【林博導讀：他留了一棟房子給你，但法律說你連門都進不了】
有一個案子，進行了快三年。當事人老陳，浙江溫州人，早年跟著臺商父親在臺北長大，後來因為戶籍問題回到大陸定居。父親過世的時候，在臺北信義區留下一間公寓，市值大約三千五百萬新臺幣。老陳是獨子，他理所當然地認為：辦完手續，房子就是我的。
結果呢？三年過去了，房子還掛在他父親名下。老陳不僅沒拿到產權，連「折算價額」都還在跟臺灣的遠房親戚打官司。中間他飛了四趟臺北，請了兩組律師，花掉的機票錢和律師費加起來已經快兩百萬——而他依法最多也只能拿到兩百萬。
這不是特例。這是臺灣法律對大陸地區人民取得不動產所設下的結構性封鎖。前兩篇我們講了「200萬天花板」和「三年倒數計時」，那兩道關卡處理的是「錢」和「時間」。這一篇要講的，是兩岸繼承裡最沉重的第三道關卡——不動產。華人社會對房子的執念有多深，這道關卡的殺傷力就有多大。
一、兩道禁令的疊加：第67條第4項與第69條的「雙重封鎖」
很多人以為大陸繼承人不能拿臺灣房子，只有一條法規在擋。實務上不是，是兩條，而且邏輯不同。
第一條是《兩岸條例》第67條第4項，這是我們第五篇講過的：遺產中有不動產的，大陸繼承人的繼承權利應「折算為價額」。這條的邏輯是「你可以繼承，但不能拿產權，只能拿錢」。
第二條是《兩岸條例》第69條第1項，這條更根本：大陸地區人民、法人、團體或其他機構，非經主管機關許可，不得在臺灣地區取得、設定或移轉不動產物權。注意，這條不只管繼承，它管的是所有取得不動產物權的途徑——買賣、贈與、繼承、法院判決，全部都要經過許可。而且但書直接寫死：《土地法》第17條第1項所列的各款土地——林地、漁地、狩獵地、鹽地、礦地、水源地、要塞軍備區域及領域邊境的土地——連許可都不用談，絕對禁止取得。
兩條法規疊在一起，形成了一個「雙重封鎖」：第67條第4項從繼承法的角度把產權轉換成債權（折算價額）；第69條從不動產管制的角度，原則上禁止大陸人民取得臺灣不動產物權。一個從「繼承端」鎖，一個從「物權端」鎖，兩把鎖同時上，幾乎不留縫隙。
二、「折算價額」聽起來簡單，實務上是一場持久戰
第五篇講200萬天花板的時候，我們提過「折算價額」這個概念。但那時候只是點到為止。這一篇必須把這件事攤開來講，因為所有的痛苦都藏在「折算」兩個字的後面。
折算的第一個問題：用什麼價格算？施行細則第63條規定，不動產折算價額的標準，依《遺產及贈與稅法》第10條及其施行細則計算。白話講，就是用「公告土地現值」或「評定標準價格」來算，不是用市價。一棟信義區市價三千五百萬的公寓，用公告現值加房屋評定價格算出來，可能只有一千兩百萬。但施行細則同時也說了：如果不動產已經變賣的，以實際售價計算。這裡面就有操作空間，也有爭議空間——誰來決定要不要賣？用什麼價格賣？
折算的第二個問題：誰來執行變價？如果遺產裡只有一棟房子，臺灣的繼承人不想賣，大陸的繼承人又不能直接取得產權，怎麼辦？答案是：只能走法院的「變價分割」程序。大陸繼承人必須向臺灣法院提起遺產分割訴訟，請求法院裁定將不動產變價（拍賣或公開標售），然後從賣得的價金中分配折算價額給大陸繼承人。
【林博的實務提醒】 變價分割訴訟在臺灣，從起訴到判決確定再到執行拍賣，少則一年半，多則三到五年。期間房子空置折舊、管理費照繳、房屋稅地價稅照跑。而大陸繼承人拿到的折算價額，還是受每人200萬新臺幣天花板的限制（配偶除外）。算一算訴訟成本，很多當事人最後拿到手的錢，可能還不夠付律師費和來回機票。
三、最殘酷的「賴以居住」條款：不只拿不到房子，連錢都拿不到
如果「折算價額」是一場持久戰，那《兩岸條例》第67條第4項但書的「賴以居住」條款，就是一刀斃命的絕殺。
法條是這樣寫的：「但其為臺灣地區繼承人賴以居住之不動產者，大陸地區繼承人不得繼承之，於定大陸地區繼承人應得部分時，其價額不計入遺產總額。」
