辦公室租約想必是多數法務會遇到的合約類型，雖然看似簡單，實務上卻常有陷阱藏在這些制式條文中。通常我會先參考行政院的住宅租賃契約書範本，檢視整體缺漏哪些條文。
大致審閱過後，會特別注意以下幾個部分：
一、到底有哪些要付的費用
除了租金費用之外，需要向房東確認有哪些費用需由承租人負擔。
實務上有碰過只談好水電費（計算方式也很重要，是否分錶？是否有明確計算方式？)，後續突然冒出大樓管理費或其他維護費用，因為合約沒寫清楚，導致企業不得不吞下這筆額外負擔。
二、誰負責修繕
民法第429條規定「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。 」
租賃物修繕通常應由房東負擔，房東卻常常轉嫁給企業。即使業務非得要承租，建議還是要說明這個條款，確定主結構和外牆包含自然耗損、天災地變等不可抗力造成應由房東負責修繕，其他可歸責承租人事由才由承租人負責。
畢竟房屋自然使用多少都會有些痕跡，或是因為天災地變導致漏水、壁癌等狀況，如果全部都要承租人負擔，有點冤大頭的感覺（笑）。
三、設備清單及點交
這也是一個陷阱題，尤其是冷氣最常碰到故障無法維修或修繕金額過高。
曾遇過點交時設備都沒問題，房東也說會維修，結果同事都搬進去後沒多久，冷氣突然不冷、滴水，問題一堆，當時找了水電師傅查看，維修報價真的是直接換一台比較快（舊冷氣零件維修本來就貴）。在跟房東協商時，他卻堅持冷氣「還可以用」，不願意修。
看了合約，也告訴業務這個問題簽約就提醒過，他們自己評估應該還好，沒想到遇到這種狀況。最後為了同仁辦公舒適，還是自費換了冷氣，也跟房東嗆明合約期滿會通通拆走。
所有房東提供最後需要繳回的設備、哪些是房東應該修繕的設備，建議都需要明確寫在點交清單上，你真的不知道哪天合約屆滿，房東突然說少了什麼東西，百口莫辨。
四、何時起算裝潢免租期
進駐辦公室之前，企業都會想要再裝潢一番，雖然法規未規定，實務上房東蠻常願意給予合理的裝潢免租期，讓我們可以順利裝修再搬進去，企業資金壓力也會比較小。
需要注意的是，應確認免租期的起始日是可以「正式裝潢」的狀況，否則如果房東有些雜物未清空，我們無法裝潢，這個期間等於沒給。
另外承租人裝潢房子，其實是有益房東的部分。
民法第431條「承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以其現存之增價額為限。 」
這部分是有可以向房東協商分攤部分費用的空間，當然如果企業財大氣粗，不介意小錢，那也很好~
五、提前終止應給予無償搬遷期
辦公室租約一簽就是幾年起跳，為了保障雙方權益，都會約定不能提前終止，否則要負幾個月的租金作為懲罰性違約金。
作為承租人，需要注意如果發生房東因為各種理由（包含但不限於都更、收回自用等），不管什麼原因，都要給予無償搬遷期。否則房東今天說要終止，下個月就要搬家，實在是不可能的任務，建議要和房東好好談。
以上建議提供各位法務參考，如果業務和主管堅持，也別硬槓。畢竟繳房租的是企業，法務職責僅在於提醒他們有談判空間。至於是否要堅持自己權益，還是交給企業自行決定和承擔責任吧！
