上個月假日時，我接到代銷公司的電話，詢問是否有興趣了解某個新建案的規劃與價格。
當下其實有些猶豫，但還是先詢問了目前開價。聽完後，發現以幾年後交屋的新屋來看，似乎還存在一定的價差空間，因此便與代銷約了時間，到現場進一步了解產品規劃與價格內容。在介紹過程中，其中一項「優惠付款方案」讓我印象特別深刻。我聽完後發現，這種付款條件對於「手上資金不多，但想買房自住」的人來說，吸引力其實非常強。
一般預售屋的自備款，大致會分成三個階段繳納：
- 訂金與簽約款：通常約為總價的10％，主要是取得購屋資格。
- 工程期款：大約為總價的5％，建商會依工程進度分次或一次收取。
- 交屋款：驗屋與交屋時支付，約為總價的5％。
至於剩下約80％的房貸，則是在完工過戶時由銀行撥款。
那麼，「優惠付款」到底是什麼？
目前市場上常見的預售屋優惠付款，多半是針對前面的「10％訂金與簽約款」提供彈性。例如，一間總價1,000萬元的房子，正常情況下訂簽金約需100萬元；但如果建商推出「38萬元訂簽」方案，等於只需要3.8％的現金，就能先買下一間1,000萬元的預售屋。
這種方式最大的特色，就是降低進場門檻，讓購屋者擁有更大的資金彈性與財務槓桿。
通常景氣越低迷，市場上這類「低首付」建案就會越多；但即使在景氣好的時候，也偶爾會出現類似方案，目的多半是刺激買氣、吸引投資客進場，甚至進一步拉高成交價格。
後來，我挑選了一個自己比較喜歡的格局，請代銷小姐試算價格。兩房產品約28.64坪，含車位總價約1,418萬元，換算單價已經來到每坪41萬元以上。
付款期程表
另外，建商還推出「保證回租2年至5年」的方案。
但我心裡也開始思考：既然保證回租，為什麼前提是這段期間房子不能出售？而且，是否每位買家都能適用相同條件？
我猜測，背後可能有幾個目的：
- 降低投資客短期轉售與賠售風險
- 避免市場出現大量拋售，影響社區價格
- 穩定社區成交行情與銀行估價
- 製造銷售熱度與提高買氣
畢竟現在的預售市場，已經不像前幾年全面瘋漲。
隨著銀行限貸、投資客退場，以及轉售限制增加後，建商也開始設計更多「降低進場門檻」的方案。因為建商其實很清楚，現在比起賺更多，更重要的是「先成交」。
不過，房子到底能不能買，最後還是要回歸最核心的一件事：
「價格是否低於市場行情？」
所以，有空的時候，多去了解自己喜歡區域的房價，其實很重要。除了能建立市場敏感度，也能慢慢知道什麼價格合理、什麼價格偏高。
誰說沒錢就不能看房子？
更何況，以現在的市場環境來看，代銷公司其實比以前更希望有人願意走進案場。
