買賣與持有房地時，由誰持有，稅務差很大
若是為了傳承、節稅、不急著用錢 → 平時每年贈與，買賣登記兒子持有最優，但要承擔子女債務、婚姻風險與控制權喪失
公司持有＋租金規劃 適合：蓋廠、營業使用、長期持有10年以上
短期持有、未來要賣現、資金要靈活
→ 老董個人持有最優，稅最低、錢最好領。
長期經營、蓋廠出租、要資產隔離
→ 公司持有最優，但必須搭配「租金＋費用節稅」，否則賣掉與領錢稅都重。
純粹傳承、避遺產稅、不急著用錢
→ 登記2兒子持有最優，但要承擔子女債務、婚姻風險與控制權喪失。
三種方案實例比較
- 土地購入：公告現值 3,000 萬
- 持有：5年後出售
- 出售時：漲幅 1,000 萬
- 均以一般投資用途測算（非自用住宅優惠）
購買房地的持有人，三種方案比較
重點差異：公司會多一層 20% 分紅稅，整體稅負通常最高。
最優持有方案
方案A：追求「資金好領、稅最低、彈性最大」
推薦：董座個人持有
- 適合：投資用地、未來幾年可能賣、想隨時運用資金
- 優點：
- 賣地錢直接入個人戶，不用再被課20%股利稅手續單純、抵押借款快速符合自用條件可享地價稅、土增稅優惠
- 缺點：個人債務、公司倒閉都可能連帶查封土地
方案B：追求「資產隔離、公司節稅、經營用」
推薦：公司持有＋租金規劃
- 適合：蓋廠、營業使用、長期持有10年以上
- 實務避稅技巧（解決「資金難領」）：
- 公司向董座租地 → 董座收租金（合法把錢從公司領出）利息、修繕、水電、折舊全數列公司費用，抵減營所稅未來傳承用「轉讓股權」取代直接賣地，規避高額土增
- 結論：公司適合「長期經營」，不適合「短期投資換現」
方案C：追求「完全傳承、避遺產稅」
推薦：2兒子持有＋分年贈與
- 適合：資產傳家、不打算賣、子女穩定可靠
- 建議做法：
- 利用每年贈與免額 244 萬／人／年分 5～10 年贈與現金給兒子購地，完全避贈與稅已婚子女可約定為「特有財產」，隔離離婚風險
- 風險：子女欠債、鬧翻、擅自處分土地，董座無法阻止
「公司領錢難」的實務解法
公司賣地賺錢後，錢在公司帳上，直接分紅要被課 20% 股利所得稅。
實務常用三種合法方式把錢「低稅領出」：
- 董座將土地租給公司
- 公司付租金 → 租金直接入個人帳，合法移轉資金
- 董座薪資＋獎金
- 在合理範圍內拉高薪資，列公司費用，降低盈餘
- 規劃費用憑證
- 顧問費、維修、利息、保險等合法憑證，抵減所得
→ 做好規劃，公司實質稅負可以接近個人持有，但仍無法完全消除二次課稅。
最終建議一句話
- 想隨時賣、錢要靈活 → 用 董座個人
- 要隔離風險、公司經營 → 用 公司＋租金節稅
- 要傳給小孩、不怕失去控制權 → 用 2兒子＋分年贈與
如果你願意提供：
- 土地是自用還是投資
- 打算持有幾年
- 預算金額、是否貸款
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