前言｜市場在恐慌什麼？
最近市場盛傳：「新青安貸款五年寬限期快到了，未來很多人本息一起繳不出來，房市即將崩盤。」
理由聽起來很合理：銀行放款審核鬆散、負債比高達60%、寬限期一過現金流斷裂、法拍潮爆發。
但真正的問題是：
這些說法，邏輯成立嗎？還是只是又一次典型的市場過度解讀？
關鍵問題分解:
1.什麼是寬限期？
借款人在前幾年僅需繳息、不繳本金，新青安規定最長5年。
2.負債比怎麼算？
簡單公式：每月房貸支出 ÷ 平均月薪 × 100%
例：月薪10萬元，每月房貸支出6萬元，負債比=60%。
3.目前銀行怎麼看負債比？
大多數銀行以60%為上限，少數較保守的設定50%。
實務範例｜誰能撐過寬限期？
以下用範例及圖表來說明貸款實務上銀行負債比的算法
假設金龍與小花都要去銀行借款，且都要求有寬限期，那負債比要怎麼計算呢?
借款內容
- TWD1,000萬元
- 貸款年限40年
- 寬限期5年
- 利率2.275%
月薪平均
- 金龍平均月薪5萬元
- 小花平均月薪10萬元
金龍的負債比：
- 寬限期內：37%
- 寬限期結束後：69%（明顯超標）
小花的負債比：
- 寬限期內：18%
- 寬限期結束後：34%（安全範圍）
銀行會借給誰？
關鍵是：銀行審核貸款時，不是看寬限期內能不能輕鬆繳息，而是直接用
「寬限期結束後，要繳本息的狀況」來計算負債比！
金龍未來負債比高達69%，早在申貸時就會被拒絕。
真正能核貸成功的，是像小花這樣，即便寬限期結束後仍在負債比標準內的人。
所以——
市場上幻想大量撐不過寬限期的買家，只是誤解了銀行放款邏輯。
精華結論｜真正的風險來自哪裡？
單純因為寬限期結束，並不會引發大規模違約或房價崩跌。
真正需要關注的，是：
- 是否出現大規模失業潮
- 景氣是否快速反轉
- 房貸利率是否大幅上升至壓垮收入端
只要這三者沒有同時發生，新青安結束後，房市大崩盤的機率，極低。
給還在觀望的人
如果你身邊有人因為聽信流言，極力勸你別買房，
或有人幻想撿到新青安法拍屋撿便宜， 這篇文章，請直接轉發給他們。
市場上永遠有人相信災難論，
真正的贏家，是理解背後邏輯的人。
——TOM
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- 覺得新青安寬限期結束會崩盤不支持你買房的家人
- 期待新青安寬限期結束會崩盤想投資買房的好同事