這句話的殺傷力，必須拆成兩層來看。第一層：大陸繼承人不能就這棟房子主張任何權利——不能拿產權，也不能拿折算價額。第二層更狠：在計算大陸繼承人「應得部分」的時候，這棟房子的價值直接從遺產總額裡扣掉，等於這棟房子從來不存在。
舉一個案型。老張早年在臺北有一段婚姻，育有一子小張，住在老張名下大安區的公寓裡。後來老張到廈門經商，跟大陸籍的林女士再婚，生了一個女兒。老張晚年回臺北養病，跟小張同住。老張過世時，遺產只有這間公寓（市值兩千八百萬）和銀行存款八十萬。
林女士（大陸配偶）和女兒（大陸籍）滿心以為可以分到一大筆錢。結果小張向法院主張，這間公寓是他「賴以居住」的唯一住所。法院認定成立。兩千八百萬的公寓直接從遺產總額中剔除，遺產只剩下八十萬現金。林女士身為配偶雖然不受200萬天花板限制，但遺產基數只有八十萬，能分到的金額微乎其微。女兒的200萬天花板更是碰都碰不到——因為應繼分本身就遠不到200萬。
【林博的實務提醒】 「賴以居住」的認定標準，目前司法實務上主要看兩個要素：一是臺灣繼承人確實居住在該不動產中（不是偶爾去住，是以此為生活重心）；二是該不動產是其主要居住處所（如果臺灣繼承人名下另有其他房產，主張就會被削弱）。但各級法院的認定標準並不完全統一，這正是實務上攻防的焦點。對大陸繼承人而言，一旦法院認定「賴以居住」成立，翻盤的機率極低。
四、大陸配偶的微弱生機：「許可取得」的窄門
讀到這裡，很多人會問：難道大陸人就完全不可能拿到臺灣房子的產權嗎？
嚴格來說，有一扇窄門。但這扇門只對大陸配偶開放，而且是一扇需要層層許可才能通過的門。
《兩岸條例》第67條第5項第2款規定：大陸地區人民為臺灣地區人民配偶，經許可長期居留者，得繼承以不動產為標的之遺產，不適用前項有關繼承權利應折算為價額之規定。白話講就是：大陸配偶只要取得了臺灣的長期居留許可，就可以直接繼承不動產的產權，不用走折算價額的老路。
但請注意三個限制條件。第一，必須已經取得「長期居留」許可。依親居留不算，只有長期居留以上才行。從依親居留到長期居留，依照《兩岸條例》第17條第3項，需要在臺灣依親居留滿四年，且每年合法居留超過183天。這個時間門檻不是人人都過得了的。第二，「賴以居住」的但書依然適用。即使是取得長期居留的大陸配偶，如果不動產是其他臺灣繼承人賴以居住的，照樣不能繼承。第三，如果不動產是《土地法》第17條所列的特殊土地（林地、漁地、礦地等），必須在辦理繼承登記完畢之日起三年內出售給臺灣籍人士。
至於大陸籍的子女、父母或其他親屬？這扇門根本不存在。他們在繼承的情境下，只能走「折算價額」這條路。
五、全是大陸繼承人的困境：遺產管理人與強制標售
前面講的情境，都是「既有臺灣繼承人、也有大陸繼承人」。但如果被繼承人在臺灣完全沒有親屬，所有繼承人都是大陸地區人民呢？
這時候要啟動《兩岸條例》第67-1條的機制：由繼承人、利害關係人或檢察官聲請法院指定財政部國有財產署（原國有財產局）為遺產管理人，來接管全部遺產。因為大陸繼承人不能取得不動產產權，國產署在完成繁瑣的清算程序後，會依法將不動產進行公開標售或拍賣，扣除管理費用、稅捐、訴訟費用後，再把剩餘的現金分配給大陸繼承人——此時每人200萬的天花板依然適用（配偶除外）。
這個程序有多漫長？類似案例，從聲請遺產管理人到最終完成分配，最短的兩年半，最長的將近六年。房子在這段期間空置，沒有人維護，折舊加速。而國產署的標售價格通常低於一般市場行情——因為是公法程序的強制變價，議價空間有限，又帶有「遺產標售」的特殊背景，買方往往壓價。最後大陸繼承人實際拿到手的金額，往往只有房子原始市價的三到五成。
【林博的實務提醒】 這裡有一個容易被忽略的程序風險：大陸繼承人必須在三年內完成繼承表示（第66條），但遺產管理人的清算和標售程序可能遠超三年。兩個時間軸不同步，中間的銜接和文書保全工作，需要臺灣律師全程緊盯。
