上篇整理了台股史上11次熊市期中，特別挑出2008年引發全球的金融風暴，其中台股走跌時間達6個月，並跌掉近一半的跌幅：58%。在這裡來聊聊，到底當時由美國引起的金融風暴，又稱「次貸危機」的來龍去脈。
「次貸危機」，是圍繞著貸款買房這件事所引爆的。那麼，貸款買房這件事，是很普遍也很健康的個人信貸行為，又怎麼會引爆金融危機呢？
危機引爆不是一天造成的，而有其歷史脈絡可循
單純使用個人信貸，來向銀行借款買房的機制如下：
房屋總價高，買房者無法一次性拿出大筆金額，故先以自己的信用做擔保，預支自己未來會獲得的金錢，向銀行借貸一筆金額，並在未來按時還款，除了還款本金外還附上利息。銀行將一般民眾存入的資金，借給買房者，銀行可以賺取買房者的與一般民眾存款中間的利息差。
這是雙贏的結果：
- 買房者可以立即獲得一筆資金購入房屋。
- 銀行可在未來可收回除借出本金以外的利息。
但在1938年以前，美國的銀行業者並沒有那麼多資金可以等待長時間的利息回收，所以在借款時會拉高首付費用，並限制還款的時間。當時的首付是50%，還款時間為5-10年。這樣的比例，其實也限制了人們借貸的意願，也造成許多經濟較不寬裕的人民沒有買房的能力。(老實說如果現在是50%首付+10年還款，我也是付不出來，買不起房子)
因此，為了協助較弱勢的人民有購屋的能力，以及刺激經濟，美國政府在1938年以來，做了一些金融改革，在政府資助下成立了一家「聯邦國民抵押貸款協會」：房利美(Fannie Mae)。
房利美向銀行購入了「房屋債權」，使得銀行將資金借貸給民眾，再出售房屋債權的方式從房利美取得資金，而民眾還款的本金與利息直接流入房利美。這樣的機制，使得銀行的資金流動充足，可以用較低的首付與較長的還款年限，借貸給更多弱勢家庭。自從1938年以來，從5~10年的還款年限擴增到普遍30年的還款年限。(這和現在的台灣一樣，普遍可貸款房屋估值的8成，還款年限可到30年)
因為這樣的機制，在經濟上促成了良好的循環，也幫助了2戰後的龐大退伍軍人可以買的起房，有了自己的家。
那........事情，是怎麼走歪的呢？
1954年，房利美成為股份制有限公司
1970年，房利美於紐約交易所掛牌上市。而另一家與房利美業務相同的公司成立：名為房地美(Freddie Mac)。
房利美與房地美兩家公司(以下簡稱兩房)，為了可以吸取更多的資金，並將債權的風險轉嫁出去，實行了一套機制。將自己手中的債權進一步賣給市面上的投資者，除了你我他以外，還包括全球各地金融機構、保險機構、避險基金等。
我們都有聽過股票可以買公債，所謂的公債就是國家為了籌措資金發行的債權。藉由買債權的方式，可以定時得到固定的利息。如果買債權，會得到比存在銀行還要有更高的利息，那麼投資者就會把錢將存在銀行改為買債權。
而債權又分很多種，國家發行叫公債，公司發行叫公司債。而兩房的作法，就是把從銀行那裏買來的房屋債權，再轉嫁給投資者。
這樣的手法，使得兩房可以吸取非常多的資金，賺取更多的利差，收益報酬變得非常好，導致許多金融機構看準了這個「商機」，也一窩蜂的來做這項「生意」。當時一股腦加入此生意行列的金融機構有「雷曼兄弟」、「高盛」、「美林」、「摩根史丹利、「貝爾斯登」。
但、是、 ...........事情真的有想像中那麼完美嗎？
2000年在全球經濟上發生了重大事件：網路泡沫化
2001年發生911恐怖攻擊事件。恐怖分子劫機後飛機分別衝撞紐約世界貿易中心雙塔與五角大廈，價值數十億美元的辦公場所與損失的技術人才，為美國經濟帶來嚴重破壞。
這兩起事件讓美國股市從2000年9月的1520點(標普500)，下跌至2003年3月的800點，跌了52.6%。
美國政府為了拯救經濟，自2001年開始連續降息13次，從利率6.5%，一路降到2003年的1%。
低利率的環境下，導致 ①借貸容易。因為借錢後要繳的利息低。 ②存款利率低。 ③買公債的利率低。因為借款、不想存錢、不想買公債，民眾手中握有大量閒置資金，需要尋找投資報酬率高的地方挹注。因此當時大量資金投入了房地產 ①買房。 ②買房屋債券。
因為低利率，買房的買氣旺，導致房價不斷上漲，如此一來，投資者更想把資金投入購買房屋債券，以獲取利息。
不斷上漲的房價，市場上沒有人會認為房價會下跌。而投資者購買房屋債權的買氣旺，有需求就要有供給。金融機構為了取得更多債權可以出售，他們發明了以下狡猾的方式
- 從原本只出售單純的房屋債權(MBS)，進而把民眾的車貸、學貸，各式各樣的信貸統統打包在一起(CDO)出售給投資者。
- 為了證明這些CDO是屬於優質貸款，所以找了評級機構(標準普爾、穆迪、惠譽國際)來幫他們的CDO評級屬於A級以上無風險債券。
