作者：張坤源 水土保持技師 (執業技師)
買房大概是多數人這輩子最大筆消費了，而「交屋」前的"驗屋"，往往讓人既期待又怕受傷害。筆者雖說是水土保持技師，平時的工作是看工程圖、處理大尺度的排水系統與坡地使用規劃，身邊的親友覺得：「你是工程背景的，自己驗屋應該還可以吧」，我自己也覺得應該可以，但真的可以嗎，於是有了這篇文章來紀錄，至於可不可以，請看下去。4/14更新：讀者問我本文是否幫驗屋公司業配，小咖技師不是葉佩雯(業配文)，看完全文就知道囉，對筆者來說，業配是包袱，會變得選擇性說話，失去真實性，所以請安心!
老實講，對筆者來說，認為自己可以掌握驗屋這事情，是一個美麗的誤會。
仗著自己常看工地工程的我，買了《看屋驗屋一本通》來啃，買了打診棒(滾輪式的比較好，刷過去!)、簡易插座驗電器、雷射水平儀、手電筒，還有紅黃藍三色膠帶，另外還有帶水管及止水工具、衛生紙(沾漏水)等。看著桌上的裝備+讀過書+自己的經驗，覺得自己簡直專業極了。但在實際走進屋內的那一刻我才發現：懂工程，不代表你懂「抓漏」；懂土建，不代表懂建築結構，以及「是否有能耐看破建商的話術」。
今天以一個「半內行、半外行」的角度，來跟大家好好聊聊，到底該不該花錢請驗屋公司？這筆錢，真的是「智商稅」嗎？
我的建商其實不是真正的建商? 建築經理公司是什麼?
在討論驗屋細節前，我必須先聊我這個案子背景，建案是委託「建築經理公司（建經公司）」代處理的，什麼是建經公司呢？
以下是國土署的簡報介紹建築經理公司，看起來相當美好，沒有說的是什麼？
資料來源：國土署-籌措都市更新的第一桶金及風險管控簡報
下圖是另一間建經公司的全案管理流程，上圖國土署的美好目標，下圖是實務上的操作。
買賣雙方都希望可以雙贏，實際上，請各位自己思考了，筆者僅舉自己的案例說明 : )
資料來源：安信建經官方網站
對於一般消費者來說，可能分不清楚建商、營造廠和建經公司的差別。簡單來說，傳統有規模的建商，通常有自己長期配合的營造團隊與工班，品質控管會有一致的標準；但建經公司是代替建商進行處理的案子，以筆者個人觀感，比方是一輛「拼裝車」。
注意哦，我可不反對拼裝車哦，如果是AUDI的燈具、BMW的底盤、BENZ的內裝、LEXUS的座椅、Porsche的外型、Volvo的安全性，如此組合，筆者一點都不反對，相反的，連車廠都叫不出名字的拼裝車，你會安心嗎!?
我們都清楚營建過程，會有分包的機制，泥作或土建是A團隊，水電是B團隊，門窗又是C團隊。各自獨立的外包商之間缺乏強而有力的橫向溝通與中央品質控管。結果就是：東邊做好了，西邊卻被破壞；A工班留下的爛攤子，B工班裝作沒看見直接蓋上去。
重點是什麼?!建經公司必須要有人顧品質管理，好的建經公司聘好的工地主任近來管控，筆者去看房子施工至少30次，只有看到工人，沒遇過工地主任，如果工地主任在場，看到陌生人來，也都沒來詢問的話，你認為這工地管理會好嗎？
較差的「拼裝車」的不確定性施工品質，加上建案的穩定度完全是個未知數。這也是為什麼，在這種情況下，驗屋這道防線顯得無比重要。
水保技師看水保設施，但房屋驗收眉角在哪? 建商話術你懂嗎?
