一、最新數據與市場概況
2025 年 7 月，全台房市買賣移轉棟數出現明顯冷卻，六都交易量出現年月雙減：
- 永慶房產集團：月減 14%、年減 42%
- 住商不動產：月減 9.3%、年減 43.7%
- 中信房屋：月減 7.6%、年減 35.7%
- 台灣房屋集團（七都統計）：月減 7.3%、年減 25.7%
這樣的交易量衰退幅度，不只反映了傳統淡季的影響，更顯示市場買氣已遠弱於去年同期水平
二、房市進入「觀望對峙期」：賣方不願讓步、買方不急出價
目前的房市已脫離過去一方主導的氛圍，而是進入一種「雙方僵持、皆不先低頭」的狀態：
- 賣方仍寄望於過往高點價格，往往不願主動讓價。
- 買方則因擔憂追高，而傾向觀望不出手。
結果是大幅成交延滯，看屋人潮下降，市場進入典型停滯期。
三、成交疲軟不只季節原因，多因素共同夾擊
七月原本就是房市傳統淡季，但今年更面臨多重壓力：
- 颱風與豪大雨（如丹娜絲颱風）削弱民眾看屋意願
- 央行持續實施信用管制（第七波）壓抑資金流動性
- 銀行資金緊縮並提高貸款審核標準，貸款成數下降、利率上升，買方壓力增加
這些因素同步作用，使得房市成交動能未見回升。
四、價格鬆動趨勢浮現，「降價促成交」成為破局關鍵
隨著成交量下滑，房價也開始出現下修現象：
- 根據 政大永慶即時房價指數，2025 年第 2 季指數較上季下跌 1.6%，七都中以台南、台中、新北跌幅超過 2% 最顯著
- 全台季跌範圍約為 0.5%–2.7%。市場普遍觀點為：「有降價就有成交機會」
✅ 建議：誰該先讓步？誰應行動？
賣方必讀：
- 若物件已上架超過兩三個月仍無有效出價，建議重新檢視售價。
- 過去的高點心理已經不適用，適度調降價格才能換來帶看與出價。
- 記住：沒人來看＝沒成交機會。
買方提醒：
- 不要只等全面崩跌，因為真正下跌前市場會先成交。
- 若找到心儀物件，理性談價比觀望更有機會。
- 現在比誰買得快，更重要的是誰判斷得準。
五、賣壓上升、現金買方出現、交易格局轉變
台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐指出：
去年申請新青安貸款的換屋族，若簽有出售舊屋的切結書，今年期限將陸續到期，預計將有部分物件釋出，形成新的供給波段與議價空間 。
另外，限貸政策淘汰了一些財務能力較弱的買方，反而讓有資金實力的買方出場機率提升，促成出價機會增加。
六、房仲能提供的事情：專業決定了成交可能
這段時期對房仲來說雖具有挑戰性，卻也最能彰顯價值：
- 幫助賣方重新定價、調整期望
- 引導買方深入分析、抓住出價與談條件的時機
- 交易不只是價格，更是價值與時機的判斷
🔚 結語：市場不會一直冷，但誰先行動誰就先拿到先機
買賣雙方都在等對方先讓步，但真正會賺到的人，是那個「先理解市場、先採取行動」的人。
成交的關鍵，不在於喊價高或低，而是在於 判斷市場價值、掌握時機節奏。
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