六、臺灣繼承人的困境：共有不動產中「大陸繼承人份額」的處理難題
這個問題很少有人講，但在實務上非常頭痛，而且是從臺灣繼承人的角度看的。
假設老王過世，留下一棟房子。繼承人有臺灣的兒子和大陸的女兒。依法，大陸的女兒不能取得不動產產權，她的份額應該折算為價額。但問題是：在折算價額完成之前，這棟房子在法律上處於什麼狀態？
答案是：臺灣的兒子不能單獨辦理繼承登記把整棟房子過到自己名下（除非女兒已經拋棄繼承或完成價額清算）。房子卡在被繼承人名下，變成一個「僵局資產」——不能賣、不能貸款、不能改建。臺灣的兒子住在裡面，但在產權上動彈不得。
實務上的解法通常有兩條路。第一條：臺灣繼承人主動向法院提起遺產分割訴訟，請求法院將大陸繼承人的份額折算為價額，由臺灣繼承人以現金補償。法院裁定確定後，臺灣繼承人就可以單獨辦理繼承登記。第二條：如果大陸繼承人在三年內沒有依法表示繼承（依第66條視為拋棄繼承），臺灣繼承人可以在三年期滿後，以全部繼承人的身分辦理繼承登記。
但第一條路需要臺灣繼承人拿出現金來「買斷」大陸繼承人的份額；第二條路需要等三年，而且如果大陸繼承人在三年內已經表示繼承，這條路就走不通了。無論走哪條路，臺灣繼承人都會付出可觀的時間成本和金錢成本。
【林博的實務提醒】 臺灣繼承人向法院提存大陸繼承人的折算價額，是實務中常見的做法。依《提存法》的規定，臺灣繼承人可以將折算價額提存於法院提存所，視為清償完畢，之後即可辦理不動產的繼承登記。但提存金額的計算基準（用公告現值還是市價）、提存的時點和程序要件，都有實務爭議。此外，提存雖然解決了過戶問題，但提存金的利息極低，且後續大陸繼承人領取時仍要面對領取程序的文書驗證，這又是一場漫長的馬拉松。
【林博的戰略總結：不動產是兩岸繼承裡最不適合「留給大陸家人」的資產】
講到這裡，結論其實已經很清楚了。臺灣不動產在兩岸繼承的語境下，對大陸繼承人而言，是一種「看得到、摸不著、拿不走、等不起」的資產。產權拿不到，折算價額受天花板限制，程序漫長且耗費不貲，還有「賴以居住」這把隨時可能落下的刀。
秉持「上醫治未病」的戰略思維，我給出三個方向的建議：
第一，資產屬性隔離。在遺囑規劃階段，就把「臺灣不動產」和「流動性金融資產」做明確的切割。白紙黑字把現金、保單、有價證券分配給大陸繼承人；把臺灣不動產完整分配給臺灣繼承人。讓大陸繼承人遠離不動產這個法律黑洞。
第二，生前變現或信託。如果被繼承人名下只有不動產、沒有足夠的流動性資產留給大陸親屬，就應該考慮在生前把不動產出售變現，轉換為金融資產後再做分配安排。或者透過合規的信託架構，由受託人管理不動產、將「收益」而非「產權」作為照顧大陸親屬的方式。
第三，大陸配偶的身分規劃同步推進。前面講過了，取得長期居留的大陸配偶可以直接繼承不動產。如果家族裡有大陸配偶，身分轉換的時程必須跟傳承規劃的時間表綁在一起。別等到人走了才發現，配偶還差半年才拿到長期居留。
兩岸的財富傳承，從來不是一句「都留給你」就能解決的。認清不動產在跨境繼承中的結構性劣勢，提前進行資產重組，才是保護摯愛、安穩走完最後一哩路的唯一正解。
👉 您名下有臺灣房產，且牽涉到大陸籍的配偶或子女嗎？千萬別讓您的房產成為傳承的死結。
📖 關於大陸繼承人的「200萬上限」與「三年時效」，請回顧本系列第5篇與第6篇。
⚖️ 【林博實務與合規聲明】 本文核心源自林博士親歷卷宗與實務觀察，並運用 AI 技術進行結構化整理。為求法理探討之客觀嚴謹，本文提及之「臺灣」與「大陸」均依循《臺灣地區與大陸地區人民關係條例》之用語。兩岸法規變動頻繁，具體案件仍須視個案所在地與當時有效法規而定。跨境傳承牽涉甚廣，具體個案仍需預約尋求林博士專業協助，以保障自身權益。
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