📅 資料期間：民國 113年11月–115 年2月📊 有效樣本：38,222 筆📍 範圍：新北市全行政區
- 新北市租金概況
- 影響租金因子
- 附家具現象
- 社宅與私人市場
- 前三路段
- 捷運效應：交通便利性的租金溢價
- 買房出租投資建議
1.新北市租金概況
本分析以新北市實價登錄資料庫為基礎，篩選住家用、集合住宅、住宅等類型共 38,222 筆有效租賃紀錄，涵蓋民國 113 年11月至 115 年2月。以下是全市關鍵數字：
註1:「社會住宅轉租」通常指的是社會住宅包租代管政策中的「包租」模式，房東將房屋委託給租屋服務業者（業者）並簽訂長期契約，由業者支付租金給房東，再由業者將該房屋以低於市場租金的「社會住宅」名義，出租給符合社宅資格的租客。
註2:「社會住宅代管」（通常稱為「代租代管」），指政府透過租賃住宅服務業者（代管業者），協助房東住宅出租給符合社宅資格的民眾，並由業者負責日常的物業管理。
註3:「一般代管」（或簡稱代管）指的是房東委託專業的租賃住宅服務業者（代管業），來代理處理房屋出租後的日常管理事務，無政府補貼，租賃契約仍由房東與房客直接簽訂。
註4: 「無類型」、「空白」或「其他」通常指的是數據填報不完整、無法歸類或不適用標準分類(例如某些特殊倉儲、工廠附屬宿舍等難以界定的類型)的住宅案。
新北包租代管業者登記家數統計
解讀上述資料，目前包租代管件數仍以社會住宅案件為首，非社宅代管案件約為1千6百戶，非社宅包租案件約為3千5百多件，以114年Q3新北租賃住宅服務業業者統計家數397家，新北市的低用電住宅（俗稱空屋)總戶數為13 萬 5,238 宅，以淡水區、板橋區、三重區為空戶數前三行政區。
永和、三重、板橋位居租金前三，石門、雙溪、瑞芳則最低，永和、板橋雖每坪租金高，但管理組織例偏低（多為老公寓），代表這些地段的地段溢價遠高於建物硬體。對投資人而言，不必追新大樓，選對路段才是關鍵。
數據參考：內政部國土管理署；內政部低度使用住宅統計
2.租金敏感度：哪些因素最有影響力？
透過 Pearson 與 Spearman 相關係數分析，我們找出 13 個變數與租金總額的敏感度排行。坪數（建物面積）是最強的單一正相關因子：
新北租賃租金高低因子分析
反常發現：屋齡越大，租金反而越高？屋齡與租金呈正相關（r = +0.28）乍看違反直覺，但實際上反映的是地段效應，永和、三重的老舊公寓集中在捷運沿線精華地段，地段優勢遠蓋過建物折舊。舊公寓具性價比，是本次分析最重要的結論之一。
房數與租金：並非越多房越貴
房數（格局-房間數）的相關係數僅 +0.029，幾乎沒有線性關係。這是因為1房套房雖格局小，但在核心市區的坪效極高；而4房大坪數雖然月租高，但每坪單價往往偏低。在核心市區，2–3房的坪效與去化速度最佳。
3.附家具租金高?
新北租賃租金與家具迴歸分析
全市 70.2% 的租賃物件附有家具，但附家具與租金呈現負相關（r = −0.16），說明附家具主要是房東吸引套房房客的補貼策略，而非真正的租金加值。
行政區附家具比例特性說明：石門、雙溪、貢寮100%偏遠地區，幾乎全為個人房東全配出租，萬里、三芝91–92%為山區渡假型物件，多為附傢俱整層出租。淡水、林口76–77%以新大樓為主附家具以吸引首租族。板橋、三重70–71%核心市區附傢俱狀態漸少。五股、樹林59–61%近工業區附近，整層出租不附家具比例更高。
投資建議：非人口密集區多附傢俱。市區物件若出租整層，可選擇不附家具，讓租客自行佈置，降低折舊與維護成本。核心市區（永和、三重）的租客多為上班族，對家具需求較大。
4.社宅分布與長期租約：私人市場在哪裡？
本資料集收錄了新北市政府包租代管、社會住宅轉租等社宅計畫的登錄筆數，佔整體比例相當高。這對投資人的意義在於：社宅比例越高的行政區，私人市場的競爭物件越少，但也代表租客來源有限，板橋與永和租屋市場需求強勁，私人出租容易，社宅包租代管需加強力道開發物件。
新北租賃租樣態分析
長期租約分析
全市長期租約（租期 24 個月以上）比例約 11.9%，深坑（22.4%）與新莊（15.4%）最高，三芝（5.9%）與瑞芳（3.4%）最低。標準一年期租約在所有行政區均佔主流（55–78%），顯示新北市租賃市場以年約為慣例。
五股、八里的社宅比例接近 100%，此區域私人出租物件在實價登錄資料中幾乎消失!但並不代表這些區域沒有私人租賃市場，而是私人市場多未申報或以短租為主。若考慮在這些區域投資，需另外實地評估實際市場需求。
根據 2025 年新北市政府及相關房地產統計資料，這兩區因擁有新興開發區，屋齡 5 年內（新成屋） 與 屋齡 30 年以上（老屋/舊屋） 的比例來觀察如下
五股與八里租賃租樣態分析
五股區：新舊夾雜、新興區撐場
