文：簡榮宗律師、賴昱名日本事務顧問
近年來，不少台灣人在日本買房後，選擇將房屋作為民宿出租，不僅希望賺取租金收入，也常被用來作為續簽「經營管理簽證」的營運依據。不過，隨著民宿數量增加，日本政府也逐漸意識到，這類民宿在實務上衍生出不少問題。
首先，多數民宿都設在住宅區內，實際使用者卻是短期停留的外國觀光客，進出頻繁、生活作息不同，容易與當地居民產生噪音、垃圾或安全方面的糾紛。其次，一些由外國人經營的民宿，管理相對鬆散，也不時引發旅客消費爭議。這些情況，都讓地方政府與中央主管機關開始重新檢視民宿制度。
為了避免民宿成為治安、居住品質或不當居留的灰色地帶，日本政府近期已著手規劃更嚴格的管理方向。根據目前公開資訊，觀光廳預計在 2026 年完成系統升級，建立可一元化管理各類旅宿設施的資料庫，並與訂房平台的資料進行比對，以揪出違法經營的民宿。甚至不排除，將「經營管理不善」列為取消或不續發簽證的考量因素之一。
要理解這些變化，必須先回到現行的法律架構。日本目前對民宿的管理，主要依據 2018 年施行的《住宅宿泊事業法》（俗稱「民泊法」）。這套制度的前提在於：民宿本質上是「住宅改作短期住宿」，而不是原本就為旅宿用途而設計的旅館，因此在規範上與旅館業有明顯差異。
第一個最關鍵的差異，就是營業日數限制。依民泊法規定，每一間民宿一年最多只能營業 180 天。這項限制，一方面是為了保護傳統旅館業，另一方面也是為了避免住宅區過度商業化。對民宿業者而言，這 180 天幾乎直接決定了收入上限，因此不少人會想辦法「用好用滿」，例如調整入住週期、短租搭配長租等方式，盡量不要浪費可營業的天數。
第二，是業主的管理義務。由於民宿通常位於一般住宅或公寓中，對其他住戶來說，等於是多了一位不固定的「陌生鄰居」。因此法律要求業者必須完成正式登錄、設置外語的逃生與安全指引、製作住宿者名簿，並在發生糾紛時，負責協調房客與鄰居之間的問題，而不是放任不管。
第三，是委託專業管理業者的要求。實務上，許多民宿採取全自助式經營，鑰匙放在信箱或密碼盒中，房客自行入住與退房。這種方式雖然方便，但也代表業主未必即時掌握現場狀況。若業主本身不住在民宿所在地，民泊法就要求必須委託合法的民宿管理業者負責日常管理，以確保安全與營運品質。對海外投資人來說，這點尤其重要，因為「遠端放任經營」在法律上並不可行。
第四，還有地方政府加碼管理的問題。除了中央法規，各都道府縣與市區政府，也會依實際情況制定更嚴格的規範。例如東京墨田區預計自 2026 年 4 月起，要求旅館必須設置常駐工作人員；民宿若未設常駐人員，則只能在週末營業。豐島區的規定更為嚴格，不僅將營業日數限縮為特定假期內的 120 天，還透過用途分區，大幅限制可新設民宿的區域，實際上讓多數地段無法再申請民宿。
當然，日本政府想要全面管控民宿，也並非沒有難度。日本本地民宿多半透過 Airbnb 等大型平台經營，政府可透過平台配合，要求遵守登錄與營業日數限制。但若是由海外業者架設、主要服務外國旅客的平台，是否能有效取得資料並進行勾稽，仍存在實務挑戰。這部分，也有待後續制度與國際合作進一步補強。
總體而言，日本並非全面禁止民宿，而是逐步提高門檻，要求更嚴格的管理與合規。對於有意在日本投資民宿、甚至以此作為簽證基礎的外國投資人而言，「買得到房」只是第一步，能否長期、合法、穩定經營，才是接下來真正需要審慎評估的課題。
（諮詢服務需求，請洽[email protected]）
