文/喬正一
前言
最近，藝人徐乃麟的內湖豪宅糾紛再度登上新聞版面，引發各界熱議。
根據媒體的報導，徐乃麟主張，當年內湖這間豪宅賣給別人之後，還有一千二百四十六萬元的尾款一直沒有收到，房子卻早已完成過戶。因此，他認為當初協助處理這筆交易的中間人涉嫌背信，並提出告訴。
然而，檢察官在深入調查後，認為這件事情並不是一般人想像中那種單純的房屋買賣，而是一種叫做「借名登記」的融資安排。加上房屋後來已經回到徐乃麟名下，很難認定他的財產真的受到了損害，因此作成不起訴處分。
由於目前查不到不起訴處分書的完整內容，本文不直接分析檢方不起訴處分書的完整理由，而是以已經公開的民事判決為主，帶大家一起來看看，法院為什麼會認為這筆豪宅移轉，不是一般人所想像的那種正常買賣。
本文以臺灣高等法院113年度重上字第88號民事判決為主要依據，並對照參考第一審的臺灣臺北地方法院111年度重訴字第474號民事判決，整理撰寫而成。
一、案例事實
為了避免這篇文章淪為八卦評論，以下所有當事人一律以代號說明，讓我們把焦點放在法律問題本身。
A是原本的屋主，也就是新聞中的藝人徐乃麟。B是一位公司經理，也是後來登記成為房屋名義上所有人的人。C是協助處理房屋過戶與貸款安排的中間人。D是A的友人，同時也是相關公司的負責人。E公司則是當時急需資金、準備前往大陸發展的公司。
整件事情的來龍去脈大致是這樣的：
D所經營的E公司當時需要一大筆資金，卻一時籌不到。A雖然沒有打算直接投資這家公司，但念在朋友的情分上，願意協助想辦法籌錢。於是各方研究之後，想出了一個安排：由A把自己名下的內湖房地，用「買賣」的形式，把所有權登記到B的名下，再由B利用自己「首次購屋」的身分向銀行辦理房屋貸款，並且另外辦理第二順位抵押借款，也就是大家俗稱的「二胎」。
從表面上看，這不過是一筆普通的房屋買賣。但如果仔細看整個安排的真正目的，就會發現重點根本不是B真的想買房子來自住或投資，而是藉由B的名義和貸款資格，替E公司取得運轉所需的資金。
後來，A和C之間爆發了糾紛。A主張，當初這間房屋的買賣價金約為六千九百四十二萬元，但其中有一千二百四十六萬元的尾款始終沒有入帳，房子卻已經完成過戶登記到B名下。因此，他認為協助處理這整筆交易與過戶事宜的C，涉嫌對他背信，並向檢察機關提出告訴。
對此，C則堅決主張，這件事情從頭到尾就是一個借名登記加上融資的安排，絕對不是普通的房屋買賣。他還指出，房子後來已經移轉回A的名下，A根本沒有因此受到任何財產上的損失。
二、為什麼法院認為這不是一般買賣？
這個案件最關鍵、也最值得我們學習的地方就在於：雖然雙方在形式上簽了買賣契約，但法院在判斷一份契約的時候，不會只看文件的名稱叫什麼。
依據民法第98條規定得很清楚：「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」
用白話文來說，法官在看一份契約的時候，不會因為上面寫著「買賣」兩個字，就直接認定「好，這一定是真的買賣，沒問題」。法院真正在意的，是雙方當初簽約的真正目的是什麼、錢到底是怎麼流動的、房子是誰在實際居住使用的、貸款到底是誰在繳、房子後來有沒有被移轉回去，以及當事人之間有沒有其他文件，可以說明這整件事的真實安排。
在本案當中，臺灣高等法院113年度重上字第88號民事判決特別提到，A和B曾在105年1月11日共同簽立了一份同意書，裡面明確記載，這間不動產是「借名登記」在B的名下。
法院也注意到，A從來沒有真正把房屋交給B使用，甚至連進出房屋所需的密碼或門禁資訊，都沒有告訴過B。後來，B也確實把房屋移轉回A的名下，讓A重新取得了所有權。
把以上這些事實拼湊在一起，法院的結論是：B只不過是這間不動產名義上的登記人，並不是真正的所有權人。換句話說，這筆交易的外觀雖然是買賣，但背後真正的安排，其實是借名登記加上融資操作。
這就是本案最值得普通人放在心上的一個警示：有買賣契約，不代表法院一定認定是真買賣；完成了過戶手續，也不代表法律上就一定是正常的買賣交易。如果整個交易的真正目的，是為了讓某個人借用名義和貸款資格去替別人籌措資金，法院就很可能穿透表面上的文件形式，回頭認定這其實是借名登記。
