很多人買房擔心房貸成數不高，造成你會拿出較多的自備款，其實我們可以先建立一個觀念，銀行也需要賺錢，他當然也希望可以把錢借出去，但是借出去的錢，借款人要還的出來是最重要的，如果借款人還不出來時，有沒有人可以幫他還? 到了最差的狀況，銀行拍賣抵押的房子，還能把借出去的錢拿回來。那我們可以從銀行的角度來思考就會知道怎麼可以提高房貸成數。
重點1 :借款人財力証明
大家財力証明最好的是「薪資收入」、就是你最主要的薪資來源，如果有兼差收入也可以提供當証明，但部份銀行兼差收入是不認列的，這點要特別注意，如果有定存也是很好的財力証明，股票部份就看銀行要不要幫你認列了，實務上用薪資是最單純確定沒問題的。
重點2 : 借款人扶養親屬
如果你是單身，那你的薪資銀行會認為是只用在自己身上，如果結婚有小孩，那銀行會自己去計算你扶養小孩和家用後是否有足夠的資金來還房貸
重點3 : 借款人過去的信用狀況是否良好，
今天分享的是當我們要辦理信用卡/貸款業務的時候常聽到的「拉聯徵」。
當放貸機構在不認識你的信用及財務狀況下，只能透過聯合徵信中心(聯徵中心)全國金融信用評分系統，以借款和還款紀錄及各項銀行債務，運用統計分析理論及方法， 以客觀、量化演算而得的分數，用以預測當事人未來能否履行還款義務的信用風險評估，分數範圍介於200分至800分。
200分：相當於不及格，基本上銀行應該無意願核貸。
400分：算是「信用不佳」、「信用瑕疵」。
550分：除非其他財力或工作條件非常好才有可能申請到貸款。
600分：及格門檻。
700分：信用良好。
800分：無任何不良紀錄，最受銀行歡迎借款。
補充：台灣聯徵分數的平均分數為 683 分左右，如果發現自己的分數低於此，亦可以善加注意，因為只有更好的信用分數，在貸款時才會更加順利！
如果夠才會「其它財力証明」、聯徵中心個人信用報告,
建議是不用太頻繁的查。聯徵被的頻率有時也是銀行考量風險的因素（是不是缺錢有常要借錢的因素）
大體上銀行喜好和評估後有錢的客戶往來。若評估常須借錢，會把這筆借貸有呆帳的風險考量進去
看影響多寡，可能是條件比較不好（利率偏高、期限較短，貸款額度降低）
1.平常有使用信用卡的習慣，要記得每次都要繳清費用，盡可能不要使用「分期」，會影響自身的信用評比
2.平常有往來的銀行，偶爾「適當的借貸」並正常的還款與清償，可在該銀行建立更好的信用
3.若有買房需求，於往來的銀行去認識該銀行的房貸專員，並可保持聯繫與交朋友，有時會分享助於買房的資訊
聯徵中心
一點淺見跟大家分享
任何人都可以透過線上系統查詢自己目前聯徵中心分數，但據銀行後台透露，一年最好1次為限，金融機構對外宣稱看不到查詢紀錄，但實際上後台都是看的到喔(凡瀏覽過必留下痕跡)，對外都說不影響，但事實上是一種反向預防機制，一般人是不會三番兩次去查自己聯徵的，頻繁查詢銀行會當做辦理相關業務的評估參考。
有些朋友會問美金哥，我個人條件很好在上市公司服務，也沒信貸(可以參考房貸貸不下來嗎_提高過件率的方法) ，但為何我的貸款成數會不到8成? 如果個人聯徵信用很好, 不過貸款不到好的條件，美金哥認為你買的房屋的地段和屋況、格局很有可能有問題?