- 有了評級以外，更找了保險公司AIG，來為這些債券進行投保。如果債券發生異常風險，可以向保險公司求償。
試問自己，如果是我，在那樣的大環境下，會不會想買CDO？
① 飆漲的房價 ②高利率的CDO ③無風險的CDO ④有保險的CDO
似乎是一個很不錯的投資標的物吧
但其實CDO裡面包含許多非A級的次級貸款。所謂的次級貸款指的是借貸給無法足夠證明自己有還款能力的民眾。
次級貸款原本就存在，他可以幫助許多弱勢家庭安家，但銀行必須控制好次貸在借貸出的比例，以確保資金短缺而倒閉的風險。只是低利率的刺激下，放寬條件與比率在2001年後愈升愈高，甚至到後來可以零首付，並在寬限期時低利率。使得很多根本連第一筆資金都沒有的名眾，也去申請購屋，因為房價上漲，他只要零元購屋後，過兩年再賣掉，就可以平白賺取中間的差價。除此之外，低利率的關係，也導致用房子去借貸二胎房貸的比率也提高(房貸還沒還清，就再用房子去貸第二筆資金出來投資或亂花)。
當時的放款條件寬鬆的程度，好像連看都不看，只要來借款我就借你，根本不在乎你是否真的能還得出來。
而這些次級貸款在放貸的比率中，從2001年的7.6%，攀升至2006年的23.5%。而房價呢？則漲了124%。
所謂「有借有還，借錢不難」。好的信用循環，可以促進經濟繁榮、蒸蒸日上。你好我好大家好。但如果信用違約，只會讓經濟奇蹟，變成經濟泡沫。
房價直直攀升，包括一般消費者、投資者、金融機構，從上游到下游，全世界都認為，如果本金+利息還不出來沒關係，反正把房價一直升高，把房子賣掉就可以解決債務(資金)問題。
然而........
自2004年開始，因通貨膨脹逐漸攀升，聯準會開始調升利率，自1%調升至2006年的5.25%。(都還沒有調回原本的6.5%)
許多原本就沒有那麼多月收入的人，因為利率調升或是寬限期結束，每月應付的款項付不出來，只好把房子售出，以還款給銀行。
BUT，市面上待售的房子愈來愈多，房子賣不出去，就乾脆把房子還給銀行，老子拍拍屁股債務還清，END。
銀行收到許多還款還不出來的房子，但是此時市場上因為房屋太多，而導致房價下跌，即便把房子賣掉，也無法彌補先前借出資金的空缺，而導致虧損。
房價下跌，銀行虧損，債券利率降低，債券價格暴跌，再也沒有投資者要購買這些債券。甚至當這些投資者向AIG求償時，AIG根本就沒有準備相對應的資金來理賠，造成民眾更大的恐慌。
而最終造成金融機構資金周轉出現問題而倒閉的主要原因，則是金融機構開高槓桿(借來的錢)來向銀行購買這些債權。
如果沒有開槓桿，自己有多少資金就買多少金融商品。
我用自己的100元買了100元的金融商品，之後金融商品漲了一成，變成110元，賣出後則可以賺取10元的價差。
若開了槓桿1:10的槓桿。我有100元，借了900元，本金總共1000元，漲了一成變成1100元，賣出去並還掉900元的借款，扣掉原本的本金100，共賺取了100元。
開了10:1的槓桿，可以讓獲利從10，變成100，也就是有10倍的獲利。
但若金融商品跌了一成呢？
1000元的資金，跌了一成，變成900元。而這900元是借來的錢，也就是自己的本金100元全部賠掉。
也就是開了槓桿，繼會放大獲利，也會放大損失。10:1的槓桿，金融商品跌了1成，就會損失自己所有的本金。
雷曼兄弟與兩房所開的槓桿率，分別達到了40:1和75:1。他們用借來的錢向銀行購入債權後，還來不及打包完出售給投資者，這些債券就嘩啦啦的下跌了，因而把自己的資金給賠光，宣布破產。
信貸擴張、違約率升高、房價下跌、金融機構接連倒閉，這場金融風暴席捲全球。美國政府接手兩房，並極力挽救經濟。
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這場金融風暴，給我的啟示：
- 權衡自己的能力，不做超出自己能力負擔的事。
- 用信用借來的資金，是拿來［幫助］創業、成長、購入資產，而不是拿來［投機］。
- 看看違約率，想想大環境。
- 做好資產配置，保有一定現金流。以防止黑天鵝的出現。
還有就是，你怎麼知道，別人家爆炸會不會炸到你家，all in 的時候請想一想有沒有可以等待N年的本錢。
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參考資料：
華爾街如何玩垮美國經濟？次貸危機全解析 米樂的象工廠
2008金融海嘯懶人包：發生原因及過程和影響一文看懂 Mr. Market 市場先生
次級房貸風暴對全球經濟之影響 陳美菊
MBS、CDS、CDO是什麼？從「大賣空」看懂什麼是「資產證券化」 解鎖投資-產業金融筆記
