YT: https://youtu.be/cFq_r8EdRcs
法說PDF: https://mopsov.twse.com.tw/nas/STR/250120260420M001.pdf
法說影音: http://irconference.twse.com.tw/2501_12_20260420_ch.mp4
國建(2501)受惠建案交屋，2025年獲利創四年新高，EPS達2.83元，毛利率升至28%。雖房市受信用管制影響轉冷，但自住需求支撐銷售表現。公司手握逾千億推案與充足庫存，2026年將推230億元新案並啟動交屋，搭配健康與觀光布局，長期成長動能穩健。
1. 營運亮點概覽 (Executive Summary)
- 獲利創四年新高，毛利率大幅躍升：受惠於建案交屋順利，2025年母公司淨利達 32.8 億元，EPS 達 2.83 元，創下近四年新高；合併毛利率更由 21% 顯著躍升至 28%。
- 推案與庫存儲備充沛，長線業績無虞：整體推案合計總銷金額約達 1,077 億元，全數完銷預計將為公司挹注約 800 億元業績。目前純住宅推案儲備量即達約 400 億元，加計台北市達標推案，總銷規模上看 600 億元。
- 政策逆風下，剛性需求展現銷售韌性：儘管受央行第七波信用管制影響，房市轉趨觀望，但指標建案如「台南國泰原美」銷售率達 85%、「高雄國泰明誠」銷售率達 45%，價格維持穩健，展現極佳的產品定位與抗跌能力。
- 跨足健康與觀光，商用開發版圖成型：國泰健康管理推出業界首創「AI 健康精準配」並獲專利；國泰飯店事業預計擴充桃園宴會量體至125桌，多角化經營逐步優化獲利結構。
2. 財務業績回顧與關鍵指標 (Financials & Key Metrics)
- 損益表現 (YoY)：
- 合併營收：242.9 億元（YoY +1.8%）。
- 營業毛利：67.4 億元（YoY +31.4%）。
- 營業損益：41.4 億元（YoY +70.4%）。
- 合併淨利 / 母公司淨利：33.0 億元 / 32.8 億元（淨利較去年 15.8 億元倍增）。
- 關鍵財務比率：
- 毛利率 (Gross Margin)：由 2024 年的 21% 大幅攀升至 28%。
- 營益率 (OPM)：由 2024 年的 10% 提升至 17%。
- EPS：2.83 元（2024 年為 1.36 元）。
- 資本與營運效率：
- 資產與存貨：總資產 908.9 億元。存貨合計 509.8 億元，包含營建用地 83 億元、在建工程 355.4 億元、完工存貨 71.0 億元。管理層補充，去年底 70 億完工存貨於 2026 年 Q1 已大半交屋，僅餘約 6 億元成本且多已售出，去化進度良好。
- 合約負債：由 2024 年的 124.7 億元增至 146.9 億元，預售營收認列動能強勁。
- 每股淨值 (BVPS)：26.47 元。
3. 產業動態與外部環境 (Industry & Macro Environment)
- 總體經濟與地緣政治：全球經濟受 AI 浪潮帶動溫和擴張，台灣受惠高效能運算出口動能，主計總處上修 2025 年 Q4 GDP 年增率至 12.65%。然而，美國關稅政策及中東地緣衝突（美、以、伊局勢）仍是市場不確定因素，導致部分傳統產業（如台中地區客戶）購屋態度轉趨保守觀望。
- 終端市場供需（政策影響）：受央行「第七波信用管制」及銀行房貸緊縮影響，中古屋與預售屋市場皆呈現「量縮價盤整」的降溫格局。投資客退場，但在台灣家戶人口減少、戶數增加的結構性轉變下，帶來強勁的自住剛性需求，成為支撐市場與成交量的絕對關鍵。
- 供應鏈現況（營建成本）：全台土方處理價格出現大幅上升的現象，但目前土方配額已開始緩步釋出。管理層評估土方成本僅占總營業成本一部份，目前仍在公司可控範圍之內。
4. 未來展望與策略 (Guidance & Strategy)
- 推案與交屋財測 (Guidance)：
- 2026年推案計畫：全年預計推出 4 案，總銷金額約 230 億元。上半年已推出高雄案，下半年視市況將推出台北南港向陽段（總銷約80億）、台中北屯東風段（總銷約50億）、台南平實段（總銷約56億）共 3 案。
- 2026年交屋時程：預計新完工 3 案。「國泰悠境」（31億）與「國泰磐耘」（27億）預計於 5 月起陸續交屋；「國泰雍萃」（71億，國建分回46億）預計於 Q4 開始交屋。
- 中長期市場策略：
- 精準產品定位：房市回歸基本面，銷售速度將取決於總價控制與產品規劃是否精準切合「自住客」需求。
