最近又爆出了一個新聞，有關室內裝修必須強制申請室內裝修許可。皮朋哥大致了解過後，感覺又是一個對房地產開刀的新政策上路了。此話怎解？皮朋哥分析給你看。
先分享一下相關的規定懶人包。遠見雜誌這篇報導是皮朋哥認為最詳盡的。重要規定摘要
- 必須申請：裝釘天花板、隔間變更、新增衛浴、水電重新配置、固定廚具裝設、地板墊高。有這幾個項目就是必須申請。這幾個項目應該是最值得一般有裝修需求的業主的關注。
- 可以免申請：貼壁紙、擺設現成家具、油漆、窗簾、一般地板鋪設、更換磁磚、換馬桶水龍頭（不更換位置）。這些則是可以免申請的項目。
- 5層樓以下集合住宅：若涉及新增廁所/衛浴、變更2間以上隔間牆，也必須申請。若只是表面裝修不動格局，部分情況可免申請，但建議先諮詢確認。
- 6樓以上集合住宅（含6樓）：凡涉及天花板、內部牆面、固定隔屏等裝修，一律必須申請許可。即使只是單純釘天花板，也屬列管範圍，不論住在哪一層樓。
- 透天厝：自有合法透天厝通常免申請，但若涉及新增隔間、衛浴或違建部分，仍可能需向地方建管單位申報。違建範圍裝修另有規定，建議先查詢。
那有罰則嗎？
很遺憾，有的。首先就是將室內裝修行為也納入定型化契約的規範內容，因此也就會有審閱期的規定。法律保障至少 3 天的審閱期，業者不得以任何理由要求你當場簽約。
另外就是施工圖說和合約必須一致，圖說、材料表、工程明細須與契約完全對應，日後以圖說為準。換句話說，以前施工圖說經常只是『僅供參考』，未來則是像預售屋廣告一樣，契約上的施工圖說也會有法律效力，沒有按圖說施工會變成民法上的不完全給付責任。
另外根據《建築法》第95-1條，未依規定申請即施工，會有以下後果：
- 罰鍰6～30萬：屋主、承租人和施工業者可以同時處罰。
- 連續罰：限期改善後仍未改善，可連續處罰。
- 強制拆除：情節嚴重、涉及公共安全，違規裝修部分即報即拆。
隱藏在背後的真相
這一段文字，經過皮朋哥一番思考，發現有幾個令人細思極恐的可能後果。
- 房地合一稅
搞個裝修跟房地合一稅有啥毛關係？有買賣過房子申報過房地合一稅的人應該都知道裝修費用可以當作是改良費用，用來抵稅的吧？過往申報房地合一稅經常都是附上發票，上面寫了可以扣抵的工種項目和單價之後，裝修總費用國稅局就採納了。未來如果這條新制上路，那很抱歉喔，有建管處或工務局審查過後的施工圖說，甚至施工圖說也有法律效力，大概率就不是業主想要拿裝修費用抵稅就一定可以抵稅了。
換言之，用裝潢發票來抵稅，這個門在可預見的未來，也即將被關上。意思就是以後想要用裝潢來抵稅，難度會更高了；也就是說，各位房蟲...不，各位屋主不僅成本會被墊高，未來勢必也要繳更多房地合一稅了。
- 房價
裝修跟房價有個毛關係？當然有！裝修費用在市場實務上，一般來說都是轉嫁給買方。意思就是：同一個物件，有裝修的房子理論上當然會比沒有裝修的房子來得貴。問題是現在顯然成屋的房價顯然已經是漲不太動了，因此想要靠裝修拉高房價這樣的作法，市場接受度可能會越來越低。這對於以此為業的投資客，更不是一個好消息。
另外，申請室內裝修許可要付費經由執業建築師送件，申請送件到竣工，建築師費用大概十幾萬不等；然後經過政府單位審查，有關政府機關打過交道的人都會知道，曠日廢時，強制性要審查過後才能動工，這一定會大幅延長裝修時間和費用。這些成本勢必只能算在房價裡，但是以短期未來來說，市場會買單嗎？
- 違建的未來
這個有關台北市的規定，不是新聞而是舊聞。但是搭配全台適用的裝修新規定，也不禁令人聞到一絲異常的氣息。大意是：
- 適用對象係針對104年9月1日以後核發使用執照之建築物，所有權人因買賣、交換、贈與及信託等移轉行為，代書在申請辦理建物所有權移轉登記時，可先委請開業建築師出具建築物無違章建築證明。
- 開業建築師應依使用執照竣工圖說至所有權人住處現場進行比對，填報相關表單簽證負責，併案辦理所有權移轉登記。
- 對於所有權人於申請所有權登記時，未檢附建築物無違章建築證明，地政事務所將通報建管處進行違建列管及現場查核。發現有新搭蓋違建情事，一律查報拆除，以有效執行遏止新違建產生。
簡單來說，就是以後房子要賣，要出具無違建證明。不然代書必須通報建管處列管還要現場查核，有104年9月1日以後的新建違建，一律查報拆除。簡單說就是有違建的房子，以後要賣恐怕只能是難上加難了。畢竟買方不會有人想要接個燙手山芋的，除非價錢真的超級甜甜價吧。
當然這個規定目前只適用於台北市，問題是搭配裝修新規定，房屋移轉以後要有無違建證明這個台北市條款，以後適用到全台是一點都不會令人覺得意外的。當然，最先跟進的極有可能是新北市就是了。
結論
這一套組合拳下來，這幾項規定對於未來房地產生態的長期影響極為深遠。個人覺得又是增加了房地產的嫌惡屬性，除了剛性需求以外，只會讓人更不想碰房地產，因為太麻煩又動輒踩雷；加上成本又再次墊高，當然可能會有樂觀派覺得，各項成本墊高，房價又要漲了。在2024年以前，可能我會說你是對的，但如今這種趨勢，你倒是漲看看，看能不能真的依然『賣不掉加價賣』？
只能說，有成家或是裝修計畫的人還是快點吧。以後真的會越來越貴，越來越麻煩的。
