在臺灣由於房價高漲的關係，大多數人選擇以租屋方式解決居住問題，房東與房客間的租屋奇談更是千變萬化。在房屋租賃糾紛中，欠繳房屋租金的房客，可謂房東最不願碰上之一，遇上欠租又賴著不走的惡房客成了欲哭無淚的夢魘，當不幸碰上又該如何保障自身權益呢？
房客需積欠房租多久，房東才得終止租賃契約並收回房屋呢？
當房客未依照租賃契約繳納房租，房東欲終止契約，需先依據土地法第100條第三款、租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1項第二款規定，若房客遲付、積欠未繳納的房租，扣除擔保金後，金額仍達兩個月租金，房東才得依法提前終止租賃契約，並收回房屋。例：屋主將其所有位於臺北市某房屋出租予小明，承租日期自114年1月1日至114年1月31日止，約定房租為10,000元，擔保金20,000元，並於每月5號繳納該月房租。
上述條件，小明需1月至4月均未繳納房租，積欠共4個月的租金，扣除擔保金後，積欠房租仍達2個月房租，才滿足房東得提早終止租賃契約並收回房屋的條件（計算式：10,000×4＝40,000，40,000-20,000＝20,000）。
房客積欠租金，該如何催告？
該所稱之「催告」，即房東請求給付之意思通知，催促房客（享有權利或負有義務的人）履行法律的行為。
由於法律沒有規定催告方式，則透過電話、簡訊、電子郵件、LINE訊息等，皆可以作為進行催告的方法，但最有保障的方法，即為寄發存證信函，並催告內容一定要給房客一個明確的房租支付期限，如收到催告後的十天內、七天內等，以及須給付欠繳的租金多少錢之要求，若房客仍不付清欠繳的租金，房東便可據此提前與房客終止租約。
取得終止租約的權利後，如何採取行動？
在具體明確催告後，房客依然沒有在期限內繳納足額的租金，房東則得以向房客表達終止雙方的租賃契約。依據租賃住宅市場發展及管理條例第10條第2項第一款規定，房東必須以書面於終止前30日通知房客，明確將終止的意思通知房客，才會發生終止的效果。如房客租約到期仍不搬遷，又或者已經通知終止租約也還不走，房東即可到出租房屋所在地的管轄地方法院提出民事訴訟，請求房客遷讓返還房屋、給付積欠的租金及直到房客搬遷為止相當於租金的不當得利等，透過正確、正當合法的執行程序讓房客遷出並取回房屋。
結論
這邊要特別提醒各位房東們，租屋人口繁多，所生糾紛亦是，然因租賃住宅市場發展及管理條例的施行，是為了維護人民居住權、保障租賃當事人權益而設，此條例第1條即可得知，該條例在住宅租賃事務範圍內為民法之特別法，就民國107年6月27日後所發生的住宅租賃法律關係，租賃住宅市場發展及管理條例都優先於民法適用。所以需注意，積欠租金總額，扣除擔保金後仍超過2個月以上時，才可請求收回房屋，謹慎處理方能保障雙方各自最大權益。
