從我今年8月15日貼出以下這支短影片「房仲保證貸8成，沒過不能解約？」以來，在臉書分享熱烈，有超過40萬的瀏覽量、170幾則留言，因為大家反應熱烈，於是我加碼分享，影片沒說的關鍵，就是「買房貸不到8成，怎麼約定才能無痛解約？」讓大家未來買房不採坑！
買房貸不到8成，怎麼約定才能無痛解約？關於約定條款，你要注意以下三個關鍵：
一、注意「個人因素條款」、「可歸責條款」
坊間常見的買方貸款不足，就可無條件解約條款，坊間常這樣約定：
「若因非可歸責予買方之因素，而致使買方向金融機構貸款成數不足總價款之80％時，雙方同意無條件解除契約。」
或
「如非因買方個人因素，買方貸款於OO年O月O日未達新台幣OOO元時，則雙方合意終止本合約，不視為違約，款項無息返還買方。」
然而實務上，貸款是否能夠核准，除了政府政策變動、銀行內部的貸款限制外，亦考量申請人（買方）的收入、信用與擔保財力、負債比等條件，從而，除非貸款成數不足的結果，是政府統一的限貸法令造成，否則很難說完全未與「買方個人因素」或「非可歸責與買方」有關。
因此，過往常發生，買方因為貸款未達成數而欲引用上開條文無條件解約時，賣方即爭執貸款未達約定成數，亦有可歸責予買方之因素，而不同意無條件解約的狀況，且銀行在法院詢問買方貸款無法達到預期成數的原因時，給的回答常常模稜兩可，都會說貸款結果是綜合判斷後的決定。因此，買方若要約定貸款成數不足的解約條款，一定要避免以「買方不可歸責」為要件去作約定，以免未來與賣方發生爭執。
另外，有人也提到：銀行在貸款時，往往會要求要附帶買金融產品，否則不給貸款，或是不給到預期的成數。這種的手法當然是違反金管會的規定，但這種要求往往不會白紙黑字寫明，而是由銀行職員「建議」去做，所以如果爭議鬧上法院，確實也很難證明銀行是因為你不買搭售的金融商品，才不貸款給買方因而不可歸責給買方，因為銀行在公文上大多是回覆貸款是綜合各條件評估的結果，銀行絕對不會承認是因為買方不接受搭售金融產品才不貸款。
二、注意限定銀行家數或特定銀行
因為臺灣金融機構眾多，且各家給予之貸款條件並不相同，因此實務上也常發生，買方究竟要「詢問多少家」金融機構被拒絕後，才算是符合無條件解約條款中所謂「買方向金融機構貸款成數不足總價款之80％時」的狀況？
因此，在貸款成數不足、即可無條件解除契約的約定中，若未約定買方應詢問貸款銀行的家數，甚至銀行名稱，則若雙方對於上開問題認知不同時，坊間常見的解約條款，就容易產生爭議。
所以，在做貸款不到一定成數、就要解約條款的約定時，最好能限定貸款的金融機構家數（例如限定任三家）甚至特定銀行，較不會產生爭議。
三、注意「信貸」是否包含在內
過去也發生，A銀行同意貸款給買方總價80％，但是只有70％是用房貸貸款、剩下的10％卻是用信貸的方式貸款。且信貸的利率比房貸高出不少，而超過買方原有的債務估算，因此買方認為自己符合「無法貸8成、可無條件解約」的條文，但是賣方卻認為，解約條款，只約定向金融機構貸款的成數，而這個「貸款」並沒有約定只能「房貸」、不能「信貸」，買方通過「房貸+信貸」的方式確實可以取得總價8成的貸款，因此認為買方不構成解約的條件，而拒絕解約。
為了避免這個爭議，在約定貸款成數解約條款時，最好要注意「信貸」是否包含在「貸款」的成數內。
四、如果賣方/仲介不給我押貸款成數解約條款怎麼辦？
無法約定特定貸款成數、即可無條件解約的條款，是屬於雙方契約自由原則，因此法律並沒有強制賣方一定要同意買方要押這個條款，因此如果賣方不給你押特定貸款成數的解約條款，這也是賣方的權利，無法苛責。
所以，如果賣方真的不願意在合約上做此約定，除非仲介願意出具書面保證你一定貸的到8成，否則建議就不要買這個物件了。畢竟，如前述影片所說，買方仲介對你的保證是無法拘束賣方的，如果最後雙方真的因此產生違約爭議，買方還是要承擔對賣方的違約責任，無法卸責給仲介，仲介部分至多是買方另外跟仲介求償的問題。
因此，如果賣方/仲介不給我押貸款成數解約條款時，若您確實會因為金融貸款的成數不如預期，而無法購屋或是會很辛苦的話，建議就找尋其他物件，人生會過的比較快樂。
五、買方可以因為限貸令，而無條件解約嗎？
因為政府日前的限貸令，導致許多買方原本的貸款規劃被打亂，銀行的審核也趨嚴格，因此許多買方都問我：「林律師，銀行因為限貸令不貸款給我，導致我自備款暴增，根本付不出來，我可以主張因為不可歸責予雙方的因素，而無條件解除契約、不賠違約金嗎？」
答案是：通常不行。
因為，以法院的立場，買方的貸款只是買方支付方式之一，除非合約有明訂賣方要因為買方貸款因素作某種程度的配合（例如前述，約定貸款不到8成即可解約），否則賣方並不必然需要配合買方貸款，或因為買方貸款有問題而影響契約效力。換言之，即使是因為限貸令而無法取得原先預定的貸款，通常也不構成所謂「不可歸責予雙方，導致契約無法履行的狀況」，自然也很難以此跟賣方主張要單方解除契約。
因此，如果買方因為限貸令而無法付款，仍可能導致最終被賣方解除契約、沒收已付價金。不過，買方這時候仍有機會依照民法第252條規定「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」的規定，向法院起訴請求主張要「酌減違約金」，主張賣方沒收全部已付價金為違約金實屬過高，而要求酌減，來少賠一點。關於酌減違約金的具體概念，可以參考我「房屋買賣違約金一定要賠嗎」文章。
六、遇到房屋/房貸爭議別緊張，找不動產律師協助您！
因為貸款成數不足、造成解約的條款，坊間流傳的條文常常不甚精確而會引發糾紛，如果您不幸遇到買賣房屋貸款解約問題，因為其中要注意的細節很多，建議尋求專業不動產律師的幫助，幫您釐清責任歸屬，以解決擾人的漏水問題。
林明忠律師自執業以來，已處理過上百起訴訟和非訟案件，並曾擔任台北市不動產經營管理協會理事、全國律師聯合會民事程序法委員會委員、不動產委員會委員等職位，對於不動產相關法規具有深厚的瞭解，因此相較於市場上聲稱可以處理各類案件的「綜合型」律師，更能針對與不動產相關的買賣房屋與貸款成數不足導致違約的問題提供最佳的解決方針。
除了本篇文章所提到的問題之外，如果還有任何關於買賣房屋與貸款成數不足導致違約的問題，都歡迎到FB粉絲專頁「不動產法律的專家」諮詢，或是加入LINE官方帳號：＠masterlaw 私訊聯絡，讓我們一起找出最佳解決方案！
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