預售屋公設部分廣告與實際點交情形不符，建商對住戶要負損害賠償責任及違約金
近年來預售屋的瑕疵糾紛多半被市場機制解決，幾年前買的價格，到交屋時都賺了不少，多數人都沒有意願對賣方提出損害賠償的法律訴訟。再者，公設並非個別住戶的居住空間，縱然公設出現瑕疵，多數人也會選擇息事寧人，導致個別或部分住戶向建商主張因為公設部分存在瑕疵或是跟廣告部分不實，而主張損害賠償的情形較少。
但未來在預售價格跟交屋價格沒有落差的時候，消費者對於高額買到的房屋必然會以更高標準來檢視，此時就會出現以下幾個消費者常提出的問題。
1. 公設跟廣告不一樣算是房屋瑕疵嗎，公設不是自己房屋本身呀?
2. 公設跟廣告不一樣能夠得到賠償嗎?
3. 消保法有規定懲罰性違約金，建商廣告不實可以罰違約金嗎?
以上這些問題，用舉一個實際發生的例子來做說明，是一個新北知名建商跟住戶間的訴訟，這案件已經經過臺灣高等法院做成113年度重上字第100號民事判決，如果想詳細看理由的話建議直接下載判決書來參考。
案件是這樣，新北某建案，因為預售屋廣告標示一樓大廳是開放式空間，視覺上很氣派，不過實際上這樣的開放式空間並不合法，建商後來將開放式空間改為封閉式空間，封閉式空間的結果就跟原本廣告標示不同，部分住戶因此向建商提出損害賠償之訴，主張建商需要依照民法第227條不完全給付的規定，向訴訟之住戶分別賠償。並且因為廣告與最終使用狀況不同，是建商之故意所致之損害，所以依照消費者保護法第51條，必須給付懲罰性違約金給提出訴訟的住戶。
另外從這個判決裡面我們可以節錄出以下幾個結論：
1. 廣告不實是建商的不完全給付，要對住戶做損害賠償。
2. 損害的計算基準是起訴時的價格來做計算，不是以之前買預售屋的價格來計算。
3. 即便不是直接跟建商買預售屋，是跟前屋主買成屋的人也可以請求損害賠償。
4. 可以依消保法第51條主張因廣告不實，要求建商給付懲罰性違約金(損害金額的1-3倍)，但是買成屋的人因為不是看了建商廣告才買，所以不能主張懲罰性違約金。
最終結論是如果建商存在廣告不實，至少要賠償起訴當下房屋價值受損金額，還可能負擔懲罰性違約金。不會因為是公共空間或專有部分而有影響。
