現代人年輕時拚命工作賺錢養家活口付房貸，有限的收入在支付各項生活費用後，幾乎所剩無幾，隨著年紀漸長，除了小孩長大、房貸還清外，就是存款不太多，當然有些人也許有台幣七位數，但也不一定夠養老。於是乎銀行推出以房養老的貸款，讓有房但錢不夠用的退休人士可以向銀行申請貸款，確保老時不會沒錢可用，但這是假設在自己到老都好手好腳好頭腦，可以自理生活一切事情的基礎上，如果獨居又加上身體上有些障礙，連上銀行辦事都顯困難，又能怎麼辧呢? 在自己(委任人)還意思清楚表達能力健全時，可以先和受任人訂立意定監護契約，約定當自己有一天老了、病了或喪失意思表達能力而受監護宣告時，由受任人擔任自己的監護人，協助自己安排受妥善照顧及管理財務，這個叫"意定監護"，受任人即使無親屬關係也可以擔任意定監謢人。 另外也可以和金融單位簽訂"財產信託"契約後交付財產，金融單位依照信託契約之約定管理或運用受託財產於指定之受益人，受益人可以是自己或是他人(他益信託或有贈與稅問題)，也可以透過契約安排信託監察人，確保信託計畫可以有效執行，意定監護人與信託監察人可以是同一人，讓自己的安排可以更順暢的運行和監管。 現代人壽命愈來愈長，失智人口數也不斷上升，意定監護及財產信託都是要在自己還意思清楚表達能力健全時為之，所以應當及早納入養老考量，如此更可保障自己老時的生活費或安置機構費用無虞，並且能依實際需求調整信託安排，還可防一時輕忽而遭他人詐騙的風險，讓自己無後顧之憂。 #作者為執業二十年之代書，有遺囑、信託問題可不吝賜教。fb快樂昱森代書粉絲團。

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不動產好幫手沙龍

投資理財

怕自己老時沒錢用，除了銀行的以房養老貸款，還能做些什麼嗎?

資產傳承是許多人想做的事，畢竟是自己打拚多年積累的財產，如何將這份成果轉給下一代，除了繼承一途，還可以更主動安排嗎?當然可以，你可以選擇送給小孩或是賣給小孩，但是何者為優或是何者有"憂"呢? 先不談以往討論這個議題主要會談論的遺產稅、贈與稅、土地增值稅等稅賦，因為自民國105年1月1日大魔王房地合一稅登場，自那時起，房地合一稅成為有資產族群在財產跨代移動時的優先考量，怎說呢? 因為子女現在透過贈與或是購買而取得的房地產，將來賣掉時，都要依據持有期間及出售價與取得成本間價差計算的稅額繳納房地合一稅，重點在於"成本的計算當然要愈高愈好"，如果是買賣取得者，以買入"成交價額"為準；因繼承或受贈取得者，以繼承或受贈時"房屋評定現值及公告土地現值"按政府發布之消費者物價指數調整後的價值為準，講白話文一點，如果買入價1000萬元，就以1000萬元當做成本，但如果是贈與，受贈的成本是以公告現值計算，可能才5、6佰萬元，甚至於更怟，以後只要出售這間不動產，政府認定有"賺到"的錢，一定是受贈取得者高於用買賣方式取得的人，要繳的稅金在同等持有條件下，當然是以贈與取得者會高於以買賣取得者。 但是也不是每個人的下一代都有能力購買，此時每人每年可以有244萬元的贈與免稅額就派上用場了，可以先贈與小孩現金當自備款再辧買賣，而資金不足的部分也可以辧理銀行貸款，即使手續較繁雜，卻能合法省稅不少哦。 #筆者為執業二十年之代書，fb快樂昱森代書粉絲團，歡迎指教。

房子土地是送給小孩好，還是賣給小孩好?

如果買賣不動產是透過房仲成交，原則上是由房仲找代書，這類代書都與仲介公司或其加盟總部有簽約關係或直接為房仲公司下屬的代書部門，中立性或專業性有房仲背書，一般消費者較不用擔心，但是如果沒有找房仲，例如與鄰居成交或是親友介紹成交呢，簽約前交易的對方說已聯絡好代書，我該放心把這事交給對方找的代書處理嗎? 代書要能執行業務，都須通過國家考試，專業度都有一定水準，於簽約後應中立的維護雙方履行契約，但是這是理論上，實務上有買方還沒貸款核准或付清應付款就被過戶的，有登記助理員(或是租代書牌者)出面主持簽約及執業的，有協助屋主動用買賣價金後但嗣後屋主或代書搞失蹤的，以上各態樣確有其事，考試可以測驗專業度但測不出執業經驗或中立與否。 如果是買方找了代書，賣方得將所有權狀正本及印鑑證明正本交付這位代書，不用擔心被偷過戶嗎；如果是賣方找了代書，買方得相信代書會中立撰寫契約內容、確實顧到交易安全保全好買方支付的錢(交易有履約保證就安全嗎?另行撰文)，所以買賣雙方在交易中各有擔心的點，如果是由對方找代書而我方不做為，等於是把交易安全的主導權交給對方，我方在辦理過程中的數個月可能只會是個被動的受通知者。 筆者的建議是對方有找代書，我方也可以找代書，協調哪位擔任主辧或協辧，主辦代書負責簽約、保管文件及地政事務所送件過戶；協辦代書協助審閱契約書、陪同主辧代書地政過戶及交屋時確認公平的稅費分算和點交，讓雙方代書在每個重要時點互相檢核，出錯的機率會更少。 回到本文第一點，仲介公司有備妥代書，我就不能再找代書陪同嗎?答案當然是可以的，讓仲介公司代書擔任主辧，我們找的代書擔任協辧，一樣可以約束主辧代書按契約行事，避掉一些"行政不中立"的情況，到底一輩子打拼就那一間房子，交易時花點錢找第二顧問當保險是絶對值得的。 #筆者為執業二十年之代書，fb快樂昱森代書粉絲團，歡迎指教。