因為房貸貸款成數 = 買賣成交價格+房屋價值 + 個人聯徵信用 + 負債比
「買賣成交價格影響成數」
貸款的成數一般最高是8成，假設賣賣成交價格為1000萬，則最高只能貸到800萬。
「區域地段」
購買的房屋如果離捷運站近(走路可以到為標準)，如果是該區的蛋黃區則貸到8成的機率相對高，舉例: 桃園市桃園區中藝文特區為蛋黃區，其它區域為蛋白區。 新北市新莊區副都心為蛋黃區，其它為蛋白區。只是以目前銀行一般認定台北市全區、新北市 (板橋、三重、中和、永和、新莊、土城、蘆洲、汐止)大多如果單以區域判斷可貸到8成，當然山坡地、工業宅等除外。
「屋況」
(1) 買中古屋最怕屋況有瑕疵，銀行也和我們一般人一樣，舉例 : 兇宅、漏水、海砂屋、壁癌、鋼筋外露..等等都有可能讓貸款成數降低，違法頂加，以及附近有嫌惡設施的房子，都應該儘量避開。另外以兇宅、海砂屋來說大多數銀行是不貸款的，屋況如果像是木作天花板掉落、地板隆起等不是一般正常房子會出現的狀況對銀行的鑑價師來說都是不好的，另外像物件旁當然他們照片拍回去，報告寫回去不是成數降低就是利率會變差。
「格局」
格局如果”方正”是最佳的格局，其它的格局如果是斜的、不規則形、或是採光不佳都會被扣分造成貸款成數下降。
「屋齡」
屋齡也是評估貸款的條件之一，房屋建造完成後房屋的價格會折舊，所以房屋就像汽車一樣越久價格越低，房價會漲的原因不是漲”定著物”房屋，而是土地價格上漲。小結一下，不動產=土地 +定著物 ，定著物: 房屋會隨著時間殘值越低。
大多數人買屋較擔心的不外乎是自備款
房貸如果可以多貸就會減少自備款的準備，適當的運用財務槓桿來讓自己達成購屋的夢想。不過許多年輕購屋族到想買房時與貸款銀行接觸才發現自己可以貸款的成數不高，通常最後結果只能和親友調錢以現金方式支付。
事實上房貸是購屋環節重要的一環，預先知道銀行評估標準的話，可以花個半年到一年時間把條件準備好，這樣做可以從銀行那貸到較多的錢也不會因為月還款過高導致生活品質下降。
銀行對於房屋貸款的條件分為2個部份來評估，一個是申請貸款人的財力與信用，一個是房屋本身的價值，這篇文章先以討論申請貸款人的財力與信用該注意的事項。
「薪資收入」:
每月的薪資收入、薪資收入、薪資收入非常重要所以陳羅杰需要提醒大家三次，以購屋貸款評估還是借款人的財力與信用條件為首要，一般來說銀行會以下面幾點來衡量，每個月固定的薪資收入是多少? 扣除掉家中人口的總生活費後剩下多少錢可以還貸款 ? 假設你一個月收入是5萬元，單身，生活費2萬元，剩下的3萬會是銀行評估你可以還款的金額，不過生活費的認定每家銀行或是分行都不太一樣，但大部份會是這樣評估。
「其它財力証明」
除了薪資外是否有定存、基金、股票、可以証明財力，其中以定存風險最低為最佳提供財力的選擇，只是如果只有幾萬元就不用特別提供財力給銀行了，原因是對於多貸金額沒有太大幫助。
「貸款申請人的年齡」
(1) 貸款時的年齡，25~45是最佳的貸款年齡，以銀行評估來說，大於75歲是無穩定收入與健康有一定風險，所以如果貸款年限是30年的話，75-30 =45，45歲前要貸款才有機會貸款到30年。
「服務的公司規模」
(1) 服務的公司是否為百大企業，且服務年資是否大於1年，銀行要的是穩定的還款能力，百大企業與服務的年資都會影響銀行的評估還款穩定度
「聯徵中心個人信用報告」
個人信用評估，則以聯合徵信中心(簡稱聯徵中心)的個人信用報告為主，
(1) 其中包含持有幾張信用卡，建議最好小於等於3張信用卡
(2) 有多少貸款未還? 貸款餘額越高在薪資條件不變下負債比就越高會影響貸款條件的
(3) 是否有信貸? 通常有信貸房貸都不好申請，即使申請過了條件也不好。
(4) 網路購物是否會用分期付款? 注意***即使是0利率也會影響***
(5) 是否有延遲繳款紀錄
