經常看網路新聞或是鄉民討論的人，應該會對2025年下半年以來的房價感到很困惑吧。有的人說崩爛了，跌3%, 5%, 10%都有人說；但也有新聞傳出某某預售建案開價持續創新高，新北當台北賣之類的。那麼到底房價有沒有跌呢？恐怕大家都是瞎子摸象，莫衷一是了。
今天來分享一個新建成屋的訪價心得。是位在土城青雲路的《紅布朗花園》。
首先來定義一下甚麼叫做『新建成屋』？根據內政部的預售屋及新建成屋買賣契約讓與或轉售審核辦法，『新建成屋』是指已完工並領有使用執照，但尚未進行第一次建物所有權登記的房屋。這個定義為什麼重要？因為根據內政部這個法令，雖然新建成屋已經是成屋，但是轉讓依然是用平均地權條例相關規定，也就是下訂購買新建成屋之後，是不能換約轉讓的。
目前《紅布朗花園》尚在施工中，預計是2026/Q3完工交屋，所以講起來其實應該還算是未完工處於預售的狀態，反正簡單講就是買了不能換約啦。
至於為什麼皮朋哥想去看呢？原因是這樣的。新開案的預售建案，必然是反映現在的預售屋行情，而中古屋自從2024/09之後的房價走勢已經明顯和預售屋脫鉤，那介於新預售和中古屋之間的這種...欸...應該稱為中古預售嗎...價錢應該是比照中古屋還是新預售建案的行情呢？這就是皮朋哥好奇的地方了。
《紅布朗花園》的位置如上圖所示，主打的就是捷運萬大線二期和北土城交流道這兩個重大建設。不過北土城交流道預計是2027年年中有機會完工通車，而萬大線二期預估是要2031年才會完工通車。若這兩個重大交通建設完工，對位於土城清水地區的《紅布朗花園》無疑會是很大的加分。
經查，《紅布朗花園》開案的時間是2024/06，但是實價登錄顯示是從2023/01就已經有銷售紀錄？所以至今約三年左右的時間，總戶數是366戶，目前還剩下40幾戶的餘屋還未銷售完。個人認為這樣的銷售狀況其實並不算理想，因為兩三年前的預售建案通常都是開案半年以內就完銷，最遲一年內也會賣光光。而《紅布朗花園》在2025年的實價登錄只有可憐的21筆，等於2025年賣出去的數量還不到總戶數的1/10...可見2025年房市之慘烈是冷到骨子裡發寒的那種冷...
價格走勢，則是從2023/01約50萬上下，到2025年有上漲到70萬左右。而根據今天訪價的結果，個人心得如下：
開價仍然強硬
皮朋哥看了幾個兩房幾個戶別，唯一覺得還算可以接受的大概就只有B8這個戶別，也只剩下頂樓和次頂樓，只能說開價依然強硬，牌價是1,772萬，坪數是23.96坪，所以換算成單價是74萬左右。
實際的情況
一坪先降3.5萬，這個戶別就是總價直接降84萬，然後再贈送70萬的禮券，讓客戶買家電家具甚麼的。這樣折算的話，總價就是1,618萬，單價約67.5萬左右。用最新一筆實價登錄的數字來看，是68.8萬。如果是用同格局的戶別來比，是2025/03的69.3萬，降價幅度是...2.55%左右。
看官您自己說說...這樣算是有降嗎？
個人心得
禮券不計的話，總價1,688萬，單價折算起來是70.5萬左右，根據代銷說法，這也會是實價登錄上的價格。以同戶別做比較，是繼續創新高哦。行文至此，建商與代銷的司馬昭之心就很清楚了，就是房價不能跌啊！
然後剛剛的數字都還沒算車位哦！一個車位用250萬來計，那總價就是1,618 + 250 = 1,868萬。嗯...根據皮朋哥自己對行情的了解，這個價錢跟江翠北側重劃區的新古屋相比，無論是單價還是總價，好像都差不多啊？更別說新古屋大部分都還帶裝潢呢。只能說一樣的行情，個人還是比較想要買板橋就是了，畢竟離五鐵共構的板橋車站不遠，又有無敵板南線，真的太香了。
另一方面也是很感慨，沒有卡好位，或是之前把房子給賣飛了，好像普遍來說就是只會越買越外圍，越來越遠離市中心的樣子。
只能說，政府或是央行的政策，如果是以打壓房價來說，看起來完全沒有效果。因為一個很簡單的道理，對於賣方而言，我不管你要怎麼打，但是除非我真的真的很缺錢，不然我幹嘛便宜賤賣房子？一來是賤賣當然會不甘心；對於換屋族來說，把房子給賣了要換屋，看起來好像也只會越買離市中心越遠，既然如此為什麼我要賣呢？因此政策造成的效果，就是把供給給打下去，然後因為限貸去槓桿，買方也無法再像之前一樣追價，因此成交量爆跌不就是完全不意外的結局了？
好啦，最後分享一下實品屋的照片，除了陽台要從臥室進出之外，格局、空間感、客廳的面寬，都算可圈可點，有剛性需求的還是可以參考看看，個人是覺得代銷這個offer應該是還有殺價空間就是了。
