【破除迷思：謄本面積不等於建築面積？】

在日本滑地產網站時，你有沒有看過地段極佳，但備註寫著「要セットバック」的便宜物件？身為鑑定人的楊桑，我必須揭露這五個字背後的財務代價：「你花錢買的土地，有一部分你完全不能用。」

【數據壓力測試：為什麼地變小了？】

根據日本《建築基準法》，為了確保消防車進得去，房子前面的道路必須達到 4 公尺寬。

現況： 許多老巷弄只有 2 公尺寬。

鑑定： 當你想要「重建」這棟房子時，你必須從道路中心點後退 2 公尺（即退讓 1 公尺）。

代價： 這塊退讓出來的土地（Setback Area）不僅不能蓋房子，甚至不能圍牆、不能停車。它名義上是你的，實際上卻變成了公共道路。

【楊桑鑑定：看房時的場景應用】 當你看到單價偏低的巷弄物件，請冷靜地問房仲這一句：

「這間的『セットバック面積』是多少坪？退讓後的容積率還能蓋幾層樓？」

楊桑建議：「道路退讓」不代表不能買，但這塊「消失的土地」必須反映在房價的折讓上。如果房仲用「完整坪數」的單價賣你，那就是在欺負你不懂法規。