經過了兩年，股價最高漲到90元(2025/3/21)，目前跌回47.8元(2026/3/19)。在指數創新高的當下，反而唏噓。但機會總是在最不起眼的時候降臨。
今天想記錄一下目前地藏王的目前面臨到的風險以及未來營運預估。
一、遭遇的風險
根據近期法說會資料的分析與估算邏輯，若以 2.5% 的利率水準推算，集團在2025年第三季時借款 29 億元，單季就會產生約 1,812 萬元的財務成本。若將此基礎延伸至2025年底 34.1 億元的借款水位，對2026年的影響評估如下：
(一)財務成本增加：
以法說會討論的 2.5% 平均利率來估算，2026年一整年的財務成本將高達約 8,525 萬元。若以財報揭露的實際利率區間（1.93%～2.99%）來推算，全年利息費用預估將落在約 6,580萬元至 1.02億元 之間。
相較2025年呈現「全年度高基期」的負擔財報顯示，集團2025年全年的財務成本為 5,226 萬元。2025年的利息之所以只有五千多萬，是因為借款是逐季墊高的（從第一季 13.9 億、第二季 22.2 億、第三季 29 億，一路借到年底的 34.1 億）。
但進入2026年，集團將是一開局就面臨 34.1 億元的全額計息壓力，因此預期2026年的實際利息支出將比2025年有更顯著的跳升。
(二)資金用途：
為什麼借那麼多錢呢? 這筆高額的短期借款主要是為了填補「在建工程」大增所帶來的資金缺口，用以支應如高雄「光之丘」數十億元的室內裝修以及南港商辦大樓等開發案。
在這些大型專案於 2026 年底至 2027 年陸續完工啟用，並將帳上高達 423 億元的合約負債轉化為實質營收之前，這筆每年預計高達八千多萬至一億元的財務成本，將是龍巖在迎接未來千億級銷售額前，必須忍受的短期獲利壓縮代價。
(三)難以預估回收期
財報中並未揭露各項開發案的工程進度表或預計完工時程。不過，從現有資料中可以得知以下相關資訊，絕大多數預期需一年以上才能收回，截至2025年底（一一四年十二月三十一日），在總計約 227.69 億元的存貨中，包含高達約 110 億元的「在建靈骨塔位及土葬區」以及約 59.1 億元的「住宅及大樓」。其中，有 226.1 億元（約佔99%）被明確歸類為「預期超過十二個月收回」的資產。
(四)完工後的會計處理標準(完工完款認列營收)
依據公司的會計政策，這些在建工程（包括營建土地及工程成本）必須等到實際完工，並且將塔墓的「永久使用權」或房地產的「法定所有權」實質移轉給客戶且「已收取全部款項」時，相關的成本才會轉列為營業成本，並於當期認列營業收入。
二、未來營運預估
(一)、光之丘營收預估
光之丘已於今年1月12日取得使照，接下來就是裝修。預計時間為年底完成，依照地藏王的慣例，應該會延期。
但是最重要的是，明年希望有機會認列營收。那麼認列的金額為多少呢?哈，很難估計。
要回到地藏王的認列標準，塔墓銷售（投資興建靈骨塔位及土葬區位出售）： 必須等到塔墓的「永久使用權已移轉予客戶」且「已收取全部款項」時，才會認列為當期收入。若客戶採分期預繳，在尚未符合認列條件前，收取的款項會先列為「合約負債」。
(二)、塔墓產品估算
雖然無法精準估算光之丘可以認列多少營收，但可以從存貨表格去估算塔墓產品的可銷售金額。
毛利預期高達 90% 依據公司對塔墓產品的估算，塔墓的成本率大約僅落在 10%，這意味著該類產品完工銷售後的毛利率預期可高達 90%。目前帳上約 35.5 億元的待售靈骨塔位及土葬區（製成品），若以 10% 的成本率回推，預估就能創造約 350 億元的可銷售金額。
(三)、三芝「光之殿堂」：這將是未來營收的超級主力，預計可提供 10 萬至 20 萬個塔位。以每個塔位約 120 萬元的售價推算，單此建案的總銷售額預期將高達新台幣 1,500 億元至 1,800 億元
(四)、高雄「光之丘」：預計規劃約 11.2 萬個塔位，若以單價約 30 萬元推算，加上周邊陵園的貢獻，預期總銷售額將落在新台幣 300 億元至 500 億元之間。
(五)、其他尚在推進中的專案還包含桃園「光之迴廊」台中「光之印象」，雖然目前尚未有預估銷售總額，但同樣是未來推動營收成長的重要版圖。
總結來說，龍巖透過將目前帳上龐大的「在建工程」持續投入資本進行室內裝修（如耗資數十億元的光之丘裝修），未來轉化為「製成品」後，配合約 90% 的超高毛利率，預期能在 2026 年之後的收割期為集團帶來極其豐厚的營收與獲利。
