嗨，各位早安午安晚安!
以前大家常開玩笑說，日本是個只要有錢買房、隨便開間公司就能「換到」身份的國家。但隨著 2026 年多項法案正式生效，這種「走捷徑」的時代已經宣告結束。在高市內閣推動的強勢政策下，日本政府的態度非常明確：我們歡迎優質菁英，但對於只想來蹭社會福利、或是隱匿資產的人，門檻將會高到讓你卻步。
目前我的日常工作，時常在在第一線與台灣房東(投資者)、日本稅理士、物管公司交涉的過程中，我深刻感受到日本社會對外國人的「歡迎方式」正在發生質變。
以下這四項變革，將直接衝擊所有想去日本觀光、投資甚至長住的朋友。
1. 免簽不再是護照拿了就走：JESTA 制度上路
台灣人習慣了日本免簽的便利，但未來這道門檻將會增加。日本政府預計全面推進 JESTA（Japan Electronic System for Travel Authorization）制度。
這代表未來免簽國家的旅客，在出發前必須先在網路上申請許可，申報入境目的與住宿地。日本政府會預先比對犯罪紀錄與逾期滯留黑名單。再加上出國稅（國際觀光旅客稅）傳出可能調漲的消息，今年 7 月起出國稅直接漲三倍（變 3000 日圓，直接反映在機票內，由航空公司代收），未來去日本玩的成本和程序都會變多。未來去日本玩的程序會變得更像美國的 ESTA，不再是那種「說走就走」的隨意。
OS:像我這種住在日本的台灣人，偶爾回台灣跟家人團聚而已也會被課出國稅...當然，日本人出國也同理會被課相同的稅。
2. 買房「透明化」：隱形屋主與稅務逃漏的終結
身為房產管理窗口，我對這一點最有感。以前外國人在日本買房相對低監管，很多人買了之後人就消失，導致政府收不到稅，或是大樓改建時找不到人簽字。
根據《不動產登記法》的最新修正，2026 年起將實施更嚴格的管控：
- 強制申報國籍：新登記的屋主必須申報國籍與基本資訊，這在以前是非強制的。
- 變更登記義務化：如果你改名、搬家（包含在台灣搬家），必須在兩年內向日本法務局更新資料，否則將面臨罰鍰。這意味著政府要精準掌握每一位外國屋主的動向，想當「幽靈屋主」避稅的難度大幅提升。
建議找住在日本的親朋好友當納稅管理人，如果沒有認識的人在日本也可以來找我，絕對比另外找稅理士划算!
（參考資訊：日本法務省 - 不動產登記法改正相關說明：https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00343.html ）
3. 創業簽證門檻翻倍：小資移民夢碎
過去被視為移民日本最快路徑的「經營管理簽證」，正迎來史無前例的洗牌。過去只要 500 萬日圓（約百萬台幣）的資本額就能申請，未來這個門檻預計會大幅拉高。
- 資本額門檻：業界傳出評估標準可能大幅調升（目標甚至上看 3000 萬日圓），藉此過濾掉規模過小的空殼公司。
- 實體運營要求：你不能只開公司，必須真的雇用日本當地員工（日本人或永住者），並且對經營者的日語能力（如 N2 以上）有更實質的要求。想靠「買個小店、做個樣子」拿簽證，未來幾乎行不通。
4. 永住權不再是免死金牌：犯規就驅逐
這是目前駐日外國圈討論度最高的話題。以往拿到永住權（綠卡）就像上岸了，只要不犯重罪，基本上可以一直待下去。但 2024 年通過、2025 至 2026 年逐步施行的《入管法》修正案，新增了「取消永住權」的條款：
- 欠稅與欠繳保費：如果你惡意欠繳住民稅、國民年金或社會保險，政府現在有權直接取消你的永住權。
- 居留義務與犯罪：不僅是刑事犯罪，如果違反了基本的入管法規，永住身份也可能不保。
- 歸化門檻收緊：原本待滿 5 年可申請入籍（歸化），現在審查會更嚴格回溯你過去 5 年的納稅紀錄，只要有一點「不良紀錄」，申請就會被駁回。
日本現在的國策就是「選客」，如果你是能帶動經濟、守規矩繳稅、且具備高度專業的人才，日本依然歡迎你；但如果你是想利用制度漏洞、買房投機或是來領福利的，日本的牆只會越築越高。
這也是為什麼我一直跟台灣的老闆們強調：在日本置產或創業，一定要找專業的稅理士與管理團隊，確保你的每一步都符合這些快速變動的法規。在這個「嚴審時代」，合規才是你資產與身份最大的保障。
