在台灣的都市更新中，房屋分回主要有兩種方式：協議合建和權利變換。
協議合建是地主與建商私下簽訂合約，選屋條件和分回坪數全依合約內容執行，沒有統一規範，彈性大但風險也高。因此，這篇文章我要聚焦在另一種方式——權利變換，來聊聊它的房屋分回怎麼運作。
想了解權利變換和協議合建的差別？可以看看我之前的文章：
權利變換的房屋分回
權利變換是民辦都更中常見的方式之一，簡單來說，就是地主出土地，建商出錢蓋房子，完工後按原本的權利價值比例，分回更新後的新房子。
這過程聽起來複雜，但核心概念很簡單：你原本的房地價值佔整個都更單元的比例是多少，都更後你就按同樣比例分回新房地的價值。
舉例來說：假設小明有間房子，都更前他的房地價值是 1,000 萬，而整個都更單元（所有參與都更的土地和房子加起來）的總價值是 2 億元。那小明的權利價值比例就是 1,000 萬 ÷ 2 億 = 5%。假設都更後，新建案的總價值變成 5 億元，那小明應該分到價值 5 億 × 5% = 2,500 萬的新房子。
這個例子清楚吧？不管都更前還是都更後，小明的房地價值比例都是 5%，權利變換就是確保這比例不變。不過，實務上，建商通常會給地主一點彈性，允許在更新後權利價值 ±10% 的範圍內選屋，不用額外付錢。以上面的例子來說，小明可以選價值 2,250 萬到 2,750 萬的房子。如果想選更貴或更便宜的房子，就得跟建商協商，進行「多退少補」的找補動作。
再來看個更貼近真實的案例，讓你感受分回比例的影響。
假設台北市某都更案，地主阿土伯的房地價值 1,500 萬，整個都更單元價值 4 億元，阿土伯的權利比例是 1,500 萬 ÷ 2.5 億 = 6%。都更後，新建案總價值 6 億元，阿土伯應分到價值 3,600 萬的房子（6 億 × 6%）。假設這新建案每坪單價 100 萬，3,600 萬大概能分到 36 坪的房子。
但如果建商爭取到容積獎勵，讓新建案總價值飆到 7 億元，那阿土伯就能分到價值 4,200 萬的房子，約 42 坪！這就是為什麼都更單元的條件（像是容積獎勵）會影響你的分回成果。
想了解容積獎勵是什麼？可以看看我之前的文章：
我們實際遇到的狀況是什麼？
為什麼我說地主想選超出權利價值的房子要建商同意？這跟現在的房市趨勢有關。
現在房價高，很多人買房預算有限，通常只能負擔 10 幾到 20 幾坪的小宅。所以除非是豪宅社區，建商在設計建築平面圖時，多半會主打這種小坪數的房子，這樣賣起來比較快，資金回流也快。如果建商蓋太多大坪數的房子，賣不出去就可能拖慢整個案子的銷售進度。
回到小明的例子，假設他最多能選價值 2,750 萬的房子（約 34 坪，單價 80 萬 / 坪）。但他想多花 250 萬，選兩間總值 3,000 萬的小宅，每間 1,500 萬（約 19 坪）。對小明來說，自己掏錢多買兩間小宅很合理，但對建商來說，這意味著損失兩間更好賣的小宅，換來一間 34 坪、可能賣得比較慢的大房子。你說，建商會不會有點猶豫？
所以地主如果想選的房子超出自己權利價值的範圍，通常得跟建商好好談，達成共識才行。
結論
權利變換的優點在於公平性高，因為它依據專業估價，按比例分配房地價值，受到《都市更新條例》的規範，保障地主權益。但它的缺點是流程長，得等到建築設計定案、地政士計算每戶坪數、不動產估價師完成估價，才能知道自己能分到什麼房子。比起協議合建，權利變換需要更多耐心。
影響分回的因素很多，像基地位置、臨路條件、甚至容積獎勵，都可能讓你的分回結果差很大。想更深入了解權利變換的估價怎麼算？別擔心，我之後預計會再寫一篇專門講不動產估價的文章，幫地主們在選擇都更方式時，有更清楚的方向！