五股區的平均屋齡僅 14.56 年，是新北市屋齡最低的前三名，新成屋集中地主要分佈在洲子洋重劃區，近年有大量新成屋完工，使得三年內的新屋移轉量在全區佔比較高。舊屋則多位於成州、工商路舊市區一帶。五股有兩處社宅基地，五股芳洲青年社會住宅位於芳洲二路，提供套房、二房及三房型，共23戶。另五股成州青年社會住宅提供21戶，兩者均於2023年完工，因基數和共44戶不大，非構成社宅比較高的要因，故本機構解讀為五股新購入投資客居多，自住比例低，故社宅比例較高。
八里區平均屋齡 15.87 年，同樣屬於新興住宅移入區，八里並無公設社會住宅，社宅申報件位於龍形一街附近，提供租金補貼與社會住宅申租服務，住宅移轉方式以買賣占7 成以上而非繼承或贈與，本機構依所得之資料解讀為八里投資客或自居戶遷移居多，並交通較為不便故社宅比例高。
數據參考：新北市政府主計處建物移轉情形
5.各區租金最高路段前三名
路段是影響租金的重要微觀因子，同一行政區的不同路段，每坪租金可以相差 3–5 倍。以下列出主要行政區（≥5 筆資料）每坪租金中位數最高的前三路段：
新北113~115各區租金最高前三路段
板橋「三民路二段正隆」每坪高達 $3,719，三重「集勇街」達 $3,417，遠超各自區域平均值（板橋 $973、三重 $1,034），顯示這些路段多緊鄰捷運出口或工商業區域核心，是全市性價比最高的租賃熱點。
6.捷運效應：交通便利性的租金溢價
我們依據各行政區捷運覆蓋程度（直達 / 部分 / 無）進行分類，並對「是否有捷運直達」做簡單線性迴歸，與常理判斷一致，捷運附近為影響租金的重要因子。
新北捷運位置與租金線性迴歸分析
淡水的反常案例
淡水區雖有捷運直達，每坪租金中位數卻僅 $617，是捷運直達區中最低的。原因在於淡水的出租物件供給量居全市之冠（5,258 筆），龐大的供給壓縮了租金水準。這個案例說明：捷運是必要條件，但供需平衡才是充分條件。
🚇捷運站距離的代理指標由於原始資料無座標，本分析以行政區層級作為捷運覆蓋代理。未來若能取得地址坐標，可進一步計算各物件至最近捷運站的步行距離，估計更精確的溢價遞減曲線。
🏢電梯的矛盾有電梯與租金呈現負相關（r = −0.14）——無電梯公寓集中在永和、三重等核心地段，小坪數高坪效，反而每坪單價較高。有電梯大樓分布較廣，平均坪效被拉低。
🛣️公車路線的影響汐止、泰山等無捷運區的每坪租金（$705–$787）仍高於山區，顯示公車路網密度也部分填補了捷運缺席造成的租金差距，交通可及性是複合型指標。
7.買房出租投資建議：綜合評估矩陣
綜合每坪租金、供給量、社宅比例、捷運覆蓋與長期租約穩定性，我們將主要行政區分為四個投資等級：
⭐ 首選永和、三重、板橋每坪租金 $973–$1,042，私人市場活躍（社宅佔比 46–68%），捷運直達，2–3 房去化快。管理費有含比例低（老公寓多），購入成本相對合理，長期持有報酬穩定。
✅ 推薦中和、新店、土城每坪 $784–$941，捷運直達，生活機能完整。新店有較多預售、新成屋供給，長期租約比例也較高，適合中長期置產。
⚠️ 留意林口、新莊、蘆洲林口管理組織比例高（91%，多新大樓），每坪 $718–$817，4 房物件租金支撐力強。但新莊社宅佔比已達 80%，競爭格局需實地評估。
🔍 謹慎淡水、五股、三芝淡水供給量全市最大（5,258 筆），每坪僅 $617，空置風險高。五股社宅佔比 97%，私人市場幾乎不存在。三芝、金山偏遠，每坪不及 $450。
最佳格局選擇
格局核心市區建議新興區域建議出租策略
新北最佳住宅租賃樣態
總結：買在永和、三重、板橋的捷運沿線老公寓（2–3 房），是目前新北市租金坪效最高、市場流動性最佳的出租組合。若資金充裕，林口捷運站附近的 3–4 房新大樓也是長線布局的好選擇。
分析方法與資料來源
本文資料來源為內政部實價登錄公開資料集（新北市住宅租賃，民國 113–115 年），資料連結：data.gov.tw。分析步驟包括：
- 篩選住家用、集合住宅、住宅類型，移除商業、工業用途排除面積低於 10 平方公尺、月租低於 3,000 元或高於 200,000 元之極端值面積換算：1 平方公尺 = 0.3025 坪，每坪租金 = 月租 ÷ 坪數相關分析採用 Pearson 線性相關與 Spearman 等級相關（雙尾檢定，p < 0.001 視為顯著）路段分析限定各路段 ≥ 5 筆資料，以確保統計穩定性
- 資料期間：民國 113–115 年 ｜ 有效樣本：38,222 筆 ｜ 資料來源：內政部實價登錄 ｜資料不限於社會住宅；由房仲業者或包租業者於簽約後30日內，透過內政部不動產成交資訊及預售屋資訊申報網申報
本報告僅供參考，不構成投資建議。房地產市場受多種因素影響，請自行評估風險。