筆者本業是處理宏觀水土保持土建工程，看的多是擋土牆、沉砂滯洪池、集水井、排水溝，但驗屋，是一個小尺度的「微觀」世界。
拿著打診棒敲地磚，聽起來聲音悶悶的，到底算不算「空心不實」？書上寫四角加中心五點，三點或磚面積20%才算不合格；窗框邊緣的縫隙，建經公司的人跑過來拍拍你的肩膀說：「唉唷，張大哥，這都在容許誤差範圍內，熱脹冷縮正常的啦，我們到時候補個土、漆刷一刷就好了。」，澎拱的話沒標準啦，比較角落跟大片一點的會補啦，沒這麼嚴重啦
又或者像浴室門檻(堵排水孔淹水)、洗臉盆下方的排水P管滲漏(筆者放水到溢流孔看排水，然後再放水至少3分鐘觀察)、蓮蓬頭噴牆壁至少180cm連續5分鐘、五金生鏽，這些需要長時間放水測試或是具備極高敏銳度才能察覺的細節，如果不是常在室內裝修工地裡打滾的從業人員，真的很難一眼看穿。缺乏豐富的實戰經驗，我們很容易就會被建商那套「業界標準」的說辭給帶過，傻傻點頭接受。
你是否在新房子的屋頂上，提醒一位水保技師：水管被換成電管
上面那些瑕疵還算筆者能照書上說的探查，但真正讓我知道「隔行如隔山」是頂樓的樵夫，哦，是別戶人家的專業驗屋人員啦。
那天驗屋，筆者一路驗到了頂樓（RF）的進水塔，看了看水塔下緣跟水路有無漏水，似乎沒什麼大問題，正準備下樓時，剛好遇到隔壁戶請來的「專業驗屋團隊」也在頂樓作業。
那位驗屋人員問我是住戶自己驗嗎，我說是，他說那很厲害，辛苦了，但我這邊有看到水塔的管線是電管不是水管，這不合規定，你要叫他們改成標準的 PVC 給水管。」還有，刷磁磚有發現多塊澎拱，我跟你說是這幾塊...我幫你貼膠帶好了...。
筆者很謝謝他，也有點冒冷汗，在我的驗屋注意事項，只懂得檢查「有沒有水」、「會不會漏水」，但我根本沒有那種跨領域的敏銳度去察覺「管材被換」。若不是那位專業人士的提醒，我這個水保技師根本不會發現水管被換成了電管或不合格的其他管(我只會辨識汙水管而已)！這件事讓我深刻體會到，術業有專攻，有些細節，業內人才能一眼看破。
圖片版權歸於原版，僅引用示意，並非推薦該廠商，請勿誤會
紙上談兵的陷阱：合約、圖說與設備的核對盲區
這也是多數人（包含我自己）最容易忽略的一環，起因是建經公司跟我說衛浴都沒有面紙盒、毛巾桿跟置物架，只有鏡子(其中一間衛浴還少了鏡子)，心存疑惑，回去翻合約發現明明就有，那其他的細部物品呢？氣密窗的下方止水墊塊呢?紗窗呢，我們不是三天兩頭買房子的人，沒這敏銳度呀。
一般人驗屋，進門就是開始敲地磚、沖馬桶、拿小燈泡插看沒有通電、看有沒有刮傷。大家把 90% 的精力放在「房屋實體」的檢驗上，卻往往忽略了另一件同樣重要的事情：書面資料的核對。
這其中包括了：
- 水電圖與建築圖： 現場的插座位置、數量、高度，跟當初的圖面一致嗎？排水孔的位置有偏移嗎？(我房子蠻多奇怪的預留孔洞，問建經公司的人只會說不知道)
- 契約附圖與傢配圖： 隔間牆的厚度、門開的方向、樑柱的相對位置，是否與當初簽約的圖面相符？
- 契約設備表： 說好的 TOTO 衛浴，型號對嗎？說好的櫻花廚具、洗碗機，等級有被降級嗎？五金配件有沒有被偷偷換成不知名的雜牌？
密密麻麻的「水電圖」和現場對照，一般人根本「有看沒有懂」。例如門外沒有燈的開關，裡面卻放了兩個燈開關，而且都是單切，這就有趣了，回家沒燈打開要怎麼找鑰匙，我要開外面的燈，還要先開門再進去開燈；裡面兩個單切開關說是控制外面兩個分接，神經嗎，這樣根本不好用。另外，外面的插座怎麼不是防水型?