- 多元開發模式：鎖定市區優質土地與近郊機能完善地區，並積極採取合資開發、商用都更等多元模式推動增長。
5. 專題報告 (Special Topics)
- 國泰健康管理（AI 健康精準配）：
- 即將推出業界首創的「個人化健康方案推薦平台」，該技術已取得智財局新型專利。
- 平台運用 15 年累積的臨床檢查大數據，結合客戶病史、性別、年齡等運算風險機率，精準推薦檢查項目。解決傳統健檢「怕套餐盲點、怕重複浪費」的痛點，將一次性健檢轉化為長期的健康管理服務。
- 國泰飯店觀光事業（商用營收優化）：
- 宴會廳量體擴充：看好桃園人口淨流入與會展商機，桃園 B 館宴會廳預計於 2027 年 Q3 營運，將新增 80 桌容量。結合既有 A 館，總接待規模達 125 桌，可發揮雙館分工作用，提升場地利用率與營收規模。
- 餐飲品牌展店：2025年飯店整體業績約25億元（餐飲佔30%）。Cozzi Café 將以可複製的模組化展店策略，拓展至商辦大樓等高潛力據點，穩定現金流並優化整體獲利結構。
6. 潛在風險與挑戰 (Risks & Challenges)
- 信用管制與貸款緊縮：央行政策與銀行放貸水位雙重夾擊，導致購屋者觀望、市場動能趨緩，同業推案普遍趨於保守，市場競爭回歸純粹的「個案條件與品牌力」比拼。
- 關稅與總經不確定性：美國的關稅政策與貿易屏障，對於台灣部分傳統產業的企業主購屋信心產生波瀾（特別是台中區域），造成特定區域成交量短期萎縮盤整。
- 營建成本通膨：土方處理等基礎營建成本的價格仍在高檔波動，雖然目前可控，但長期仍是對毛利率的潛在壓力。
7. 問答環節精華 (Q&A Highlights)
【建案進度與定價類】
- Q：國泰明誠外觀已近完成，請問預計取得使用執照時間，今年是否可能部分交付？
- A：今年確定會完工交屋的案子包含國泰悠境、國泰磐耘以及國泰雍萃，前兩者預計五月份陸續交屋，雍萃預計第四季交屋。（註：管理層未明確承諾明誠今年交付，聚焦於既定的三案）。
- Q：今年除高雄案外，下半年預計推出的台北、台中、台南三案預計開價與市價差距如何？
- A：目前三案的價格尚未定案，通常在推案前一個月才會確定售價。但公司對產品定位與價格掌握具有高度信心。
- Q：今年推展的向陽段、東風段及其他案子完工時程預估如何？
- A：完工時程受缺工等外在因素影響，目前預估完工時間大約落在民國 119 年至 121 年（2030-2032年）左右。
- Q：台中北屯東風段基地面積為 566 坪，是否能貢獻約 50 億元營收？
- A：東風段基地實際約 600 坪，規劃為 25 層樓高、地下 5 層，整體量體不小，確實預估總銷約為 50 億元。
- Q：2027 年完工案可能提前至今年完工，2027 年完工量大，不知是否有其他案提前或延後至 2028 年？2027 年是否已有完工紀錄？
- A：目前無法給出具體的提前或延後時程，因營建工程變化較大，公司會持續密切關注 2027 年完工高峰期的狀況。
【策略合作與資產活化類】
- Q：南港案與新竹案皆與三井不動產合作。請問與三井合作案與非合作案在推案策略上有何不同或特殊考量？
- A：此類合資案持股多為 50/50。合作主要著眼於遵循與操作層面的學習，引進日本建商在住宅產品規劃上的豐富經驗，特別是其極強的邏輯性、合理性與細節操作，藉此精進個案的品質。
- Q：今年是否有處分不動產的計畫？
- A：目前公司沒有處分資產的計畫。
【財務預測與總經政策類】
- Q：央行近期納入六部代表，貸款成數可達六成。在此背景下，請問央行是否會適度調整政策？若價格不下跌，政策是否維持不變？此外，下半年選舉因素是否影響政策？
- A：不便揣測央行政策走向，央行可能更關注整體市場資金的集中度，並會採取滾動式管理。公司本身的資金狀況非常健康，將完全配合央行政策，樂觀支持房地產市場的健康發展。
- Q：今年建案銷售毛利率狀況如何？
- A：去年（2025年）公司的毛利率表現非常優異並大幅提升。但今年因各別建案的狀況與產品差異較大，毛利率較難以直接與去年進行整體類比。
- Q：股利政策今年尚未公告，請問今年及明年股利配發率預期如何？
- A：明年度實際的股利配發狀況仍需待董事會決議，現階段不便提早說明。參考過往歷史資料，配發率大約落在五成至九成之間。
【營運成本與其他類】
- Q：請問董事會對近期土方問題（富邦事件）的看法？
- A：全台土方確實面臨價格大幅上升的變化，但目前土方已經開始慢慢釋出。對公司而言，土方占總營業成本的比例並非全部，整體成本與衝擊仍在公司的可控範圍之內。
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