照慣例，昨天2026/03/19又是一季一次的央行理監事會議。這次央行又端出了甚麼菜，會對已經死了大半的不動產市場有甚麼影響？以下個人的心得分享。
自然人第二屋房貸成數從五成放寬到六成
這是這次央行對於不動產放款政策的最主要變動。其實這次放寬多少是有點出乎市場預料，就皮朋哥認識的業內人士，不少人原本都很悲觀地認為，不動產沒救了，要放寬政策管制大概要等現任央行總裁到2028年下台之後再說了。可見市場氣氛之悲觀已經是『哀莫大於心死』。沒想到大家嘲笑頭鐵的GD哥居然這次跌破市場眼鏡的放寬了第二屋貸款成數的限制！？這個微調意義何在？首先可以確認不動產悲觀氣氛的谷底已過，就從政策面角度來說，最糟糕的時候已經過去了。當然不到全面樂觀，但是至少賣方會開始觀望，鼓勵自己繼續撐下去，敏銳的買方應該也知道，如果有需求，這已經是近年來難得一見適合進場的時機。因此成交量應該會從去年的谷底回升，不會再繼續量縮下去了。
但是房價會不會又因為全面樂觀開始上漲？個人認為也是不至於。畢竟市場的態度應該還是偏向『驚弓之鳥，餘悸猶存』。皮朋哥就有朋友最近剛交屋，吃了秤砣鐵了心要賣掉，因為覺得這一兩年來真的太可怕，也覺得房子好麻煩，持有不動產就像拿著一塊燙手山竽，只想趕快脫手求現金入袋。
央行的考量
其實GD哥的行事風格似乎總是有點出奇不意，常常讓市場跌破眼鏡。那麼為什麼央行這次會放寬第二屋的政策管制呢？經過一晚的揣摩，皮朋哥個人的看法是這樣的：
- 今年是選舉年：當然GD哥一定會說，喔，不是喔，不是選舉考量喔。但...嘻嘻，大家心知肚明就好。相信沒有選舉考量不如相信皮朋哥是秦始皇，是吧？
- 回應民意：這是GD哥自己親口說的，說接獲不少陳情，管制造成民眾換屋計畫被打亂甚至造成困擾甚至是困難。坦白說，個人認為這是一個下台階了，因為實務上，一個家庭持有一屋，要換屋可以用名下無房的配偶作為第一屋來登記不是嗎？困難？
- 房價的趨勢：從2025年下半年起，說房價有跌應該是個市場共識，而皮朋哥個人認為這才是央行最主要的考量。其實實際上就是不希望房價真的跌下去。一般不懂事的小老百姓只知道房價很高買不起而導致民怨；但事實上房價真的下跌對於政府來說，其實才是更麻煩的一件事情。因此適度放寬，一來不至於讓炒風再起，二來也可以釋放出一個明確的訊號，政府現在不希望房價繼續下跌了。這一點不得不說，這個分寸其實拿捏得不錯。
What's the next?
那麼接下來呢？其實可能會有人問，那麼為什麼是放寬到六成，而不是七成？大家不要忘記，財政部在研擬新青安2.0啊。這個政策，沒有意外的話應該會是在第二季推出，要是現在央行就放寬到七成，搭配不久後要上路的新青安2.0，那會有甚麼後果？大概率就是央行這兩年來的管制變成做白工了。也因此央行這次會議後也公開宣示，你們這些死老百姓，不要預期三個月後我一定會再次放寬嘿。別忘記本大爺是砸眼鏡專門戶，專門讓你們這些死老百姓跌破眼鏡的哦。
個人認為這個五成到六成的放寬，實際上對房市的幫助是真的很有限。此話怎講？各位別忘記貸款實際承作方是銀行，因此所謂央行規定的貸款成數，管你是五成六成七成八成，還是要以銀行鑑價為主，搭配銀行對房貸戶財力和還款能力的評估。因此央行說放寬到六成，那各位以為真的能貸到合約價或是成交價的六成？
銀行表示：你問過我同意了沒有？
大概央行也心知肚明是怎麼一回事，反正私底下央行和各銀行有默契，鑑價繼續維持保守，或是像之前臺銀繼續維持嚴格的房貸收支比，你各位想要順利貸到成交價或是合約價的六成？嗯，大概只能說夢裡甚麼都有了。就像之前那個切結書政策，有多少銀行願意讓第二屋的房貸申請戶簽切結書，然後銀行還要定期回訪確認第一屋真的有賣掉了？
更莫忘從2025年9月開始，經常就是行政院方扮白臉，央行扮黑臉；或是央行扮白臉，銀行扮黑臉，房貸申貸戶經常就是竹籃子打水一場空的教訓啊。
最後呢？皮朋哥還是維持一定的基調，GD哥在位，你各位就不用肖想房價會漲，畢竟這波打房，其實對央行來說最大的成果，就是成功打消了房價上漲的預期心理。但是，如今GD哥已經釋出一個明確的訊號，你各位也不用再期待房價會下跌到哪去了。
之後呢？大概要好好關注一下中東戰爭造成的油價劇烈波動、連帶造成通膨的影響、以及央行對於利率政策的風向。這三件事情大概率也會明顯造成房價的預期心理。央行此刻按兵不動，或許也是在為這些未來的不確定性做準備吧。
