達麗 世界仁
達麗近期要發行CB籌資8億元，也就是發8000張的CB，發行可轉債的公開說明書，目前為稿本，尚未定價。我看了一下裡面的資料，銷售狀況沒有變化太大，所以直接參考2024/12的法說會資料。
去年營建股大漲，很多人都說投資營建股的好處是可以提前知道他的獲利，對於當時營建股小白的我，實在無法理解。拜讀了營建股專家丁彥鈞的書，裡面有多種營建股的估價發方式，很詳細但也很複雜，可能因為他是台大財經.會計雙主修，等級太高了，有些資訊不是我們一班人能找到的，我看了很多遍我覺得這種最簡單易懂。以下為大家說明
估價需要準備的資料
- 未來每年獲利
- 過去稅後淨利率
- 股本
- 每股淨值
未來每年獲利
先說最複雜的，投資營建股一定要看他的法說會資料，裡面會有個建案的銷售進度和總銷金額，用這兩個數據推算未來每年獲利。達麗這裡的表達很清楚，直接告訴你達麗可分回的金額，不用再去查有些和地主合建分得的比例。
全部完銷的情況
我自己做了一個表格可以供大家下載，最理想的狀況是全部完銷，把上面的數據直接輸上去，再依據不同個股更改稅後淨利率. 股本. 每股淨值就可以了。折現率先固定10%，稅後淨利率看歷年的平均14%，公司說2028年後有830e，法說的公司展望說，三年後年推案上200e，這裡把830e分四年每年放200e，不用太擔心，因為時間比較久遠，影響不大。，
根據目前銷售狀況
現在房市不像之前一樣火熱，要完銷就沒有那麼容易，我們需要用它實際的銷售狀況去保守預估。法說會資料裡面會提供每個建案的銷售率。
除了可分得的總銷，還有最重要的銷售率，只要建案總銷 x 銷售率就可以知道對公司的貢獻如何了
我們拿『達麗世界仁』來說，上圖說達麗可以分回的總銷金額是91e，下圖則說她的銷售率是70%，也就是說兩個相乘，可以知道『達麗世界仁』對於達麗的貢獻是63.7e
我把銷售率和總銷整理乘一個表，可以知道每一年個案的貢獻
再利用剛剛的表格估價，因三年後的建案還沒開始賣，而這裡為最保守的預估，所以直接假設為0。
估價完成。
營建股估價流程如上，會根據銷售率，稅後淨利率，現金增資影響股本大小，而有所變動。如果股價接近合理預估的價值，可以勇敢買進哦
營建股認列獲利有兩種
- 先建後售
- 全部完工法(預售屋)，這種營收認列才適合以上估價方式。至於兩者的不同，之後華固的章節會再為大家解釋。
