上一篇〈預鑄工法領導廠商潤弘 ( 2597 ) 之投資價值與威脅｜在營收成長動力放緩之後〉流量與訂閱相當不錯，感謝訂閱夥伴與讀者的支持，我會繼續努力挖潤弘，期望再次取得超額報酬。7/28 潤弘上漲 3 元或 2.97% 或許是現金股利入帳買盤所導致，而站在長期投資角度，我更專注於公司的發展。
來源 Goodinfo，以下未註明者均是
本文要談潤弘在潤泰集團整體布局下於擴廠方面的舉動，以及大案「南港之心」的意義，分成三大段論述：
- 潤泰集團的布局：包含投資大型公辦都更案南港之心以及潤泰全楊梅廠的活化
- 潤弘擴廠的動作：包含物與人，財報有透露。
- 投資潤弘的長期性思考：包含 00713 成分股刪除潤弘的反思，以及移轉訂價使潤弘承攬內案利潤偏低的認知，最後是關於風險
潤泰集團的布局-營造建設部分
根據今周刊統計 2023 台灣企業集團市值前 50 強的排名，潤泰集團註以市值 2700 多億排第 28 名。本文無力談潤泰集團的整體布局，只聚焦營造建設部分。
註：潤泰集團
台灣老牌集團，創辦人尹書田，第二代為尹衍樑，早期經營紡織，二代接班後逐漸將版圖擴大至營建開發、流通及醫療生技等領域。主要公司為潤泰全 ( 2915 ) 和潤泰新 ( 9945 )，潤泰新持有潤弘 ( 2597 ) 39.14% 股權，潤弘旗下子公司有潤泰材 ( 8463 )，集團企業尚有南山人壽、日友 ( 8341 ) 及中裕 ( 4147 ) 等。
投資大型公辦都更案「南港之心」
由台鐵、北市府和潤泰新共同合作的公辦都更案「南港之心」在 2022/11 動工了，預計興建 1 棟 32 層樓商辦 + 3 棟 37 層樓的住宅大樓。本案潤泰新投資 300 多億，可分回 3 棟住宅大樓約 1318 戶，預計 2029 年完工，未來市值上看千億，工程由同集團的潤弘承攬，據公司表示金額約 230 億。
潤弘的部分，有些投資夥伴可能疑惑，營造法令規定營造公司承攬之造價限額為資本額的 10 倍，潤弘實收資本 18.5 億，10 倍是 185 億，怎能負荷 230 億？我也疑惑，所以從台北市建築管理工程處查執照存根。南港之心建照是「111 建字第 0311 號」，存根記載「工程造價」約 94.6 億，小於 185 億所以 OK。
來源 台北市建築管理工程處執照存根系統
同上
那潤弘為何說是 230 億？我認為南港之心不是只有建築工程，還有其他工程，而且公司說的應該是潤弘加子公司的承攬金額，公司說法可參考下方文章。
之所以先談南港之心，是因為潤弘為了承攬它以及更多案件已經做了準備：擴廠。
潤泰全楊梅廠的活化：潤弘承租用以擴產
先整理集團大事記如下，這對閱讀本文有幫助：
- 2018/8：潤泰新簽訂南港之心都市更新案投資契約
- 2019/3：潤泰全關閉楊梅廠
- 2020/5：潤泰全出租楊梅廠土地給潤弘 ( 第一次，1.3 萬坪 )
- 2022/6：潤泰全出租楊梅廠土地給潤弘 ( 第二次，2 萬坪 )
- 2022/7~2022/9：南山人壽淨值危機
- 2022/8~2022/9：潤泰集團籌資拯救潤泰全與潤泰新，潤弘及其子公司增持潤泰全 6 萬張股票
- 2022/10：資產重分類，南山人壽淨值危機落幕
- 2022/11：「南港之心」公辦都更案開工，預計 2029 完工
下面只講潤弘承租潤泰全楊梅廠用來擴產的事。話說潤泰全在 2019 把楊梅紡織廠收掉，當時引發不小風波，Google 可以查到不少新聞，這裡不深談。查潤弘最近一次與取得土地有關者是 2022/6/27，重訊說取得使用權資產，內容如下：
- 承租關係人潤泰全桃園市楊梅區四湖段 872 地號等 34 筆土地，租賃期間 17 年 11 個月，共計 1.3 萬坪土地。
- 使用權資產為 3.43 億。
- 取得的原因是「基於廠區之整體規劃」。
- 取得的用途是「作為生產及構件儲放區」。
從取得原因及用途可知，這些地是拿來生產用的。
來源 公開資訊觀測站
再查潤弘 2022Q4 個體財報註的租賃交易資訊有兩項，第一項的金額與重訊說的相符，第二項金額 5.07 億更大，然後合約期間與第一項相同，都是到 2040。
來源 潤弘 2022Q4 個體財報 p53
註：合併財報與個體財報
財報分合併財報與個體財報兩種，前者主體是母公司+子公司，後者則是母公司自己。擁有子公司者一年四季公布合併財報，於公布 Q4 時需另外公布全年度個體財報，例如潤弘。至於未有子公司者，一年四季公布的都是個體財報，並無合併財報，例如隆大 ( 5519 )。兩者主要差異是，合併財報因為是連同子公司的資產負債損益和現金流量等一起編製，視為一個經濟體，因此母子公司間的交易會沖/抵銷。( 另參這篇 )
繼續往前挖第二項租賃，潤弘 2020/5/14 也有重訊說取得使用權資產，內容如下：
- 承租關係人潤泰全桃園市楊梅區四湖段 872 地號等共 44 筆土地之使用權資產，期間為 20 年，共計 2 萬坪土地。
- 交易金額為 6.77 億。
- 取得的原因是「基於廠區之整體規劃」。
- 取得的用途是「作為生產及構件儲放區」。
與前面重訊相同的是，從取得原因及用途可知土地也是拿來生產用的，並且都有四湖段 872 地號，差異是後者土地多達 44 筆共計 2 萬坪，比 2022 那次重訊還廣大，接下來挖地理位置。
