所謂的APPLE物件。
欸？為何只能說是疑似？說真的啦沒有一天到晚在過年的，哪來那麼多APPLE件啊。
- 裝潢：有可能其他樓層是含裝潢賣，所以總價已經含了裝潢費用在裡面，這樣會導致單價和總價的失真。
- 抗性：有可能低樓層有一些抗性，例如棟距很小、或是壁刀、或是會看見甚麼嫌惡設施，導致低樓層的行情特別不好。
因此是否為APPLE件，還是要親自走一趟，才能知道是否真的低於行情或是有其他原因。然而這考慮的時間真的沒有太久，若是真的APPLE件大概給你考慮的時間不會超過一天，動作太慢就只能徒呼負負了。
要如何才能買到APPLE物件？
APPLE件的出現，確實可遇不可求。然而要如何能夠提升接觸到APPLE件的機率，卻是有辦法的。
- 要認識厲害的仲介：要知道仲介很多，至2022年底的統計，受僱不動產經紀人與營業員人數高達65,256人。這麼多人裡面怎麼知道誰是厲害的仲介？厲害的仲介可以定義為業績好成交率高，那這樣的仲介必然經營很多的買方和賣方，因此厲害的仲介接到APPLE案件的機會也會來的更高。所以去一個房仲店頭，通常都會有類似甚麼英雄榜之類的，找業績好排名前幾名的就對啦。
- 要當個聰明的買方：認識了厲害的仲介還是不夠的，要人家把壓箱底的寶物亮出來給你，你得先證明自己是個上道的買方。仲介大多閱人無數，因此花十分鐘左右跟你聊聊，就知道你的深淺。如果你是那種雞雞歪歪龜毛挑剔，看房要看個五六七八次那種，坦白說仲介不會願意花時間在你身上，因為要從你手上成交的時間成本太高了。更何況可能你也有眼不識泰山，推APPLE件給你，搞不好你也挑三揀四的，自討沒趣。
APPLE件是很難流入一般購屋族常用搜索管道的。急於求售的房子，屋主通常都會想要透過房仲的銷售能力以求快速成交。而有能力的房仲在接觸這些超甜物件時，心裡就會馬上浮出高機率會買的口袋名單。這也是為什麼一般自住客很難買到傳說中的APPLE件的根本原因。
實戰經驗分享
皮朋哥曾經在江翠北側重劃區買過一個物件，還記得那天是週四下午去看屋，看完之後皮朋哥驚覺這個物件開價已經低於行情，在2022年上半年居然還有4字頭的住宅。因此晚上研究了一下實價登錄和銀行鑑價，隔天早上就下了斡旋約週五晚上出來見面談了。
即便如此，居然還有買方比皮朋哥更快下斡旋，因此皮朋哥只排到第二順位，還得先等第一順位議價完之後，如果不成才能輪到我。哇咧APPLE件果然是真香！週五晚上關在小房間關到十點多，等到真的懷疑人生，想說該不會被耍了，要不要直接跟仲介擺臭臉走人？還好最後我依然是不加價買到了這個物件。
可能有人會有疑問，這個第一順位該不會是房仲派來的臨時演員要施加壓力在我身上？或是都出來見面談了，如此高明的房仲，其話術居然會讓第一順位的斡旋這個到口的肥肉溜了？
坦白說這些都不可考了，可能第一順位出的價錢真的殺到屋主太痛所以不願意讓，或是真的有可能只是臨時演員而已，都不得而知。我只知道一年多的時間該社區的行情，每坪單價已經翻了十萬以上。
那這個物件真的是APPLE件嗎？個人認為是，因為銀行鑑價比我買價還高，我的買價也比實價登錄行情還低。雖然它依然有缺點，例如室內樑柱問題，還有客廳沒有採光，跟對面建築棟距也太小。然而房地產世界有一句名言：便宜治百病。些許瑕疵，經過裝修設計的巧手，也可以大幅降低扣分的感覺。這依然是筆成功的交易。
最後要提點一下，想跟房仲當好朋友，切記不要用鼻孔看人。皮朋哥知道很多人對於房仲的印象不佳，例如房仲都會騙人，或是房仲只會出一張嘴，憑甚麼賺我的服務費那麼多。然而皮朋哥只能說，每個行業都有它辛苦的地方，的確也真的有房仲確實很糟糕。然而房仲也是人，人與人之間的相處，就是大家互相；你讓我有錢賺，那有好康的我當然也會先想到你。去除敵視房仲的有色眼鏡，跟房仲當好朋友，甚至是生意夥伴，你上道好逗陣，好康的我當然會先報給你。其實這才是能見識到APPLE件的王道啊。
自家揣摩吧。
