再談北士科新光人壽地上權案：權利金、地租與轉讓估價

今天又看到最新的新聞說新光人壽願意再退讓以求共識，主要的內容是說新光人壽自己計算如果在T17、T18興建約5.5萬坪的商辦，每坪租金3,000元計算，年租金在1.65億元，50年的累計約82.5億元。若以鄰近商辦每坪行情約80萬元估算，整體潛在價值約440億元，扣除約100億元建置成本後，資產增值空間超過350億元，https://udn.com/news/story/124626/9082063

扣除支付租金後的收益，用複利年金現值率計算才是真正的收益

地上權期限屆止後建物所有權歸土地所有人，原建物所有權人至多只取得原建物價值的10%剩餘價值

另外我國地上權實務上也會約定在地上權期限屆滿後地上物歸土地所有人所有，幾乎不會看到大家把地上物保留給建築物的原所有權人，就算有延長地上權的期間，在延長期間到了之後建物的所有權歸屬還是要做一個決定，決定的方式不外乎拆掉或是歸土地所有權人，但是拆掉的話會有拆除的成本，而且雖然估價上的耐用年限已經屆止了，但實際上建物可能還有物理性的使用價值，因此拆除其實反而是增加了拆除的成本，所以大部分的約定都是建物所有權歸屬於土地所有權人。

所以從新聞上看到的新光人壽內部試算說每坪行情80萬，整體價值在440億，扣除100億元的建築建置成本之後，新光人壽還有資產增值350億，但是這個350億在使用權期限到了50年或70年到了之後，建築物因為必須扣除折舊，也只剩下原本價值的5%或10%，所以新光人壽這樣子的說明並不公允，而是單純從數字上面來做判斷，因為實際執行面上應該不可能將建物繼續由新光人壽持有，或者不要求新光人壽將舊建物拆除(如果有拆除義務，新光人壽的成本還會再增加)，也就是說建物殘值價值不會再歸新光人壽所有。

T17、T18的和解金額的計算必須遵守不動產估價及法律的規定進行，以免日後爭議

所以T17、T18這兩塊土地的估價、法律甚至會計上是必須要一起來檢討，才有辦法合理算出雙方應該要如何的支付和解金，否則如果單憑數字的計算而不去考慮估價的實務或者法律的問題，還是不會有談成功的可能，也就是說新光人壽必須正視他們自己法律上的風險，還有估價上面應遵守的估價技術規則相關的規定，才能夠正確的評估出一個合理的價格，解決雙方的爭議。