在游代書的執業實務中，我常遇到客戶焦慮地問：「游代書，我買的房子地點好、建商大，貸款成數應該穩了吧？」、「我兒子薪水不高，但是我會幫他還貸款阿，銀行為什麼不核准貸款?」

一、 破除迷思：房子好，不代表一定貸得到？

很多人以為房子價值高、地段優，銀行就非借不可。但實務上，銀行真正優先看的不是房子，而是「你這個人」。

為什麼銀行這樣看？ 因為房子只是「抵押品」，是收不回錢時的最後保險（處分擔保物）。銀行本質是在控管風險，他們更希望你按時還款，而不是被迫去拍賣你的房子。

房子決定你能貸多少（額度），但財力與信用決定你貸不貸得到（准駁）。

二、 核心公式：銀行如何判斷你「還得起」？

銀行審核的第一關是計算你的收支比。這是一道非常現實的數學題，直接決定了你的還款承擔能力。

核心公式：收支比 =（每月總還款金額 / 每月平均收入）x 100%

1. 安全區（40% 以下）： 銀行眼中的優質客戶，最容易爭取低利率。
2. 警示區（50% - 60%）： 銀行會開始審慎評估，可能要求增加保證人或降低成數。
3. 危險區（超過 60%）： 極易被拒貸。

游代書提醒： 銀行算的是「總負債」。除了這筆房貸，你名下的信貸、車貸、信用卡分期，通通都會被算入分子。

舉例來說：

以一般月收入五萬元的上班族為例：

• 月平均收入： 50,000 元
• 既有債務：車貸： 每月還款 8,000 元
• 經常性刷卡： 每月平均 10,000 元（銀行會視為固定支出）
• 本次預計房貸： 每月還款 20,000 元

第一步：計算每月總還款額

8,000（車貸）+ 10,000（刷卡）+ 20,000（預計房貸）= 38,000 元

第二步：套入收支比公式

$38,000 /50,000*100% = 76%

核貸風險極高： 銀行會認為小華扣除房貸與負債後，每月僅剩 1.2 萬元生活費，容錯空間極低。即便房子地點再好，銀行也很可能直接拒貸，要求保證人或大幅調降貸款成數。

三、 財力驗證：穩定比高薪更具說服力

很多人以為「收入高 = 好貸款」，但在銀行眼中，穩定性高於一切。

1. 優質財力： 薪轉紀錄、扣繳憑單。這代表有企業為你的還款能力背書。
2. 非典型就業（自由工作者/小自營商）的配套：

• • 自製薪轉： 每月固定日期匯入定額資金，備註「薪資」、「收入」，維持至少半年。
  • 所得申報： 每年 5 月的綜所稅申報書，是官方公認最強力的還款證明。

為什麼銀行這樣看？ 銀行喜歡「可預期性」。每月穩定的 5 萬收入，比今年賺 200 萬、明年不知道在哪裡的收入更具安全性。

游代書提醒：有的公司會高薪低報，部分薪資改以現金發放，該部分無法被多數銀行認定為薪資收入，但亦有部分銀行接受公司開立薪資證明(須加蓋公司大小章)，建議領現部份於發薪日將該部分薪資自行存入薪轉帳戶作為依據。

四、 信用分數：你長年累積的「金融履歷」

1. 繳款行為： 遲繳紀錄是致命傷，一次紀錄就會跟著你好幾年。
2. 負債使用率： 信用卡額度不宜刷滿，建議控制在 30% 以下。
3. 查詢次數： 短時間內頻繁向多家銀行送件，會被視為「急需用錢」或「已被他行拒絕」的警訊。

游代書提醒：常遇到客戶說我信用卡都是準時繳全額，都沒有遲繳，為什麼信用分數也會被影響??其實就是刷的金額太接近額度上限或是月薪資收入。

五、 行動清單：購屋前的「養信用」優化策略

若預計在 3 至 6 個月內要申請房貸，請務必執行以下優化：

1. 信用卡全額繳清： 徹底告別分期與循環利息，這能大幅降低負債比。
2. 降低卡片使用率： 刷卡金額控制在額度的 30% 以下，對評分有顯著加分。
3. 停止申請新貸款或新信用卡： 避免聯徵查詢過多及總負債瞬間增加。
4. 穩定工作（避免跳槽）： 銀行重視職業穩定度，審核期間切忌輕易轉職。
5. 增加帳面收入（薪轉最佳）： 確保每月的資金流動穩定且清晰。

結語

房貸審核是一場全方位的評估。房子地段決定安全性，個人財力決定還款力，信用紀錄則決定還款誠信。

不論遇到任何金融往來，請務必保持理性，透過專業途徑處理，守護好你的「金融名片」。這不僅是為了買房，更是為了你長遠的信用價值。

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