一、前言故事
陳先生多年前在自家土地上蓋了一棟鐵皮屋，雖未申請建照與使照，屬於違章建築，但他長期使用並出租，累積穩定的租金收入。某日，張姓鄰居主張土地有爭議，強行進入鐵皮屋並占用，不僅將房客趕走，還拒絕繳交任何費用。陳先生氣得提告，但對方反駁：「你又不是房子的登記所有權人，違建又不能登記，你沒資格要求我還屋！」面對這樣的質疑，陳先生能主張什麼權利呢？
二、違章建築的法律地位與爭議
依建築法規定，房屋若未依法取得建造執照與使用執照，且未辦理不動產登記，即屬違章建築（俗稱違建）。由於無法辦理所有權登記，但在台灣實務上，違建廣泛存在，涉及大量民間買賣、出租、繼承、使用等問題。若一律否定其法律保護，顯然與社會現實脫節，因此司法實務發展出「事實上處分權」的概念，作為調整標的的基礎。三、什麼是「事實上處分權」？
「事實上處分權」是一種基於實際支配事實而生的法律權能，雖然不具備登記效力，但被實務承認為可以享有一定的支配、使用與請求權。
根據最高法院67年度第2次民事庭庭長會議決定（一）指出：
違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。
四、事實上處分權可主張的法律依據
1️⃣ 民法第179條：不當得利返還
「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」
若第三人未經同意佔用違章建物並收取租金，雖然沒有涉及物權侵害，但仍無法律原因取得利益，使原本具有事實上處分權者遭受損害，構成不當得利。
🔹最高法院106年度台上字第187號判決指出：
「未為所有權登記之建物之占有利益，應歸屬於享有事實上處分權之人。第三人未經其同意而占有該建物，致其受損害，且無法律上原因時，得依第179條請求返還其占有。」
2️⃣ 民法第184條：侵權行為損害賠償
「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」
即使違章建築不能登記，但事實上處分權已被實務承認為民法體系下的可保護「權利」。若他人強行侵入、破壞、或阻止使用，便構成侵權。
🔹同樣來自最高法院106年度台上字第187號：
「事實上處分權具備支配、使用、收益、交易等權能，長久為司法實務所肯認，自屬民法第184條第1項所稱之權利。」
五、不能主張物上請求權（民法第767條）
有些人誤以為自己使用違章建築多年、甚至簽有買賣契約，就能依《民法》第767條行使返還或排除權利，但最高法院已明確指出，物上請求權僅適用於具物權性質之標的。
🔹最高法院103年度台上字第2241號判決：
「違章建築未經保存登記者，僅構成事實上處分權，與民法第758條所規定之物權不同，故不得主張第767條物上請求權，亦不得類推適用。」（備註：學說有不同看法）
六、結論：違建不是無主之物，權利仍可主張
回到故事中的陳先生，即使他的鐵皮屋屬於違章建築，無法登記所有權，但他長期使用、經營並收租，具備事實上處分權。張姓鄰居未經同意擅自占用、驅趕房客，即便不能主張物上請求權，陳先生仍可依民法第179條請求返還不當得利，或依184條請求侵權損害賠償。
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