房貸利率越低，所需支出的貸款利息越少，房貸繳起來越輕鬆，但提供房屋貸款的銀行這麼多間，該找誰辦房貸最划算呢？房貸利率的高低又是由哪些條件決定的？跟隨本篇內容，認識常見的房貸利率種類，與爭取低利率的秘訣，你也能聰明省利息，減輕銀行房貸還款負擔！
房貸利率越低，所需支出的貸款利息越少，房貸繳起來越輕鬆，但提供房屋貸款的銀行這麼多間，該找誰辦房貸最划算呢？房貸利率的高低又是由哪些條件決定的？跟隨本篇內容，認識常見的房貸利率種類，與爭取低利率的秘訣，你也能聰明省利息，減輕銀行房貸還款負擔！
一、最新2025銀行房貸利率比較表
各家銀行的房貸利率大約從 1.775% 到 2.75% 不等，其中八大公股銀行的利率最低，而玉山銀行的利率則相對較高。大部分銀行的貸款年期都可以延長到 40年，像是八大公股銀行、星展銀行、凱基銀行和永豐銀行等都提供這樣長的貸款年限。
不同銀行的房貸方案在利率、貸款年期、每月還款金額和方案名稱上有所差異，這意味著每個方案都有其特色和優勢。當選擇房貸時，除了關注利率外，也應該根據自己的還款能力、貸款需求以及每月的付款金額來選擇最適合自己的方案。
2025最新銀行房貸利率方案表
二、房貸利率怎麼選最划算？
除了做好銀行貸款方案的選擇外，想降低房貸利率，減少利息支出，還有幾個小撇步；在進入下個段落，正式介紹爭取低利率房貸的技巧之前，我們需要先了解每個人的房貸利率是怎麼來的，以及用來計算利息的房貸利率種類有哪些，怎麼選擇才聰明！
1.房貸利率怎麼來的？
房貸利率是由「指標利率」與「加碼利率」所組成。其中指標利率（又稱基準利率），可以理解為房貸市場的行情價，通常各家銀行差距不大，但會受到升降息影響；加碼利率則會因你的收入、信用狀況有所差異，但不會因升降息浮動，兩者相加就是銀行算給你的房貸利率。以下將上述概念以公式呈現：房貸利率＝指標利率（受升降息影響）＋加碼利率（受個人條件影響）
房貸利率的2大類
而常見的房貸利率種類有：固定式利率、一段式利率與分段式利率三種，依照利率是否會變動，我們可以再將三種常見的房貸利率區分為「固定利率」與「機動利率」2大類，三者分別對應的利率計算公式如下：
- 利率不浮動的「固定利率」：固定式利率＝指標利率（固定）＋加碼利率（固定）
- 利率會浮動的「機動利率」：一段式利率＝指標利率（機動）＋加碼利率（固定）分段式利率＝指標利率（機動）＋加碼利率（機動）
2.房貸固定利率、機動利率比較
對2大房貸利率種類有了基礎認識後，我們接著將透過深入比較，分析固定利率與機動利率各自的特色，協助你判斷房貸利率怎麼選比較划算！
（1）固定利率：無須擔心升息風險，但申辦利率較高
選擇固定式利率，在一定期間都會以單一固定利率計息，優點是房貸利率不會受到央行的升息政策影響，不用擔心房貸會因升息越繳越多，但同時也沒辦法享受降息帶來的好處；較適合應用於利率處於低檔，或預估未來會升息的時機點，才可以發揮規避升息風險的效用。
（2）機動利率：承作銀行多，但利率會受市場波動影響
由於機動利率的指標利率（房貸行情價）會隨著市場波動，若於貸款期間遭遇央行升息，房貸利率就會受到影響，讓借款人的月付金跟著增加；不過目前台灣多數銀行皆主推機動利率房貸產品，使其相較固定利率，在申辦上有著選擇多元、低利率的優勢。考量到機動利率又可以依照利率結構分為一段式利率、分段式利率，我們特別將兩者獨立出來進行比較：
- 一段式利率：整個貸款期間不分區段，個人加碼利率都固定維持同一個數字，只有指標利率會隨市場波動而有所變化。長期來看月利息比較固定，比較容易掌握房貸的支出狀態，適合能長期穩定還款的人申辦。
- 分段式利率：也稱作階梯式利率，是將貸款期間分切成2或3個區段，於不同時期採用不同的個人加碼利率來計息。此時必須看各階段的平均利率，或是加計所有費用後的總費用年百分率，才能得出方案的實際利率。
3.房貸利率選擇建議