上面都還布滿水滴...
我提出疑問時，建經公司的水電外包：我們照水電圖做的，不然你自己看水電圖呀；水電圖上外面的插座不是戶外防水型，你自己去問建經公司，水電圖上不是。建經公司：「喔，那個圖面只是示意啦，現場我們為了讓你們更好用，有做了『優化』調整。」或者「那個型號停產了，我們幫你換了『同等級』的最新款。」，防水蓋哦，ㄟ...，好啦，你想要，會給你啦。(我心裡想，什麼叫我想要，本來就該有的設備，而且，社區戶每戶都有，為何臨路戶沒有，我像是臭乞丐在討東西嗎?)。
如果你沒有足夠的背景知識，或是沒有專業驗屋人員幫你把關，你怎麼知道是不是本該要有，或是什麼叫「升級」是不是為了掩飾配管錯誤？那個「同等級」是不是其實成本便宜了一半？(常見就是開關、插座、暖風機等)
到底是不是智商稅？這是一場對建商良心的賭博
網路上關於「請驗屋公司是不是智商稅」的討論從來沒停過。反對派認為，驗屋公司只是拿著儀器到處貼膠帶，查出來的都是表面的油漆掉漆、刮傷等小問題，還要收你好幾萬，根本是智商稅。
但我親身走過一遭後，我的結論是：驗屋費是不是智商稅，取決於你遇到什麼樣的建商。
這就像是一場盲盒遊戲：
- 遇到好建商： 房屋本身施工品質極佳，營造廠有嚴格的品管。驗屋公司來了半天，真的只驗出幾個窗框刮傷、油漆不平。這時候你確實會覺得這筆錢花得有點心痛。(就蓋的好，或是驗屋公司也是有好的跟壞的...難說)
- 遇到不良建商（或拼裝車建案）： 驗屋公司幫你查出管材用錯、洗碗槽洗手台漏水、浴室防水層失效、配電盤線路接錯、大面積地磚空心。這時候，那幾萬塊的驗屋費簡直就是划算爆了。
問題就在於：建商的品質是不可控的。筆者也是看合約才知道對方是建商找建經公司，但好的建經公司，當然沒問題，相反的，遇到爛的...
如果為了省驗屋費而選擇自己來，萬一真的遇到問題，入住後才發現漏水或地磚膨拱，那修繕的費用與精神折磨，絕對遠遠超過請人驗屋的錢。
給普羅大眾的驗屋建議與心得
如果你正在猶豫要不要找驗屋公司，或者決定像我一樣「硬著頭皮自己上」，這裡有幾個真心建議：
1. 認清建案性質，該花錢買專業就花
你買的案子不管是純建商或建經公司代操，在你的交涉過程中(包括銷售的態度、工地管理、施工處理)你感覺到毛毛的，或是建商推拖拉，請不要猶豫，相信你的第六感，花錢請驗屋公司吧！ 筆者覺得，驗屋公司提供的是「替你和建商交涉的底氣」。驗屋公司能出具有公信力的報告，拿出數據跟法規，用專業術語去堵住建商推託的嘴，以及他對一般人假笑的臉，這對購屋者來說是強大的後盾。
2. 圖面與合約，請逐字逐句核對
驗屋當天，帶著你的「買賣契約書」、「設備清單」、「傢配圖」甚至「水電圖」。進門第一件事不要急著敲磚，先核對設備品牌、型號，以及插座、給排水的位置對不對。他如果說「圖就這樣」，你請對方說拿圖來說明，他說不出來，代表他根本是胡謅，也不用現場辯論，請他事後說明也可以。
3. 如果決定自己驗，請抓「大」放「小」
如果你有一點工程底子，決定自己挑戰，請務必把精力放在「會影響生活安全與功能」的大項目上：
