2025年4月，瑞銀（UBS）分析師指出，房地產投資信託基金（REITs）近期表現優於大盤，自3月初以來，其報酬率已超越標普500指數約4個百分點。這一趨勢正值川普政府對加拿大、墨西哥與中國祭出新一輪進口關稅之際，市場進入高度不確定性階段，使得具有穩定現金流與實體資產支撐的REITs受到青睞。
REITs表現突出的原因是什麼？瑞銀強調，REITs之所以表現強勁，主因在於其海外曝險相對有限，且背後擁有可見的實體資產，能在市場波動期間提供保值與穩定性。其中包括自助倉儲、三網合約（Triple Net Lease）、單戶出租、沿海住宅與組合屋等類型，被認為是當前經濟環境下較具防禦力的投資選擇。
REITs潛在風險為何？
儘管具備穩定優勢，部分REITs領域仍面臨挑戰。特別是工業型與零售型REITs，在消費需求可能下滑的情況下，可能面臨租賃率下降與租金收入壓力，這對整體收益產生不利影響。
利率變動對REITs吸引力的影響？
近期長期公債殖利率走低，使REITs的配息收益在收益型資產中更具吸引力。歷史數據顯示，當美國十年期國債殖利率位於4%至5%區間時，REITs表現往往優於整體股市。這也讓REITs在利率下行或轉向預期之際成為資金回流的焦點。
REITs目前的殖利率與其他收益資產相比如何？
以Real Estate Select Sector SPDR ETF為例，其平均殖利率約為3.3%，明顯高於標普500中配息股的平均水平，對於尋求穩定收益的投資人來說具備吸引力。
哪些REITs領域受到分析師青睞？
分析師建議可關注長照住宅（senior housing）、數位基礎建設與資料中心等REITs，因其受惠於人口老化與科技趨勢推動，成長潛力相對明確。例如Welltower、Equinix與Digital Realty被視為具備中長期成長空間的代表標的。
近期關稅政策對REITs有何影響？
REITs本身國際曝險低，因此直接受關稅影響的程度相對有限。但需注意，若租戶企業受關稅衝擊營運困難，可能導致租金拖欠或違約風險上升，這對REITs現金流構成潛在隱憂。
REITs估值現況該如何評估？
在REITs近期表現優異、殖利具吸引力的背景下，投資人應結合歷史本益比（P/E）、淨資產價值（NAV）與產業展望等因素進行多面向評估，以尋找價格仍具潛力且基本面穩健的標的。
總結來看，REITs在2025年面對經濟不確定性期間展現出相對穩健的投資特性。不論是來自於利率環境、產業結構，或是資金對收益型資產的重新配置，REITs都呈現出不容忽視的價值。然而，投資人仍須針對各子產業進行細部分析，掌握估值合理性與潛在風險，才能做出契合自身風險承受度與資產配置策略的投資決策。
