權利變換
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過去我的文章大多聚焦在都市更新的好處，但參與都更真的只有甜頭，沒有苦頭嗎？很多地主以為，只要簽好合建契約或選擇權利變換，靜靜等待建商把房子蓋好，準備好行李，就能無痛入住新家。真的是這樣嗎？
其實，都更的流程遠比想像中複雜。當新家終於蓋好，準備交屋時，地主得先「完稅」才能順利拿到鑰匙。
前兩篇文章教你怎麼查公開資料、調整估價、算權利比例，現在我們來實際用這些方法，幫兩位地主算算權利變換與協議合建能分回多少房子，然後比較哪個選項更划算！
假設某都更案是多棟五層樓的公寓，總戶數 180 戶，基地面積 5,000 平方公尺。建商提出的協議合建條件是：室內坪數 =（原主建物權狀坪數 -
警語：以下估價方式僅供參考，協助非專業的地主做簡單估算。如果需要具公信力的不動產估價，請找有高考不動產估價師執照的專業人士協助！
上一篇文章教你怎麼用公開資料查鄰近都更案的估價單價，現在有了這些數據，接下來要怎麼調整，才能算出自家房地的價值？又怎麼知道自己在權利變換中能分回多少房子？
在上一篇文章中，我們聊到權利變換的房屋分回會受到都更前後房地價值的影響。那麼作為地主，我們該怎麼預估自家房地的價值，來決定是跟建商簽協議合建，還是選擇權利變換呢？
別擔心！就算你不是專業估價師，也能透過網路上的公開資料，簡單算出更新前後的房地價值。這篇文章就來教你怎麼做！
怎麼估算更新前的
在台灣的都市更新中，房屋分回主要有兩種方式：協議合建和權利變換。
協議合建是地主與建商私下簽訂合約，選屋條件和分回坪數全依合約內容執行，沒有統一規範，彈性大但風險也高。因此，這篇文章我要聚焦在另一種方式——權利變換，來聊聊它的房屋分回怎麼運作。
想了解權利變換和協議合建的差別？可以看看我之前
三重區六張街危老重建工程意外凸顯重建過程中潛在風險，本文探討地主如何降低風險，並建議慎選建設公司、積極參與更新重建，或透過自主更新會委託專業協會，以保障自身權益。
都市更新時，如何避免估價結果不公正呢?都市更新應選任三家估價機構，無法共同指定時，則由建商指定一家，另二家用公開、隨機方式抽選，且還要一、在更新單元範圍所在鄰近地域之適當場所辦理。二、選任之日期及地點，應於選任十日前通知地主。三、應有公正第三人在場見證。四、依官方之建議名單選任二家，備取數家。
都市更新地主須負擔的都更費用，是由建商先行墊付，再用完工後的房屋抵充墊付費用，但房屋的價值如何認定涉及地主及建商分配是否公平合理，值得大家深思。
都市更新程序繁雜，涉及法律、估價、營建等程序，相信並利用政府建構的審議制度及權利變換方式，是進行都更最好的實施方式，避免以合建方式導致地主彼此間或對建商的不信任。先出具同意書，讓都更程序開始進行，在發現公開展覽的事業計畫中，低於同意書所記載的分配比率，地主可在期滿前撤回同意，保障自身權益。