- 管線材料： 檢查外露的管線（如頂樓水塔、陽台），水管是不是 PVC 管？有沒有被拿電管或亂七八糟管亂湊？（這點我刻骨銘心）
- 水路測試： 浴室、陽台放水測試排水是否順暢；洗臉盆下方的給排水管有沒有滲漏。(五間衛浴漏水三間，厲害呀)
- 電路安全： 用驗電筆確認每個插座的相位是否正確、有沒有確實接地。(一般人只能測到接地正常，沒有其他器材了)
- 空心磚與漏水： 確實敲擊大片地磚與牆磚，並且仔細觀察窗框四周是否有水痕。(有紅外線儀看漏水，但太貴了沒買)
至於油漆不平、哪裡刮傷了一點，能抓就抓，但不要為了這些細節跟建商吵起來，把重點放在水、電、結構，但我們自己驗還是有極限。
4. 善用色膠帶與白紙黑字
發現問題，貼上標籤膠帶拍照，並且「鉅細靡遺地寫進修繕單裡」。不要接受口頭承諾！不管是「RF進水塔水管改PVC管」、「冷氣套管缺管帽」，一定要白紙黑字寫下來，並要求建商壓上「預計完成日」。修繕完成後，一條一條核對，確認無誤才能簽名。
自行驗屋後的缺失表，回頭看漏了很多；光這樣，我跟太座快累死...
結語
驗屋，是買房這場馬拉松的最後一哩路。我們不是為了要當奧客找建商麻煩，而是為了保護我們辛辛苦苦大半輩子買下來的資產。
事實上，這建經公司的人對我一定是很不爽，覺得我是奧客也沒關係，他們的立場當然是你沒意見最好，快點付交屋款，他們要領錢HAPPY，這間建商與建經公司常會說其他人都沒像我這樣提問題，我說難道不能提嗎？驗屋還限定10點半到中午，我問說下午不能驗嗎？他說不能，What the fuc...，當天其他戶請驗屋公司的都驗到下午，他才來說下午給我們自由時間驗。建經公司的人員真的很糟，態度就是能話術就話術，騙到一個是一個。
無論你是選擇相信自己的雙手，還是花錢請專業團隊代勞，筆者心得：面對幾千萬的房子，如果真的是「智商稅」，但卻能讓自己未來幾十年少繳交昂貴的「維修費」，還是划算呀。
請驗屋公司初驗完，你也可以明確的跟建商說，後續還會再找驗屋公司來複驗。
為什麼呢，建商真的會好好改善嗎？如果是比較不好的建商，後面改善一樣話術跟推託之詞跟你盧，如果事先就跟建商說你還會找驗屋公司複驗，或許建商有所忌憚，會比較謹慎去改善。
如果複驗回應說「我會自己看」，建商大概就鬆了一口氣，後面改善是否紮實，就不言而喻了。(對不負責任的建商而言)
假設驗屋找了初驗，問題也都不大，若多是修補而已，沒大問題，可能可以自己看就好，但假設是電力、漏水比較嚴重問題，或是自己沒器材可以看或是看不懂的缺失，還是得要仰賴驗屋公司確認。
所以，到底要不要找驗屋公司？
如果你自己進行驗屋沒把握，就找驗屋吧！記得要找有信譽、口碑好的驗屋公司!
為什麼要找，真的省去很多精神跟力氣呀，重來的話，我會找驗屋公司，但是我一樣會做我自己的功課!人一輩子買房子的次數不可能跟買便當一樣多(就算買便當也會踩雷呀)，花點費用，會划算的。
另外，驗屋公司可以處理你可能要上班時間配合，或是你也不想跟建商扯東扯西，給有信譽的驗屋公司代勞，省去自己很多問題，給專業的去處理，你從上面看下來，其實大概也知道筆者的結論了。
做好準備，理直氣"和"，守衛自己的權益，之後安心入住，享受真正屬於自己的家！
