共有產權＋分管：你買到的是房子，還是買到麻煩？
5-1 共有的真相（白話）
- 你買的是「權利份額」不一定是「實體空間」
5-2 分管你要看三件事
- 有沒有書面？
- 範圍能不能畫圖？
- 對第三人效力怎樣？（這點最常被忽略）
5-3 新人必問 8 題（更細）
- 共有人幾位、持分？
- 有無分管、何時簽？
- 有無登記/公證？
- 使用範圍（位置、出入口、車位）？
- 修繕費怎分？
- 稅費怎分？
- 未來出售/分割怎做？
- 有無占用/借名/口頭約定？
店長幹話：「共有不是不能買，是你要確定你買的不是“麻煩的入場券”。」
買賣流程 10 個關鍵點五
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王士晉的不動產分享
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你今天如果只帶走一件事：
流程就是你的保險，文件就是你的護身符。
你不按流程走，就會開始靠運氣；
靠運氣成交的人，最後都會靠法務收尾。
你們最常翻車的三句話：
• 「應該沒問題」
• 「我以為是這樣」
• 「之前都這樣做」
這三句話講下去，你不是在安撫客人，你是在幫自己埋伏筆。
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2025/12/26
查封／限制登記怎麼看：一眼判斷能不能碰
4-1 謄本快速掃描
所有人（甲部）
他項權利（乙部）
其他記載（限制、信託）
4-2 常見種類與處理方向
抵押權：可清償塗銷（看流程）
查封/假扣押：多半卡過戶（先談解除）
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信託：處分權看受託人/條件
4
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3-1 履保保什麼（錢的安全）
價金進專戶
依節點撥款（簽約/完稅/過戶/交屋）
避免挪用、避免人間蒸發
3-2 履保不保什麼（房子的問題）
漏水壁癌、結構、違建
你沒查的產權地雷
你自己簽的爛條款
3-3 買方一定要問的 6 題
專戶抬頭是
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2-1 出價（意向）
口頭/簡單書面
可談可退、最容易「各說各話」
坑：沒紀錄＝你講的都像傳說
2-2 斡旋（帶錢進場）
斡旋金性質：未成議退回機制
賣方同意後：是否視為成立？看文書
坑：寫不清楚＝錢卡住
2-3 要約（承諾度高）
條件
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家人生病往往令人措手不及，特別是當家中經濟支柱（如先生）突然中風倒下，除了醫療照護的焦慮外，隨之而來的還有資產配置與法律問題。
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