出社會超過十年，做了這麼久跟不動產、都市規劃相關的工作，被淹沒在土地使用管制、建築量體、財務模型與市場趨勢，過去真的一度讓我忘記，不動產最終要回歸探討的是「人」。
但是過去職涯的每一步，都成就了現在的我，從在外商公司的顧問部，以法人視角用理性的數據計算分析；到開發端深入大型指標性開發案的核心，理解實際第一線的溝通；到後來深入到基礎建設、基金、商業模式，以及與許多財經作家交流合作之後，更深入了解到全球金融與城市運轉的底層邏輯。
當我帶著這些「別人看不見的視角」審視海外地產——以澳洲為例，以下我將分享關於地產價值、基礎建設與人性需求的對話。
「奧運題材」紅利？「基礎建設」是房產價值最重要的保障
很多人拿「奧運」房價上漲當賣點，確實以行銷角度而言，這個話題比較有新聞性，才比較容易吸人眼球。而確實許多國家也會因為舉辦奧運而有房價上漲的紅利。
但其實最根本的原因並不是在於奧運賽事的舉辦，而是因為它所能實際帶來的「基礎建設」投入，帶動產業聚落的公共建設，是房價真正的上漲的關鍵。
但有時候所謂的價格推升，會有一塊是因為投資人的心理因素，不動產估價的「預期原則」就是奠基於市場參與者對該不動產的「未來預期」，例如對於奧運賽事舉辦房價上漲的心理期待，而至於大家是否有「過度期待」，實際長期的基礎建設是否能跟上，也是需要一併納入的考量點之一。因為2032年布里斯本賽事結束後，仍然需要有基建支持長期的市場發展，也就是基礎建設是否能如計畫的投入與落實。
雪梨第二機場啟用，從「桃園航空城」看「西雪梨國際機場」
在前一次的訪談當中，其實反而有另一塊也是基礎建設帶來的可能性，是在－雪梨。澳洲將在2026年啟用一座全新建造的國際機場－西雪梨國際機場，也是50多年來的第一座，啟用後預計將24小時營運，並成為澳洲航空、新加坡航空、和紐西蘭航空等航空公司的駐站點。其國際線和國內線的登機口規劃在同一個航廈內部，方便乘客迅速轉機。反而是當地開發商看好的城市。
我想起以前曾經當顧問時做過的「桃園航空城」，就像我們台灣正在推動的「桃園航空城」一樣，航空城的核心不僅止在於運輸，而在於它整體所帶動的產業聚落、物流效率與龐大的就業機會，其增值力有可能比奧運賽事更具備抗跌性。
不動產的本質：回歸「人的需求」
我一直都認為，每一個不動產就像人一樣，都會有它本身的價值所在，最終我們都是應該要回應到「人的需求」。而這也回應到為什麼當我們在看海外地產投資的時候，最重要的都是要看我們自己真正想要的是什麼，而最危險的是聽人說哪個地方比較好、在哪邊投資比較賺，就往哪邊去。
適合別人的，不一定是適合我的。
為什麼要做海外不動產配置？應該回應到自己想要的是什麼。就像有小孩的會選擇的城市、單身者會選擇的類型，自住者所需要的，跟投資的本質是不同的。很多人想兼得自住的舒適與投資的暴利，但在策略上有可能會變成是衝突的 。
自住： 我們應該考量的是可能是這個地方我們想要得到什麼？例如如果希望感受城市的「生命力」或「人的溫度」 ，墨爾本（Melbourne）那種讓人想坐下來喝杯咖啡、鄰居會親切打招呼的氛圍，這種心理滿足感可能是滿足自住的核心 ，包括這個產品自己喜歡不喜歡。那也是一種「溢價」，一種心理滿足感的「溢價」。
投資： 追求的是租金回報、穩定的現金流（例如：目前墨爾本以中間偏保守評估租金報酬率約 4.8%），還是追求的是轉讓的價差 ，重點在於這個產品是否符合大眾市場的剛需，而非個人的審美偏好。
剛需來自於人口紅利： 澳洲之所以穩健，是因為它沒有台灣嚴重的少子化問題 。人口的自然增長與持續的移民湧入，讓學校（學區房）成為長期的剛性需求，這才是真正回歸到「人要生存、教育」的底層考量 。
適合別人的，不一定是適合你的
在理性的基礎建設佈局中，找到能安放自己情感與資產的避風港