三、為什麼A控告C背信，檢方卻不起訴？
由於目前查不到不起訴處分書全文，以下關於檢方不起訴的說明，主要依據媒體報導內容，再搭配已公開的民事判決中，法院對借名登記事實的認定來整理。因此，本文不會假裝已經看過不起訴處分書，而是只就目前可查證的資料，說明C為什麼不容易符合背信罪的構成要件。
本案的新聞中提到，A主張自己委託C處理豪宅買賣的相關事宜，當初約定的房價大約是六千九百四十二萬元，但有一千二百四十六萬元的尾款始終沒有收到，房子卻已經過戶到B名下。因此，A認為C涉嫌背信，對他提出了刑事告訴。
刑法第342條第1項規定：「為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。」
回到本案，背信罪並不是只看「A有沒有尾款沒收到」這麼簡單，而是必須同時看清楚兩件事：第一，C有沒有違背他的任務；第二，A有沒有因此受到實際的財產損害。
媒體報導提到，檢察官認為，本案的本質並不是一般的房屋買賣，而是A事先同意並主動參與安排的借名登記與融資計畫。A同意把房子以買賣的形式暫時過戶到B名下，目的就是要讓B用首購資格辦理貸款，替D所經營的E公司籌措資金。在這樣的前提下，B只是房產的登記名義人，並非真正的所有權人。既然這一切都是A事先知情並同意的安排，那麼C協助辦理過戶，就很難說是在「違背任務」。
而且，媒體報導也提到，貸款所得的款項當中，有一部分用來清償A原本的房貸，另有一千零二十萬元匯入了A的帳戶，後續二胎抵押所得的一千五百萬元也由A收受，最後房子也順利回到了A的名下。因此，檢察官認為，A很難主張自己因為C的行為而受到了背信罪所要求的那種財產損害。
至於A所主張的那一千二百四十六萬元差額，依媒體報導，檢察官認為這比較像是A與D之間的債務或資金清算問題，和C有沒有構成背信，其實是兩回事，並不相關。
因此，刑事案件的核心重點並不是「A沒有收到尾款，C就一定是背信」，而是：如果整件事的本質本來就是借名登記與融資安排，C也只是依照A原本同意的計畫，協助辦理借名登記的過戶手續，那麼A主張的那筆差額，就不是因C違背任務所造成的損害，根本不符合背信罪的構成要件。
四、這件案子真正的法律重點
這件案子不應該只被當成一則名人八卦新聞來消費。它真正值得我們每一個人好好學習的地方，在於它生動地展示了借名登記最麻煩、也最容易讓人吃虧的以下幾個面向：
一、表面文件和真正目的可能完全不一致。
二、表面上是買賣，實際上可能是融資安排。
三、表面上是房屋過戶，實際上可能只是借名登記。
四、表面上是尾款沒付，實際上可能牽涉到另一組完全不同的債務關係。
而法院在判斷一件案子的時候，既不會只看契約的名稱，也不會只看誰顯得比較委屈。法院會仔細回頭檢查整起案件的以下幾個脈絡：
一、誰實際出了錢？
二、誰實際住在或使用那間房屋？
三、誰在繳貸款？
四、貸款的錢最後流向了哪裡？
五、房屋後來有沒有被移轉返還？
六、當事人之間有沒有簽過任何承認借名登記安排的文件？
把以上這些證據綜合起來看，永遠比只說一句「我們當初簽的是買賣契約」要來得更有說服力、也更能決定案件的走向。
借名登記在實務上很常見，但風險也很高。一旦雙方翻臉，借名人可能卡在舉證困難，被借名人也可能被捲入稅務、貸款、強制執行或其他債務糾紛。
五、結論
A的豪宅糾紛之所以值得我們認真討論，不是因為這是名人的八卦新聞，而是因為它恰恰示範了一個非常常見、卻也非常容易讓人踩雷的法律問題：有買賣契約，不一定就是真買賣；房子過戶了，也不一定代表法律上就是單純的出售。如果整體的安排從一開始就是借名登記加上融資操作，事後再用一般買賣的邏輯去主張尾款、背信或財產損害，法院和檢察官未必會接受這種說法。
借名登記最麻煩的地方，從來都不是一開始大家說好的時候有多信任彼此，而是一旦翻臉之後，每個人都會開始用對自己最有利的說法，重新解釋當初那一套安排到底是什麼意思。
所以，這件案子給每一個普通人最直接的提醒就是：不要以為白紙黑字寫了「買賣」兩個字，就一定安全、就一定沒事。法院最終看的，往往不是文件表面上寫了什麼，而是整件事背後真正想達成的目的是什麼。