對方找了代書，我還能再找代書嗎?

在買賣不動產時，買方依據交易標的的房屋評定現值6%換算的金額繳納契稅，賣方則依交易標的的土地公告現值漲價數額換算的金額繳納土地增值稅，那你知道贈與不動產給別人，土地增值稅要由誰來繳?弄錯了有差嗎? 贈與土地時，土地增值稅的納稅義務人為"受贈人"，如由受贈人自行繳納，依遺產及贈與稅法施行細則第19條規定，可自贈與總額中扣除。惟如係由贈與人出資代為繳納，依遺產及贈與稅法第5條第1款規定，應以贈與論，併入贈與總額中計算。 也就是說，如果是贈與人以自有資金自繳，這筆錢可自贈與總額中扣除而節省贈與稅，但是如果是贈與人出錢繳納，則要再計入此次贈與的總額中，不但無法少繳稅，可能會再被課一筆該代繳額的贈與稅。 #筆者為執業二十年之代書，fb快樂昱森代書粉絲團，歡迎指教。

贈與房屋土地時，土地增值稅由贈與人繳或是受贈人繳有差嗎?

一、先淺談地籍異動即時通的服務內容及通知方式1.土地或建物之所有權利被申請買賣、拍賣、贈與、配偶贈與、信託、抵押權設定、查封、假扣押、判決移轉、調解移轉、和解移轉及預告登記案件，在地政事務所於辦理「收件」、「異動完成」時，系統分別自動通知義務人。2.土地或建物之所有權利被申請書狀補給登記案件，於辦理「收件」、「異動完成」時，系統分別自動通知權利人。3.通知方式：地政事務所提供手機簡訊及電子郵件等2種通知管道，至多可設定2組手機號碼、郵件信箱。二、地政事務所審查權利移轉的流程收件&gt;計價&gt;審查&gt;公告&gt;登錄校對&gt;繕狀&gt;異動&gt;歸檔，所以很清楚的可以看到政府通知當事人的時機，在一開始的收件及結束時的異動都會通知，不過如果在收件時未能及時向地政事務所表達異議，到登記案件結尾前的異動才表示反對，因地政登記作業已完成，此時才向地政機關表達反對之意恐無法翻案，或者需要另以訴訟方式討回權利。三、真能阻止詐騙嗎?向地政事務所申辧不動產權利登記，通常須提供印鑑證明及相關登記書表蓋妥印鑑，已有很好的防弊機制，但問題總是發生在當事人的亳不關心或是過度信任，這是二種極端但卻偶爾在新聞上看得到的狀況，舉例亳不關心是將印鑑證明及印鑑、權狀正本都交給代辦人(未必是代書或假冒代書之人)，但不過問代辦人是否有照委託事項及流程辧理，也不檢查代辧人到底在什麼文件上蓋上了印鑑；另一種則是過度信任，即便身處詐騙陷井，卻仍甘願抵押房地借錢支付給詐騙集團，以上只是隨手舉的例子，每天都有不動產申請權利登記，詐騙案也不時被新聞報導，有句話是裝睡的人叫不醒，如果當事人本身就不自覺自己被詐騙或選擇相信詐騙人，收到地政事務所異動即時通簡訊或許也不會有異常感覺，不過筆者建議可以在申辦地籍異動即時通時多留一個家人電話或電子信箱，讓地政機關通知時，有人可以幫忙了解及查證狀況或給予適時的關懷，也許多一個人關心，就能守住家人或長輩一生的努力成果。 #筆者為執業二十年之代書，fb快樂昱森代書粉絲團，歡迎指教。

地籍異動即時通是什麼?真能阻止詐騙嗎?

你是屋主嗎?你知道房屋所有權人、配偶及未成年子女全國合計3戶內可申請自用住宅房屋稅嗎?今年五月收到房屋稅單如何不心痛，只要在今年3月22日前向房屋管轄稅捐處申辦自用住家用房屋即可適用當期課徵之房屋稅哦，好康報你知。 #筆者為執業二十年之代書，fb快樂昱森代書粉絲團，歡迎指教。