綜合觀察固定利率與兩種機動利率的特色不難發現，各種房貸利率皆有自己的優缺點，並不存在所謂「絕對划算的房貸利率」；不過，你倒是可以參考下面這張「房貸利率種類比較表」，依照自身對於計息方式的偏好、手上資金的多寡、所處的利率環境，找出最適合自己的房貸利率計算方式。
房貸利率種類比較表
種類固定式利率一段式利率分段式利率計息方式一定期間內利率固定單一利率，但會受升降息影響區段計息，利率通常前低後高優點利率不受市場影響，不怕升息單一利率數字，易掌握利息支出可紓解剛買房時資金不夠的壓力缺點非常態性利率方案且利率較高還款前期壓力大還款後期壓力大選擇時機預期利率將長期上漲時能長期穩定負擔還款時貸款前期資金較緊繃時
三、房貸利率太高？降低房貸利息的4個方法
透過前段內容可以知道，只要能降低指標與加碼利率的總和，計算出的房貸利率就會越低，讓你省下越多的利息支出；不過考量到一般人無法左右房貸行情（指標）利率，本段要介紹的降利率妙招，將圍繞在如何降低由個人條件決定的加碼利率。參考並朝這4個目標努力，你也有機會爭取到滿意的低利率房貸！
1.維持良好信用
高信用評分是信用良好的最佳證明，想透過信用報告自證「借貸風險低」，爭取更低的房貸利率，應時刻留意與金融機構的互動習慣，盡量避免有貸款或卡費遲繳、個人信用過度擴張、聯徵多查等行為。若能讓信用評分維持在700分以上，利率談判的過程通常會比較順利。
2.證明年資收入
個人的還款能力與收入穩定性，也是銀行評估房貸利率的重點；想說服銀行提供更低的房貸利率，應優先提供銀行偏好的財力證明，如：薪轉存褶、扣繳憑單、所得清單等文件，為自己的收入與工作狀況背書，更有機會讓銀行認為你是優質客戶，進而提供優惠的房貸利率。
3.留意屋況條件
除了個人條件信用、收入條件外，房貸利率也會受到房屋座落地段、屋齡等條件影響。舉例來說，位於精華地段且屋齡較新的房產，通常會被視為價值穩定且增值潛力高的擔保品，在爭取房貸利率時會較吃香；有購屋需求的你，看房時可以優先考慮這類條件較佳的物件，有助於降低利率負擔。
4.提供額外擔保
若自身條件較不完美，可以選擇主動提供額外的「保證人」或「擔保品」給銀行，一方面能降低銀行的放款疑慮，提升貸款過件率；另一方面，有機會讓房貸的額度與利率更有談判空間，讓你不至於因收入不穩定、信用條件不佳，無法核貸或難以爭取降低房貸利率。
四、其他關於房貸利率的常見Q&A
- 房貸利率最低是多少？
- 撇除政府補貼的新青安貸款（1.775%起）不談，2025年1月最低的房貸利率是2.435%；但需要信用、財力與房屋條件俱佳者，才有機會取得此地板利率。
- 房貸利率選固定利率還是機動利率好？
- 如果認為目前利率在低檔，又不想承擔升息風險，固定利率是不錯的選擇；但台灣多數銀行並沒有提供完全固定的房貸方案，在房貸產品多為機動利率的情況下，如果貸款前期手頭較緊，可以選擇前低後高的分段式利率；若有辦法穩定還款，又想節省利息支出，則建議選擇一段式利率。
- 央行降息，銀行房貸利率會跟著降嗎？
- 會，但通常房貸利率不會立刻調整。這是因為央行降息會先影響銀行或郵局的定儲利率，接著才會反映在房貸利率上，中間有一段時間差。而利率調整的時機取決於你和銀行申貸時，約定採用每季挑整一次（季變動）還是每月調整一次（月變動），如果當季（月）來不及調降，就必須等到下個變動日才會調整。
- 房貸利率受什麼影響？如何降低房貸利率？
- 因為房貸利率是由指標利率（受升降息影響）與加碼利率（受個人條件影響）所組成，所以除了央行升降息政策外，房貸利率還會受到個人的職業、收入、信用狀況等條件影響；如果能有穩定的工作與收入、良好的信用評分，同時以屋況好、位置佳的房屋申貸，並適時提供保證人或擔保品，會比較有機會爭取到優惠的房貸利率。
近幾年經過多次升息，超低利率的貸款環境已成過去，若想於開心購屋的同時輕鬆還款，在申請房屋貸款時，應多加留意房貸利率的計算方式，才不會因錯估還款利率與月付金額，產生過大的財務壓力，影響到生活品質。
