作者：有朝代書
不少父母一生打拼，只盼能為孩子鋪好一條安穩的居住之路，但房產移轉若一個環節踩錯，省稅不成，反而可能變成百萬罰單。近期就有一名小桃小姐規劃將名下房產賣給女兒，再透過每年贈與免稅額，把房款「慢慢送回去」，原以為天衣無縫，卻被國稅局認定為假買賣、真贈與，不只補稅，還加重罰鍰，代價十分驚人。
賣房再把錢送回 為何會被認定逃稅？
案例中，小桃小姐計畫將市值約 1,450 萬元 的房屋出售給女兒，並由女兒申請 1,000 萬元房貸完成交易。過戶完成後，父母再利用每年 244 萬元贈與免稅額，分年把資金轉回兒子帳戶，補貼買房款項。
乍看之下，買賣契約、價金、貸款流程樣樣齊全，但問題正出在「錢從哪裡來，又回到哪裡去」。
依《遺產及贈與稅法》第 5 條第 6 款規定，二等親內親屬間的不動產買賣，原則上推定為贈與，除非能證明：
- 價金確實由買方支付
- 資金並非由賣方回流
- 貸款不是由賣方提供或擔保
否則，國稅局仍可將交易「翻盤」為贈與課稅。
實務上，這三種情況最容易被抓
稅務實務中，國稅局通常會從金流時間點下手：
- 過戶後立刻返還價金
即使逐年申報免稅贈與，也會被直接認定是假買賣。 - 短期內分年返還價金
只要資金流向能追溯到原買賣價金，仍屬假交易。 - 長期未返還，日後獨立贈與
僅在價金長年留在賣方帳戶，且贈與時間、金額、用途具備獨立性，才有機會被認定為合法贈與。
一旦被認定假買賣 代價有多重？
若以小桃小姐的情況計算：
- 交易價金：1,450 萬元
- 扣除免稅額：244 萬元
- 課稅基礎：約 1,206 萬元
- 贈與稅（10%）：約 120.6 萬元
再依《遺產及贈與稅法》第 46 條，加計 1 至 3 倍罰鍰與利息，最保守估計，實際支出恐怕超過 240 萬元。
買賣 vs 贈與 稅負差在哪？
一、以「買賣」方式移轉
- 父母：須繳 土地增值稅（符合條件可用 10% 自住優惠稅率）
- 子女：繳 契稅
- 關鍵：必須證明價金未回流，否則仍會被認定為贈與
節稅思路：
可先用多年免稅額贈與子女購屋資金，再由子女自行買房，避免金流爭議。
二、以「贈與」方式移轉
- 須繳：贈與稅＋土地增值稅＋契稅
- 土增稅：不適用 10% 自住優惠
- 價值計算：以公告土地現值與房屋評定現值為準
節稅技巧
- 善用夫妻間免稅贈與
- 分年分持分過戶
- 合計免稅額最高可達 488 萬元
該選買賣還是贈與？關鍵在「未來是否出售」
如果子女短期內可能出售房產，買賣取得因成本接近市價，未來計算房地合一稅時，稅基較小；反之，若以贈與取得，因成本偏低，未來出售時稅負往往較重。
一句話總結：
現在省的稅，可能是未來更大的稅單伏筆。
